2023-03-05
关于2023上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告(通用3篇)
2023-06-09
2023-03-05
2023扫黑除恶督导组 2023关于中央扫黑除恶督导组反馈问题的整改报告
2023-03-06
2023-03-12
更新时间：2023-12-20 19:44:08 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
2023-03-05
关于2023上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告(通用3篇)
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2023-03-05
2023扫黑除恶督导组 2023关于中央扫黑除恶督导组反馈问题的整改报告
2023-03-06
2023-03-12
1、物业公共部份维修养护
商厦物业公共部份(楼道、通道、前厅、外墙、天棚、楼顶平台、下水道、化粪池)的日常维修养护，是维护商厦良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害、“水损”发生的重要手段。xxx投入使用已达XX年，许多物业公共部份(外墙砖、平台、下水道…)不同程度的存在着一些问题，重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。
工作要点：重点部份日常巡检、提前排除隐患、分步实施中大修计划……
2、公共设施设备维修养护
商场设施设备的正常运行是商场正常经营的前提条件，是商场经营环境质量的重要保证。作为有XX年经营时间的xxx，重要设施设备(中央空调系统、电梯、配电、消防系统、公共照明系统等)多数已到了中大修时期，梳理设施设备档案，更为仔细的做好日常维修保养，拟定详细的设备中大修维保计划，分步实施，确保重大设备正常运行尤其重要，更是一项目极富挑战性的工作。
加强商场重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。
工作要点：档案梳理、日常巡检、提前排除隐患、分步实施中大修计划……
3、商户日常维修服务
商户日常维修服务是商场物业管理中基本的客户服务项目，也是商户感受物业管理服务水平与效率的重要途径，做好商户日常维修服务，无疑会赢得商户的肯定与支持。做好商户日常维修服务应注意三个方面：其一，维修服务收费标准公平合理，并提前以书面形式告之，让商户心中有数，避免事后算账的分歧;其二，维修服务的效率要高，即：服务及时(商户报修，限时服务制度)，维修技术过硬、质量较好，与商户沟通交流顺畅(诚恳有礼)并注意细节;其三，建立客户维修质量评价制度，将客户对维修质量评价纳入日常考核，切实提升服务水准。
管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1、新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。更多精彩加物业社区微信。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2、在职培训
培训内容：
1、xx物业公司的各项规章制度
2、xx公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
1、建立长效管理工作机制，加大市场经营秩序整治力度。
①加强监督管理，规范经营行为。保持市场农贸大街畅通，坚持做到车辆停放整齐，经营秩序规范。并实行专人管理责任制，跟踪保障道路畅通及规范经营行为，保持市容市貌良好。
②进一步规范入市农副产品交易秩序，不断规范农民自产自销水果、蔬菜和家禽等农产品活跃市场，做到不乱放、乱卖、流动经营，阻塞交通。
2、理顺环境卫生保洁体制，提高卫生保洁质量。将北门市场、桥头市场、牡丹苑临时市场、钨都广场、安康广场的卫生保洁交由县环净美公司进行统一管理，从而进一步提升市场保洁质量，同时解决市场与周边居民区结合部卫生管理脱节问题。
3、强化服务意识，提高服务水平。
一是牢固树立“诚信服务、以人为本”的服务理念，以服务求生存，以服务谋发展，为市场业主提供优质服务；
二是加强干部礼貌待人，推行首问负责制等方式，切实做到文明管市、热情服务，努力提高服务意识和服务水平，使职工正确处理好管理与服务的关系，与业主多沟通、多联系，真正实现规范性工作与人性化管理的有效结合。
4、进一步实施“岗位工作责任考核”机制。从工作任务、劳动纪律、管理实效等方面对在岗职工进行考核，奖优罚劣，奖勤罚懒，让“想做事、能做事、做了事”的干部职工得到肯定和奖励。
5、进一步加强制度管理，稳步推进制度建设，实现工作行为规范化。
一是加强财务管理，严肃财经纪律。以增收节支、挖掘费源为目的，做好全年经费列支预算，把有限的资金用在刀刃上；
二是加强摊位租赁管理。规范租赁合同、台帐、发票、收费“四合一”的管理措施；
三是加强收费管理。做到应收尽收，不错收漏收；
四是加强内务管理。健全市场业主台账，对市场经营摊位的租赁情况登记齐全规范；
五是加强考勤纪律管理。严格执行上下班签到、请假销假等考勤制度。
6、进一步加强中心工作，完成各项目标任务。一是加强目标管理和考核工作；
二是加强信息宣传报道工作，全面完成县局交办各项任务，使我中心工作争先进位，力争成为城管系统工作的示范窗口。
物业管理行业是一个法制不健全的行业，而且涉及范围广，专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟，实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
（一）搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以使我们解决业主的问题这方面，陈经理专门给全部门员工做专业性的培训，完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员， 必须在铃响三声之内接起电话，第一句话先报家门“您好”，天元物业x号x人为您服务”。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”，这样，即提升了客务部的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
（二）搞好专业知识培训、提高专业技能
除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。我们定期给员工做这方面的培训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理办法》等污染法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，我们还邀请工程部师傅给我们讲解有关工程维修方面的知识，如业主报修，我们应能分清报修位置、基本处理方法、师傅应带什么工具去、各部分工程质量保修修期限是多少，是有清楚了这些问题，才能给业主宣传、讲。让业主清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费我们公司就什么都负责的，我们会拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司空间承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。
