论节能住宅推广的市场化运作

这样的策划方案对于投资者而言是很有吸引力的，但对于住宅改造中的另一主体居住着缺乏激励作用。笔者认为应该把改造住宅的部分节能收益分配给居住着，比如投资者拿80%，居住者拿20%。这样做的原因有三：首先，虽然居住者没有直接参与住宅节能改造，但居住者的积极配合有利于改造的顺利开展；其次，居住者也是未来新建住房的潜在购买者，他们 目前 享有的节能的 经济 效益是对节能住宅最好的宣传，若未来购房 自然 会倾向选择节能住宅；再次，居住者是二手房的供应者，节能二手房的节能收益使其比普通二手房更具有竞争优势，二手房的购买者购买节能二手房的积极性提高，非节能二手房会逐步淡出市场。

此外，将投资者的收益与改造住宅的节能效果挂钩可以避免投资者仅为达到节能标准而不选择节能效果更佳的建筑材料的情况出现。建筑材料的节能效果越好，投资者从中获得的收益也会越多，即使那些材料的价格较高，但从长远的收益来看，初期的投资也是值得的。若能一次性达到较高的节能水平，就能避免未来的重复改造。

除了让消费者、投资者、开发商享受到直接的节能收益外，政府还可以通过税收、信贷等经济杠杆提高市场主体的积极性。信贷政策主要是指对消费者提供节能住宅抵押贷款，解决消费者购买节能住宅的资金障碍。这种贷款由 金融 机构向消费者发放，政府特设的担保部门进行担保。政府可以与金融机构协商降低节能住宅抵押贷款的首付比例或降低贷款利率来激励消费者购买节能住宅。对于金融机构而言，住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率低。但自2004年来，金融机构住房抵押贷款的比例一直下降，若能通过提供节能住宅抵押贷款这一项目增加优质资产的比例，相信金融机构乐意与政府合作。

税收优惠的主要对象是消费者和开发商，税收优惠范围可以包括个人所得税、财产税和营业税。具体的优惠措施可以参照美国为节能住宅设立的税收优惠分级机制。即达到不同节能标准的住宅给予不同程度的税收减免，节能程度越高，税收减免越多。同时，规定开发商与建材商对节能建材的 研究 支出可以获得税收抵免，鼓励对节能建材的技术开发。

在政府各项政策的激励下，节能住宅的市场机制会逐渐成熟，若在激励机制下配以监督机制，将促使节能住宅的运作更加规范。目前我国的节能监测中心共有1145个，但多数机构建设滞后、装备落后，政府一方面要加强监测机构的能力建设，另一方面要建立完善的监测检查制度，以适应目前节能工作的需要。

四、构建节能住宅市场机制中应注意的 问题

1、建立住宅节能的评估体系。对住宅能耗进行评估是为了解决开发商与消费者、开发商与政府机构之间信息不对称的问题。政府对消费者、投资者、开发商的激励政策都是建立在住宅节能水平的基础之上，不同的节能水平对应不同的节能收益，并且节能效果也是消费者购房选择的 影响 因素之一，只有建立了统一的节能评估体系，对住宅进行等级评定，政策的执行才有可能，消费者选择时才有比较，降低信息搜寻成本。

2、改进现行的供热收费体制。我国现行的供热收费是按建筑面积 计算 ，用多用少所缴纳的费用一样，导致消费者购房时没有节能意识。现行的供热收费制度不利于节能住宅的推广，可考虑改为根据不同节能等级的住宅收取相应的采暖费，同一开发小区的节能程度相差无几，根据节能等级收费不会出现过多的收费繁复的状况，因此是可行的。

3、对中低收入家庭购买节能房进行补助。考虑到中低收入家庭的经济状况，购买节能房有经济负担。政府可以对住房因节能构造导致成本提高的部分进行恰当的补贴，帮助中低收入者承担节能的初期投入费用。

4、政府机构应起到带头作用，增强节能意识。消费者节能意识普遍不高是节能住宅没有卖点的原因之一。因该通过各种宣传渠道使消费者认识到目前我国能源紧缺的现状，且住宅能耗位居各种能源消耗的榜首。加强消费者的节能意识，在此之中政府机构应起到节能的表率作用，如各种公共设施的购置都选取高效节能产品，一方面对公众进行正确的引导，另一方面也推动了节能产业的 发展 。

推广节能住宅对我国构建和谐 社会 ，促进经济的可持续发展都具有重大意义。在资源与能源都日益宝贵的今天，绿色节能住宅必将成为未来住宅的发展方向。在政策激励与市场机制的共同推动下，节能住宅产业必将成为推动我国绿色GDP增长的强大动力。

【 参考 文献 】 [2] 张轶：中外建筑界节能情况对比[J]， 《节能与环保》2005.4。

[3] 林思超：绿色与节能， 《中国房地信息》2006.4。

[4] 郑娟尔、吴次芳 ：我国建筑节能的现状、潜力与政策设计研究[J]，《中国软科学》2005.5。

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