2023-03-19
2023-08-09
2023-10-27
2023-03-20
2023-03-20
更新时间：2023-11-03 15:00:21 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
2023-03-19
2023-08-09
2023-10-27
2023-03-20
2023-03-20
第一节概述
严格说来，房地产行业的合作开发在法律上并不是一个含义十分确定的概念，迄今也没有关于这一概念的权威解释。依本文理解，合作开发房地产合同是指两个以上民事主体为共同出资开发房地产项目而签订的合同。这是在广义上解读合作开发的概念。只要是两个以上的主体共同出资从事房地产开发即可构成合作开发，出资形式既可以是资金，也可以是土地使用权或其他无形财产。在形式上，无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司，还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立的房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是其股东之间的合作开发行为，但这种“合作开发”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所称的合作开发房地产之列。
一、合作开发房地产合同的主要内容
由于合作开发房地产形式上的多样性，其合同内容也随着合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性条款进行介绍。
1、当事人条款。对合作各方的基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质（如有）、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。
2、合作形式。此为明确合作模式及合作各方主要权利义务的基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会（中外合资、合作经营企业则无股东会的制度安排）、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。
3、合作条件。合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。
4、土地使用权条款。任何房地产项目成立的基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。值得注意的是，项目的土地使用权与项目的规划存有密不可分的关系。国土部门通常按照项目的可建面积收取土地使用权出让金，如规划部门在开发商取得土地使用权后调整项目容积率，则极有可能需要就增加的建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此如存在调整规划的可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。
5、项目工期房地产项目投资巨大，能否按计划完工对投资各方的利益有着重大影响。合作开发的各方由于在项目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用权投入方则会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快竣工，以保障其利益，而资金投入方则可能因融资问题，力图在工期方面令自己的压力减轻。因此，在合同中对项目的工期应予明确约定。如由一方负责日常的工程施工，则应明确其在工程质量方面的法律责任。
6、收益分配条款。合作开发房地产的具体收益分配方式非常多样化，但总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规的限制，如非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如采取实物分配方式，则涉及到的税费金额可能相当巨大，对此也应作出约定。
7、违约责任合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。除此之外，项目公司型合作开发的合作方可能利用其在项目公司董事会或经营管理层中的优势地位，侵害另一方的合法权益，应在合同中明确此种情形的违约责任
二、合作开发房地产合同的`法律特征
合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。
1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
2、较强的行政干预性。合作开发房地产合同的行政干预性主要体现在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面的限制是世界
各国通例，而土地制度和外资准入的审批制度等则具有浓郁的中国特色。在我国合同法领域，房地产合同的行政干预性相对较强，而合作开发房地产的行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产的实践和理论研究中不能回避的问题。
3、合作形式的多样性如前所述，合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间的合作开发，也可以是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。当然，不论合作形式如何多样化，万变不离其宗的就是合作各方均有出资。而出资的形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊的出资，即以房地产开发企业资质作为出资。我们认为，在目前的环境下，房地产开发企业资质也是一种相对稀缺的资源，是无形财产的一种，以此作为出资，并不违反法律的禁止性规定。在实践中，单纯以房地产开发企业资质作为合作开发房地产的出资的较少，因为在合作各方拥有开发项目土地使用权的情况下，房地产开发企业资质可直接申请获得，因此房地产开发企业资质通常与其他出资形式共同作为合作开发房地产的出资。