今年其费用支出控制在x万元之内(不包括x元以上的修理费用)，其中：
1.人员工资包括三金总额为：x万元(按现48人计算)
2.自担水电费：x万元。
3.税金：x万元。
4.其它x万元。
20__年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。
截止到20__年_月_日共办理交房手续312户。办理两次装修手续171户，两次装修验房126户，两次装修已退押金106户。以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息发布工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
20__年_月_日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。_月_日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
20__年_月_日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高__小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到20__年_月_日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助__街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司_经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队。把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
1、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时。
3、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善。物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
4、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
5、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
6、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
综上所述，20__年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、市政府有关物业管理的政策、法规及__小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。
1、以服务业主为关注焦点，持续改进服务工作质量，通过推行“精细化服务”，促进“零缺陷”管理的工作进程。
2、加强员工队伍建设和管理，抓好教育和培训，继续提升项目经理层面的综合能力和管理水准，继续提高员工队伍的专业素质水准，确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。
3、以安全运行为基础，强化安全意识，提高风险防范能力和预警能力，有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。
4、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作，狠抓设备的治理、改造和完善工作，提高维护的专业水准，确保设施设备运行正常、健康。
5、以深化内部资源，整合外部市场为目标，继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整工作，以提高我们的工作效能、工作效率和工作效益。
6、培育全体员工居安思危的忧患意识，深化企业的绩效考核、成本考核，继续拓展企业增收、节支，减员、增效，节能、降耗的新思路和新途径。
7、继续做好服务费欠费的追缴工作，加大诉讼力度，通过降低应收资金环节的损失，实现企业新的增收、创收。
今年年将是我们物业工作全面提升的一年，我们将针对欠缺与不足努力补上，全面提高，根据公司在新一年度的战略目标及工作布署，区在20xx年工作计划将紧紧围绕xxx服务质量提升年xxx来开展工作，主要工作计划有：
物业公司如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场，退其次是综合写字楼，再就胜业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。
经过对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。
目前暂定拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现的数字。如果能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的；如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司拓展前景是美好的。
为规范机关物业管理，依法依规经营国有资产，最大限度地提高物业效益，特制定本管理方案。
一、管理方式：在办党委和行政的领导下，成立市行管办物业管理工作组，全权负责物业管理工作的组织和实施。具体工作由办公室和财务科负责。
二、经营方式：按照党和政府的相关政策，对行管办所有物业实行公开招租、租赁经营。
三、管理措施
1、切实加强对国有资产的管理，确保国有资产不流失、不损坏。
2、机关负责物业主体结构的养护和维修，负责水电表前管线的协调管理。
3、物业所属地面、下水道、化粪池、卷闸门、门窗、水电表后管线及其他附属设施等皆以现有状况实行租赁，租赁后其保养和维护概由承租人负责，如有损坏应恢复原状。
4、水电费总表与各分表差额（损耗）均摊，由相关承租人负责。
5、承租人必须依法经营，严禁利用租赁房屋从事非法经营活动，尤其是经营易燃和爆炸性物资，一经发现及时报有关执法部门查处。
6、加强生产安全管理，定期排查，经常督促承租户注意火灾隐患，杜绝安全事故的发生。
7、租赁期间，因周边关系产生的一切影响概由承租人自主协商处理。
8、承租方因经营装修或悬挂广告牌等，必须征得租赁房产所有权机关的同意，不能改变主体结构，新添固定设施或装修待合同期满后来修去丢的原则，无偿交机关所有。
四、合同要求
1、租赁期限：租赁合同原则上一年一签，经营特种行业（如餐饮等），承租期可适当延长，但最长不得超过三年。租金要根据市场行情调整涨跌。
2、合同保证金：承租人必须交纳年租金总额的50%，即相当于半年租金作为承租履约保证金，合同期满，若无违约行为，保证金无息退还，翌年续租转为翌年保证金。
3、租金：租金标准随行就市，参照同地段同房质的租赁价格，公开、公平、公正对外招租。租金交纳每年分两次交清：一年一签的，签订合同时一次性交纳半年租金，当年6月份交清下半年租金；对特殊行业如餐饮等超长承租的必须在年末12月份内交纳翌年上半年的租金，未按要求及时交纳租金的无条件解除合同。
4、因政策需要，如规划需要、机构改革等不可抗力造成无法继续租赁的，自然终止所签合同，机关不承担任何赔偿责任。
五、物业财务
1、所有物业管理由市行业管理办公室物业管理工作组负责全权管理，由行办办公室具体负责实施。
2、物业管理费由物业领导小组按财务规定负责存取。
3、物业管理费在缴纳国家相关税费后，由物业管理工作组根据行办的实际需要负责开支，审批程序是：物业管理工作组办公室负责经办签字，副组长负责审核，组长一支笔审批。
六、其它
1、物业管理工作组要定期开会，研究物业管理方面的相关事宜，集体决定解决物业管理中的问题。
2、如遇承租人不按期交纳租金或租赁间发生突发事件，物业管理工作组负责处理。
3、所有租金与水电费分别收取。
4、依法依规管理租金，按政策照章纳税。
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。
工作计划实际上有许多不同种类，它们不仅有时间长短之分，而且有范围大小之别。从计划的具体分类来讲，比较长远、宏大的为“规划”，比较切近、具体的为“安排”，比较繁杂、全面的为“方案”，比较简明、概括的为“要点”，比较深入、细致的为“计划”，比较粗略、雏形的为“设想”，无论如何都是计划文种的范畴。
为了物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业的功能，使得x物业通过对x大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到的经济效益，制定今年的工作计划。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；
临时车辆采用临时收费管理；
更多精彩加物业社区微信。对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达xx%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
1、建立健全部门各项规章制度。根据公司《保安工作手册》及相关文件的要求，编制了服务处《保安员统一规范》及保安各岗位责职，各岗位作业规程，《安全操作管理规定》等相关规章制度，并在工作中对保安员进行了培训，要求保安员遵照执行。
2、注重保安骨干队伍建设。在工作上支持帮助保安班长，在业务上培训指导保安班长，及时为保安班长申请参加班长转正考试，提高班长收入，稳定保安骨干队伍。全年多次组织保安班长业务培训，提高班长带班管理能力。日常工作上，对保安班长进行工作监督、检查，要求班长带领全班严格落实每日工作，对个别工作疏漏的保安班长进行批评处理，对工作能力一般，模范带头作用较差的保安班长进行调整。
3、每日对保安员在岗工作状况进行检查。服务处、部门、班组三级检查，保安班长检查情况通过《查岗记录》及《保安仪容仪表检查表》进行记录，多次纠正岗位形象不规范，未能切实履行岗位职责现象。对保安员违纪违规行为进行批评教育，违反公司《考核管理规定》的行为进行扣分处理。
4、规范保安每日流程，对保安员交接班、接岗情况汇报、岗位换岗、交接班、巡视打点、更换电梯地毯、升降旗帜等日常工作编制好工作流程，进行监督检查，做好日常性、基础性工作，规范内部管理秩序。
5、制订部门月度培训计划，加强对保安员的业务能力培训，每月月末，做好下月保安培训计划，加强了保安队列、体能、消防理论与实操、物业管理基础知识，服务意识、法律法规、突发事件处理预案等方面的培训教育。开展业务考核多次，了解了培训效果，改进了培训方式，通过定期集中讲授、实操，岗位指导，班前(后)会等形式，强化保安应知应会能力培训。通过书面考试、口头询问、实操检查等形式对培训效果进行确认。
6、加强车辆管理，在编制外围岗位作业规程时，注重细化了车辆检查方面内容。在对大厦汽车车库、自行车车库及外围车场车辆管理上，采取了指引停放、车辆检查和及时记录、贴单(《车辆违例停放通知单》、《非机动车未锁提示》、《异常车况通知单》)提示等方式，每日对于大厦范围内的车辆进行管理，发现车况异常及时与车主联系处理。注重了车辆检查的时效性，及时发现立即处理，避免出现车主离开后，发现问题再去寻找车主的尴尬。
7、做好物业设施的监管，每日对大厦进行巡检，及时发现物业设施损坏的情况并形成书面报告交服务处工程部或银行物业管理分管部门处理。
20__年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将物业管理处一年来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作
自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。
管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面
全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作
全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护
今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生
在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。20__年，我处为公司获得了爱卫先进单位称号。
5、水电维护
主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全年水电月平均损耗率分别在，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理
按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理
今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;
第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;
第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;
第四，车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;
第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;
第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担;
第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。