委托保证人（以下称_甲方_）：__________
住所：__________
法定代表人：__________
电话：__________
保证人（以下称_乙方_）：__________
住所：__________
法定代表人：__________
电话：__________
鉴于甲方参加项目的开发，乙方接受甲方的委托，同意为甲方以保证方式向（以下简称_项目发包方_）提供担保。甲乙双方经协商一致，订立本合同。
第一条定义
本合同所称项目开发担保是指乙方向项目发包方保证，当甲方未按照项目开发合同的规定履行项目开发人义务时，由乙方代为承担保证责任的行为。
第二条保证的范围及保证金额
乙方保证的范围是甲方未按照《项目开发合同》的规定履行项目开发人义务，给项目发包方造成的实际损失。
乙方在甲方发生以下情形时承担保证责任：__________
在项目规定的项目开发有效期内即_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日内未完成《项目开发合同》约定的开发任务。
《项目开发合同》签订后不能按照合同的规定提供履约保证。
《项目开发合同》规定的开发人违反开发合同规定的其他情形。
乙方保证的金额为人民币（大写）____________________________________________元整（￥___________________________元）。
第三条保证的方式及保证期间
乙方保证的方式为：__________连带责任保证。
乙方保证的期间为：__________自保函生效之日起至《项目开发合同》规定的开发有效期届满后_____日，即至_____年_____月_____日止。
开发项目时间有效期延长的，经乙方书面同意后，保函的保证期间做相应调整。
第四条承担保证责任的形式
乙方根据甲方要求以下列方式之一承担保证责任：__________
代甲方支付项目开发保证金人民币_____元。
若甲方无法依照《项目开发合同》的约定完成项目开发工作被项目发包方追责的，由乙方向项目发包方承担连带赔偿责任。
第五条担保费及支付方式
担保费率根据担保额、担保期限、风险等因素确定。
双方确定的担保费率为：__________。
本合同生效后_____日内，甲方一次性支付乙方担保费共计人民币（大写）（￥_____元）。
第六条乙方的追偿权
在甲方向乙方支付了担保费后，若乙方按照本合同的约定了承担保证责任，乙方不得再向甲方追偿任何责任。
第七条双方的其他权利义务
乙方在甲乙双方签订本合同，并收到甲方支付的担保费之日起_____日内，向项目发包方人出具《担保函》。
甲方如需变更名称、经营范围、注册资金、注册地、主要营业机构所在地、法定代表人或发生合并、分立、重组等重大经营举措应提前三十日通知乙方；发生亏损、诉讼等事项应立即通知乙方。
第八条争议的解决
本合同发生争议或纠纷时，甲乙双方当事人可以通过协商解决，协商不成的，通过第款约定的方式解决：
向法院起诉；
向提起仲裁。（写明仲裁机构名称）
第九条甲乙双方约定的其它事项：
________________________________________________________________________________________
第十条合同的生效、变更和解除
本合同由甲乙双方法定代表人（或其授权代理人）签字或加盖公章后生效。
本合同生效后，任何有关本合同的补充、修改、变更、解除等均需由甲乙双方协商一致并订立书面协议。
第十一条附则
本合同一式_______份，甲乙双方各执________份。
甲方：__________
法定代表人：__________
（或授权代理人）
_____年_____月_____日
乙方：__________
法定代表人：__________
（或授权代理人）
_____年_____月_____日
委托保证人（以下称_甲方_）：__________
住所：__________
法定代表人：__________
电话：__________
保证人（以下称_乙方_）：__________
住所：__________
法定代表人：__________
电话：__________
鉴于甲方参加项目的开发，乙方接受甲方的委托，同意为甲方以保证方式向（以下简称_项目发包方_）提供担保。甲乙双方经协商一致，订立本合同。
第一条定义
本合同所称项目开发担保是指乙方向项目发包方保证，当甲方未按照项目开发合同的规定履行项目开发人义务时，由乙方代为承担保证责任的行为。
第二条保证的范围及保证金额
2、1乙方保证的范围是甲方未按照《项目开发合同》的规定履行项目开发人义务，给项目发包方造成的实际损失。
乙方在甲方发生以下情形时承担保证责任：__________
在项目规定的项目开发有效期内即_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日内未完成《项目开发合同》约定的开发任务。
《项目开发合同》签订后不能按照合同的规定提供履约保证。
《项目开发合同》规定的开发人违反开发合同规定的其他情形。
2、2乙方保证的金额为人民币（大写）（￥ _____元）。
第三条保证的方式及保证期间
3、1乙方保证的方式为：__________连带责任保证。
3、2乙方保证的期间为：__________自保函生效之日起至《项目开发合同》规定的开发有效期届满后_____日，即至_____年_____月_____日止。
3、3开发项目时间有效期延长的，经乙方书面同意后，保函的保证期间做相应调整。