在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献应该贡献的力量。应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业的了解。
物业服务工作计划
在续签合同来临之即，紫萝园物业公司首先衷心的感谢广大业主几年来对我们服务工作的大力支持和帮助，几年来我们通过相互帮助和信任彼此有了深厚的感情，同时我们对小区的一草一木、设施设备更加熟悉，更便于服务管理。在您的帮助和支持下我公司愿意降低公司赢利继续为您服务。
自小区入住第一年物业管理费1。8元/平方米/月，第二年根据当时的物价及成本核算，并参照*市住宅小区物业收费标准，按照新的*指导价收费标准紫萝园小区/平核算方米为/1月。6，但7元紫
萝园小区实收费为1。35元/平方米/月，所以根据实际标准核算1。35元的物业费根本不能保障公司的运转，只能用公共收益补充不足部分。
自07年开始国内物价上涨，造成国家、各企业单位面临经济困难，尤其是生活开支上涨了几倍，各种材料价格不断上涨，所以公司运营成本大大的增加。根据目前形势所迫，要想公司能够正常运转，稳定公司员工做好服务工作，员工待遇必须增加。
再有紫萝园小区已经入住6、7年，小区所有的设施设备等部分零件(尤其:电梯、水泵、楼顶防水等)已超过了质量使用年限都已经逐步影响正常运转，加大了维修维护频率，从而增加了成本。
根据我们公司现在的运营状况，加上以上的必然趋势，实际就已经降低了物业管理费，在按1。35元/平方米/月加上公共收益补充的情况下我公司作出以下物业管理服务计划和承诺:
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1、首先在广大业主、业主委员会的支持下，不折不扣认真履行合同约定的服务标准。我们进一步加强公司的综合服务管理水平，严抓内部管理，提高公司全体员工的自身素质、业务水平、整体素质、良好的形象和服务意识，尤其是对小区的安全、卫生服务进一步提高，在广大业主的理解和支持下大胆管理，高标准服务，不断学习先进的管理经验和创新，认真接受业主监督和建议，真正做到更周到更细致的人*化服务，让您更加满意。
2、为了使小区电梯延长使用寿命，减少电梯磨损和不必要的浪费，节约能源，业主的财产升值，我们承诺在三年的服务期限内根据物业
公司实际情况做电梯联动。
3、根据小区目前绿化现状以及公司的实际情况，适当进行添补和调整。
4、对小区花园排椅、铁栅栏及大门进行每年一次刷漆更新。
5、在合同期限内对楼道进行一次粉刷。
6、不定期组织小区文体活动和赛事，增加业主、物业公司之间的友谊和沟通，从而更能体现小区的*氛围，增强了小区的精神文明建设。
7、为了使小区的物业管理服务更能体现人*化的服务，及时为孤寡老人、伤病残业主做力所能及的帮助。
以上是我公司对小区服务工作的计划和承诺，在您的支持和帮助下我们愿意为您继续服务。
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依据与业主签订的物业管理合同要求、投标承诺和现场物业管理实际运行情况，从规范物业管理服务深入每个“工作细节”的指导思想和“善于主动”的服务精神出发，物业管理服务中心将制定20xx年物业年度工作计划分为：总体工作计划、各部门工作计划二部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下工作计划：
（一）管理水平实现提高：
1、 20xx年年初逐步实施目标责任管理。与各部门经理、主管订立目标责任书，明确各自责、权、利，并认真考核兑现，以此，确保年度目标的全面完成。
2、建立并实施一套科学、规范的管理体系和管理制度。20xx年第二季度完成编制符合现场实际情况的管理制度，年末导入ISO9000质量体系文件标准。
3、培养一支懂专业、敬岗爱业的员工队伍。20xx年一季度，着重加强骨干人员的业务能力培训，通过各种培训，使骨干人员的工作能力、专业水平和综合素质得到提升。20xx年第二季度始，管理中心将集中力量进行基础员工工作技能、现场能力的培训，强化提升员工能力与素质。
（二）具体管理工作重点：
1、内部管理工作
（1）在新的一年中，管理中心重点抓住队伍稳定，人员控制及员工凝聚力工作，减少人员的流动性，以评选、表彰优秀员工增强团队的凝聚力，从而提高员工工作的积极性，促使员工彼此之间互相鼓励、支持、学习、合作，倡导员工用团结协作、开拓创新、务实进取的信念为企业的发展奉献自己的力量。
（2）规范项目规章制度，从日常劳动纪律、工作检查着手，加强现场工作质量的考核，管理中心运行经理、各部门经理加强巡查力度，定期对各自部门工作进行考核评定。
（3）建立完善各类档案。根据国优的要求建立档案，各部门档案需要统一整理归档管理，并建立档案检查制度，严格按照档案管理规定进行记录、存档、借阅及销毁。
（4）完善奖惩制度。绩效评价体系的与运行绩效考核工作的根本目的不是为了处罚未完成业务量和不尽职尽责的员工，而是有效激励员工不断改善工作方法，建立公平的竞争机制，提高工作效率，培养员工工作的个人意识和责任心，从而推进项目的各项工作。
（5）安全是一切工作的重点，建立长效的消防安全机制，提高消控室值班人员业务素质。
u健全消防档案，各类消防记录、档案分类归档。
u增强中控室值班员业务素质的提高，提高突发状况下的应急反应能力。
u根据中控室倒班的特点，合理分配人员，采用以老带新的方式，增强各班的业务能力。
u在坚持每日巡视检查的基础上，加强对工程机房、餐厅后厨、车辆停放层等重点区域的安全巡视检查，做到发现问题，及时处理，将隐患消除在萌芽。
u组建义务消防队，并定期重点的进行演练。演练重点如下：
A、应急灭火措施（灭火器、消防栓等消防器材）的使用操作，进行现场模拟操作培训；
B、对跑点人员向中控报警用语的准确使用；
C、义务队员之间的联动与配合；
D、中控值班人员接报后使用消防主机开启失火现场区域消防排烟机、正压送风机、消防广播等相应设备的熟练程度进行培训。
2、培训管理工作：
物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对繁杂，提升服务品质是我们当仁不让的责任，我们要从员工入司培训抓起。具体培训拟分层次从三个方面的内容进行：
（1）企业相关知识的培训：该类培训是为了让员工对企业的过去、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
（2）物业管理工作基础知识的培训：该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
第一章总则
第一条为规范本市区物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《_物权法》、_《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
配套设施不全的原有住宅区，由各区政府（管委会）组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
第三条物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域，以住宅为主配套部分商业的除外。
一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。
第四条市住房和城乡_门是全市物业管理行政主管部门，负责物业管理政策制定、行业指导、物业服务企业和从业人员资质及信用管理工作。
各区政府（管委会）负责做好本行政区域内的物业管理工作，各区住房和城乡_门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，具体负责辖区内物业管理活动的行政管理和行政执法工作。
市和区城管、财政、民政、物价、公安、规划、环保、工商等部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作，各部门应将管理职责统一向社会公布。
第五条各区政府（管委会）应明确各街道办事处（乡镇人民政府）负责管辖的物业管理区域，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导辖区内业主大会成立和业主委员会的换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。各街道办事处（乡镇人民政府）应设立投诉调解工作站和应急维修服务站，调解处理物业管理各类纠纷，维护社区和谐稳定。
社区居民委员会是社区居民利益的重要维护者，负责指导和监督区域内业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，综合调处各类矛盾，维护社区居民的合法权益和社会稳定。
社区居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业应主动接受社区居民委员会的指导和监督。
第六条供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、环境卫生、园林绿化、技防监控、车辆管理、设施设备维护等专项服务的行业主管部门依法按照相应职责负责相关监督管理工作，提高行业服务水平。各专业服务单位及其行业主管部门应将服务内容和管理职责向社会公布。
第七条区人民政府（管委会）应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化的物业服务，促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章前期物业管理
第八条本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
前期物业管理应至整个项目竣工交付之后，业主大会或业主委员会选聘确定的物业服务企业接管物业之时结束。
第九条开发建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务期间，开发建设单位负责物业管理区域内的安全巡查、卫生保洁、绿化养护、房屋及共用设施设备维修养护、台账管理等服务工作，接受街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会监督管理，按物价部门审批或备案的服务等级及相应标准提供服务，不得向业主收取物业服务费。
第十条新建商品房预销售前，开发建设单位应通过公开招标方式选聘具备相应资质及信用等级的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。
第十一条为加强对物业服务行为的监管，物业服务企业需按不低于本项目建筑面积1元/平方米的标准交纳履约保证金，由各区住房和城乡建设局负责监管，在物业服务合同终止后予以退还。
具体的监管办法由市住房和城乡建设局制定。
第十二条业主应缴纳装修保证金、装饰装修垃圾处理费、停车管理服务费，其具体收费标准依据物价部门公布的相关文件执行。
电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用，应单独列帐，合理、公开分摊，与业主协商预收，每次预收不超过半年；业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体分摊办法。
第十三条开发建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当就履行临时管理规约内容作出书面承诺。在业主大会成立后，应当依照规定制定公布业主管理规约，经业主大会审议通过后，全体业主应当共同遵守。
第十四条业主大会成立后选举产生业主委员会，开发建设单位应于10日内同业主委员会进行物业共用部分查验交接，办理交接手续，并向物业所在区住房和城乡_门备案，按照本项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳物业管理储备金，权属为全体业主，使用由业主大会决定，实行专户存储、专款专用，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等。各区政府（管委会）应对物业管理储备金的缴纳与使用制定具体的管理细则。
同时开发建设单位要向业主委员会移交下列物件、资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
（三）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）物业管理用房、技防监控等设备；
（七）承接查验所必需的其他资料。
第三章业主、业主大会与业主委员会
第十五条房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、法规规定的其他有效证明为依据。业主可以书面委托代理人行使权利。
第十六条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十八条整个项目建设竣工交付之日起满1年或交付后业主入住率达50%以上的，开发建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请成立业主大会。
第十九条街道办事处（乡镇人民政府）接到申请后应将申请事项告知所在社区居民委员会，听取其意见，并于7日内组织成立首次业主大会会议筹备组，指定业主代表担任筹备组组长。筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中物业管理区域内的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理区域内显著位置公示业主大会召开时间、会议议程和筹备组成员等相关事项，公示时间不少于15日。
第二十条开发建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向街道办事处（乡镇人民政府）和筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第二十一条业主大会选举产生业主委员会，审议通过《业主委员会章程》。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地的区住房和城乡_门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会议事规则以及业主大会决议；