第四条承担保证责任的形式
4、1乙方根据甲方要求以下列方式之一承担保证责任：__________
代甲方支付项目开发保证金人民币_____元。
若甲方无法依照《项目开发合同》的约定完成项目开发工作被项目发包方追责的，由乙方向项目发包方承担连带赔偿责任。
第五条担保费及支付方式
5、1担保费率根据担保额、担保期限、风险等因素确定。
5、2双方确定的担保费率为：__________ 。
5、3本合同生效后_____日内，甲方一次性支付乙方担保费共计人民币（大写）（￥ _____元）。
第六条乙方的追偿权
在甲方向乙方支付了担保费后，若乙方按照本合同的约定了承担保证责任，乙方不得再向甲方追偿任何责任。
第七条双方的其他权利义务
8、1乙方在甲乙双方签订本合同，并收到甲方支付的担保费之日起_____日内，向项目发包方人出具《担保函》。
8、2甲方如需变更名称、经营范围、注册资金、注册地、主要营业机构所在地、法定代表人或发生合并、分立、重组等重大经营举措应提前三十日通知乙方；发生亏损、诉讼等事项应立即通知乙方。
第八条争议的解决
本合同发生争议或纠纷时，甲乙双方当事人可以通过协商解决，协商不成的，通过第款约定的方式解决：
9、1向法院起诉；
9、2向提起仲裁。（写明仲裁机构名称）
第九条甲乙双方约定的其它事项：
第十条合同的生效、变更和解除
11、1本合同由甲乙双方法定代表人（或其授权代理人）签字或加盖公章后生效。
11、2本合同生效后，任何有关本合同的补充、修改、变更、解除等均需由甲乙双方协商一致并订立书面协议。
第十一条附则
本合同一式份，甲乙双方各执份。
甲方：__________
法定代表人：__________
（或授权代理人）
_____年_____月_____日
乙方：__________
法定代表人：__________
（或授权代理人）
_____年_____月_____日
合同编号：
技术开发(合作)合同
项目名称：
甲 方：
乙 方：
中介方：
签订时间：
签订地点：
有效期限：
_科学技术部印制
填 写 说 明
一、本合同为_科学技术部印制的技术开发(合作)合同示范文本，各技术合同登记机构可推介技术合同当事人参照使用。
二、本合同书适用于当事人各方就共同进行新技术、新产品、新工艺、新材料或者新品种及其系统的研究开发所订立的技术开发合同。
三、本合同书未尽事项，可由当事人附页另行约定，并可作为本合同的组成部分。
四、当事人使用本合同书时约定无需填写的条款，应在该条款处注明“无”等样。
技术开发(合作)合同
甲方：
住 所 地：
法定代表人：
项目联系人：
联 系 方 式
通 信 地 址：
电 话：传 真：
电 子 信 箱：
乙方：
住 所 地：
法定代表人：
项目联系人：
联 系 方 式
通 信 地 址：
电 话：传 真：
电 子 信 箱：
中介方：
住 所 地：
法定代表人：
项目联系人：
联 系 方 式
通 信 地 址：
电 话：传 真：
电 子 信 箱：
本合同合作各方就共同参与研究开发
项目事项，经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《_合同法》的规定，达成如下协议，并由合作双方共同恪守。
第一条 本合同合作研究开发项目的要求如下：
1.技术目标：
2.技术内容：
3.技术方法和路线：
第二条 本合同合作各方在研究开发项目中，分工承担如下工作：
甲方：
1.研究开发内容：
2.工作进度：
3.研究开发期限：
4.研究开发地点：
乙方：
1.研究开发内容：
2.工作进度：
3.研究开发期限：
4.研究开发地点：
第三条 为确保本合同的全面履行，合作各方确定，采取以下方式对研究开发工作进行组织管理和协调：
第四条 合作各方确定，各自为本合同项目的研究开发工作提供以下技术资料和条件：
甲方：
乙方：
本合同履行完毕后，上述技术资料和条件按以下方式处理：
第五条 合作各方确定，按如下方式提供或支付本合同项目的研究开发经费及其他投资：
甲方：
1.提供或支付方式：
2.支付或折算为技术投资的金额：
3.使用方式：
开户银行名称、地址和帐号为：
开户银行：
地址：
帐号：
乙方：
1.提供或支付方式：
2.支付或折算为技术投资的金额：
3.使用方式：
乙方开户银行名称、地址和帐号为：
开户银行：
地址：
帐号：
第六条 以提供技术为投资的合作方应保证其所提供技术不侵犯
任何第三人的合法权益。
如发生第三人指控合作一方或多方因实施该项技术而侵权的，提供技术方应当
第七条 本合同的变更必须由合作各方协商一致，并以书面形式确定。
但有下列情形之一的，合作一方或多方可以向其他合作方提出
变更合同权利与义务的请求，其他合作方应当在 日内予以答复;
逾期未予答复的;视为同意：
第八条 未经其他合作方同意，合作一方或多方不得将本合同项目部分或全部研究开发工作转让给第三人承担。
但有下列情况之一的，合作一方或多方可以不经其他合作方同意，将本合同项目部分或全部研究开发工作转让给第三人承担：
合作一或多方可以转让的具体内容包括：
第九条 在本合同履行中，因出现在现有技术水平和条件下难以
克服的技术困难，导致研究开发失败或部分失败，并造成合作一方或多方损失的，合作各方约定按以下方式承担风险损失：
合作各方确定，本合同项目的技术风险按_________方式认定。
认定技术风险的基本内容应当包括技术风险的存在、范围、程度及损失大小等。
认定技术风险的基本条件是：
1.本合同项目在现有技术水平条件下具有足够的难度;
2.乙方在主观上无过错且经认定研究开发失败为合理的失败。
一方发现技术风险存在并有可能致使研究开发失败或部分失败的情形时，应当在 日内通知其他合作方并采取适当措施减少损失。
逾期未通知并未采取适当措施而致使损失扩大的;应当就扩大的损失承担赔偿责任。
第十条 在本合同履行过程中，因作为研究开发标的的技术已经由他人公开(包括以专利权方式公开)，合作一方或多方应在 日内通知其他合作方解除合同。
将本文的Word文档下载到电脑
推荐度：