（三）业主管理规约；
（四）业主委员会委员名单；
（五）其他相关资料。
材料齐全的，区建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当予以备案，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）、（五）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第二十二条业主委员会委员实行任期制，依据业主大会议事规则决定有关任期、候补、空缺、资格终止等事项。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十三条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，按照《业主委员会章程》办理移交手续。拒不移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十五条业主委员会必要的工作经费，由全体业主承担。具体可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费应包括业主大会、委员会的会议费；有关人员的津贴和薪酬；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。工作经费收支情况，定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第二十六条经业主大会同意，业主委员会可以聘请物业管理职业经理人，负责业主委员会委托的物业管理有关事项。
物业管理职业经理人应经过专业培训，取得相应的资格证书，职业经理人薪酬从业主委员会工作经费中列支。
第二十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当及时督促、指导辖区物业管理区域内业主召开业主大会选举产生业主委员会。业主委员会尚未设立、解散、辞职或不履行职责的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）依法代行业主委员会职责。
物业管理区域分期开发建设的，可在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导下成立业主大会，选举产生临时业主委员会。
第四章物业服务
第二十八条业主选聘的物业服务企业应当具备相应资质及信用等级。任何单位和个人不得转让、出租或者转借物业服务企业资质证书。
外地物业服务企业应当在市、区住房和城乡_门备案后，方可进入本市区从事物业管理活动。
市、区住房和城乡_门应当建立统一的物业服务企业及项目经理信用管理信息系统，印发信用管理手册，实行信用年审。信用年审征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会以及城管等相关部门意见，物业服务企业及项目经理信用年审，作为企业资质转正、升级、核定及承揽业务的要件之一。
具体的信用管理办法由市住房和城乡建设局制定。
第二十九条业主大会成立后，应依据当地价格主管部门制定的物业服务收费管理实施办法，确定服务等级以及相应的收费标准，选聘物业服务企业服务，签订书面的物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同分别报物业服务项目所在地的区住房和城乡建设与价格行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者自治管理，但锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
各区住房和城乡_门应当将具有资质且信用良好的专业性服务企业及其服务内容、服务承诺、收费标准列入推荐名录，供业主自行选择。
第三十条物业服务企业和专业性服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务，并将服务合同、服务事项、服务等级、服务标准、人员配备、收费标准、收费审批或备案等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质疑时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合，街道办事处（乡镇人民政府）做好监管。
第三十一条按照三等级（含以下）标准收费和服务的物业服务企业，配备的物业服务人员人均服务面积不得高于3500平方米。按照四、五、六等级标准收费和服务的物业服务企业，配备的物业服务人员人均服务面积分别不得高于3200、2800、2500平方米。从业人员的要求由业主与物业服务企业合同约定。
人均服务面积，是指本小区内收取物业服务费的收费面积，根据产权证面积来测算。
第三十二条物业服务合同期限届满三个月前，业主大会应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同。决定解聘的，应当履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第三十三条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满三个月前履行必要的通知义务。
第三十四条物业服务企业未与业主大会委托的业主委员会签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
第三十五条物业服务合同终止、业主共同决定不再接受事实服务或者经业主大会授权业主委员会解聘原物业服务企业的，物业服务企业应当在7日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
（一）移交物业共用部分；
（二）移交本办法第十四条规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
（四）结清预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，各区住房和城乡_门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）责令其撤出。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目经理，并报区住房和城乡_门备案。除物业服务合同另有约定外，项目经理原则上只能负责一个物业服务项目的服务。
物业服务企业更换项目经理的，应当及时告知业主，重新备案并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换。
第五章物业的使用与维护
第三十七条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门，有关部门在接到情况反映后应立即赶赴现场，协调处理，下发整改意见，督促整改到位。
第三十八条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
第三十九条新建住宅物业，开发建设单位应当按规划设计方案的要求无偿提供不低于规划总建筑面积3‰的物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主文化娱乐活动用房、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号），配置的物业服务用房最少不低于100平方米。物业服务用房所有权属全体业主。
物业服务用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用，不得设置在住宅楼内和地下。规划部门在规划方案审查时应征求物业所在地区政府（管委会）意见，规划、_门根据规划审定方案进行验收、登记。
物业服务用房及装修应当符合国家有关工程质量和安全的要求，满足正常使用功能。
第四十条新建住宅小区和旧城区连片改造居民区项目，应按照规划要求，将社区（工作、服务）用房、公共服务设施配套建设纳入土地挂牌条件，约定产权归属。城市规划行政主管部门要按照规定的配套建设指标对建设工程规划设计方案进行审查，对不符合规定配置标准和要求的不予批准。工程的设计、施工及验收使用，应征求物业所在地区政府（管委会）的意见。未按规定要求建设居民委员会工作、服务用房和居民公益性服务设施的，不能通过验收。验收合格后，建设单位要根据规定将社区居民委员会工作、服务用房和居民公益性服务设施交给所在地街道办事处（乡镇人民政府）使用管理。
第四十一条开发建设单位出售物业管理区域内车库的，应当在出售前依法办理预售许可，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
开发建设单位出租物业管理区域内规划设计用于停放车辆的车库、车位的，应当优先满足本物业管理区域业主的停车需求。业主委员会具体负责对业主共有的道路或其他场地停车位的划分，应当满足公安、消防等部门对安全的相关规定。具体收费标准及收入分配按当地价格主管部门制定的物业服务收费管理实施办法执行，并做好公示。
第四十二条利用业主共有的物业设置广告等经营性设施的，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当征得相关业主、业主委员会书面同意，并就使用、管理、收入和分配与业主委员会达成书面协议，并履行报批手续后方可实施。
第四十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关使用费用并依法承担区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第四十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户账，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。
第四十五条物业服务企业应当建立共用部位、共用设施设备的日常检查、专项检查和定期申报、维修养护制度。应当根据本年度共用部位、共用设施设备检查结果，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出申请与建议，并根据业主大会的决定，集中组织维修或者更新改造，在雨季和冬季前及时修复存在问题。
第四十六条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（四）楼体外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
第四十七条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第四十八条开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
第四十九条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
第五十条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任
第五十一条开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市、区住房和城乡_门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十二条开发建设单位不履行交接义务的，由市、区住房和城乡_门责令限期改正；逾期不改正的，可处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十三条物业服务企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由市、区住房和城乡_门责令其停止活动，没收非法所得，可处以5万元以上20万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由市、区住房和城乡_门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下罚款。
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由市、区住房和城乡_门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
第五十四条未经城市规划行政主管部门批准，单位或个人擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内、配建的停车场地进行建设的或者在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的或者在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的，城管部门应依据《_城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定予以查处。
装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的或者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由住房和城乡_门依据《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定予以查处。
第五十五条单位或个人擅自侵占小区绿化设施的，物业服务企业应当及时制止，并及时向城管、园林等部门报告有关情况；未履行到位，造成小区绿化设施损毁，应追究其责任。
第五十六条未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由市、区住房和城乡_门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十七条物业服务企业接到解聘通知后7日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会移交物业管理的相关设施和必要资料的，由市、区住房和城乡_门责令改正；拒不改正的，可提请市住房和城乡_门降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第五十八条物业服务企业有下列行为之一的，由市、区住房和城乡_门责令改正，记不良行为记录一次，年度不良行为记录达两次的，限制承揽新项目，年度不良行为记录达三次（含）以上的或情节严重且造成一定影响的，市、区住房和城乡_门可将其列为不诚信企业，向社会公布，取消其承揽新项目资格。
（一）未按时将合同报送备案；
（二）擅自停止物业服务的；
（三）存在乱收费行为或者物业服务等级、服务标准未经备案开始收费的；
（四）装修保证金未按时退还的；
（五）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的；
（六）业主投诉，经查实，属物业服务企业责任的。
第五十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第六十一条违反本办法规定，依法应当由城管、工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第六十二条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由区人民政府（管委会）负责召集，由街道办事处（乡镇人民政府）、区相关部门和物业所在社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业、专业经营单位参加，及时协调解决物业服务纠纷，维护各方利益。
第六十三条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第六十四条建立协调沟通处理机制，各区住房和城乡_门和街道办事处（乡镇人民政府）发现物业服务企业存在违规行为的，应责令限期整改，给予通报批评，情况特别严重的，由区住房和城乡_门进行查处。市住房和城乡_门应对受到通报或查处的物业服务企业在信用管理中记不良记录，并定期予以公布。
第六十五条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十六条当事人对行政管理部门具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章附则
第六十七条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、对讲门铃、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
第六十八条对于物业服务企业不愿意进驻的一些零散或面临拆迁的居民小区，小区所在街道办事处（乡镇人民政府）负责日常管理和维护。
第六十九条本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第七十条本办法自20-年6月1日起施行。在20-年6月1日以后办理预售许可的项目（含分期开发的项目）按本办法规定执行。整个项目未竣工但分期开发已部分竣工项目的前期物业服务按本办法规定执行。
管理处将加大对欠款业主的催交力度，有选择地对顽固业户采取一定措施，每月统计，落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100；20XX年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作资料
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职...
一、指导思想
围绕局党组中心工作，做好全局服务工作，严格执行规章制度，勤当参谋，优化服务，确保机关运转高效。
二、工作目标
1、理清工作思路，落实工作责任;
2、严格执行规章，严格控制公务接待;
3、理顺盘活资金，促进开源节流;
4、优化服务质量，确保高效运转。
三、工作重点
1、抓好机关文秘服务。
2、抓好机关信息服务。
3、抓好机关综合治理。
4、抓好机关*接待。
5、抓好机关车辆服务。
6、抓好机关财物管理。
7、抓好机关档案服务。
四、实施计划
1、1~2月份，回顾xx年工作，理出xx年工作思路;筹备全市水利工作会议，编制xx大事记，开展各项扶贫、帮对慰问工作。
2、3月份，做好[*^v^期间相关工作;编制xx年度重点工作目标责任考核项目申报工作，配合开展深入学习实践科学发展观活动。
3、4~5月份，分解党代会、人代会、政协提议案任务;落实各处室年度工作目标。
4、6~8月份，配合防汛抗台开展相关工作;完成相关调研和重点工作督查。
5、9~10月份，局固定资产清查，办公楼调整。
6、11~12月份，配合冬春修农田水利建设信息报导，编制局机关行政、事业单位财务预算;着手准备迎接省、市重点工作目标考核。
在__年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合__实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
(1)为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)催缴“维修基金”的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
三、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了__小区业主委员会、__花园业主委员会、__花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
四、来年的工作计划
1、大力提倡业主委员会的成立。
2、严格控制好物业管理用房的配置情况。
3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识。
4、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度。
5、清理整顿全市的物业管理行业市场。
6、严格控制好新建住宅区物业管理的介入。
第一季度（1—3月份）为团队形成阶段：
1、依据物业公司与管理处的组织架构季度工作计划，审查各部门岗位职责及相关操作规程，落实好定岗定编、岗位分工、职责权限、运作机制等相关事宜，搭建好组织平台；
2、办公室档案制度及行文格式；
3、建立物业部各项管理制度及工作程序；
4、物业管理业主QQ群设立；
5、对各类设备进行归档挂牌管理，建立设备台帐；
6、与发展商工程部及承建商对公共设施、党支部第二季度工作计划公共区域及单元内部进行接管验收工作，提交遗漏工程整改报告，完善接管验收工作流程；
7、跟进物业配套设施交付具体时间；
8、田禾大芳园人员介入；
9、推行8S的管理；
10、场地租赁；
11、财务资金使用计划月报；
12、盘点管理用物资装备；
一月份工作计划
1、依据物业公司与管理处的组织架构季度工作计划，落实好定岗定编、岗位分工，并按人员分步到位的方法逐渐完善管理架构；推荐阅读：
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