浅谈在我国发展ＲＥＩＴｓ

【摘要】REiTs的未来扑朔迷离，但面对旺盛的融资需求，面对未来良好的 发展 潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者认为REITs在经过一系列的调整后会有一个更广阔的发展前景。

【关键词】发展 REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。虽然在行业分类中，房地产行业往往被划入 金融 业，但只有在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地产才真正的金融 化。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。

REITs在欧美的发展已经十分成熟，在亚洲才刚刚兴起。国外根据投资类型（赢利模式）不同将REITs分为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）、混合型（Hybrid REITs）。权益型REITs是指直接经营具有收益性房地产的投资组合，收入主要来源于租金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润。抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。混合型REITs指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产。在欧美国家的实践中，权益型REITs均占主导地位。

REITs可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可在不同层次上为房地产 企业 服务。REITs还能灵活充分地适应和处理房地产的多种 经济 和 法律 关系，解决其他渠道难以解决的 问题 。相对银行贷款而言不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用，还利于房地产资金的持续运用和公司的发展。它不仅是低风险、流动性大、高收益且收益稳定的房地产投资产品，还能够有效地拓宽开发商的融资渠道。自对房地产行业进行专项调控以来，“银根”一直紧缩，房地产行业普遍处在资金饥渴的状态。作为一种资产证券化的金融产品，REITs恰恰可以起到打通房地产行业融资渠道的作用。故此，地产业界对REITs期待尤甚。

另一方面，REITs又可以将房地产市场高速发展的利益与合格投资者分享。REITs的收益主要来自不动产的经营租金收入，收益较高，也比较稳定，实际是让投资者分享到房地产业的高收益。REITs的管理基金作为房地产运作的专业机构，将对收益回报有很大保证。另外，REITs主要投资于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商业等，不参与房地产投资开发项目。不具备稳定资金收益的项目不能注入REITs，这将有利于减少市场投机。REITs虽然是汇合了投资者的资金对房地产进行投资，但其和基金是不同的，其名为信托，但采用的是企业架构，以公司方式运作的，REITs的投资者也是其股东。在美国，REITs作为公司也有一定的特殊性，投资者可享有税务优惠，REITs在公司层面不用征税，其前提是90%的净利润必须作为股利分派给股东。因此REITs的投资者注重的是其股息收入。REITs投资者来自股息的收入一直保持稳定，而总收益则由于受到房价走势 影响 ，有较大的波动。由于各类物业提供的租金收入不同，各股权型REITs所提供的股息收入也有差异，为不同偏好的投资者提供了多样化的选择。

从宏观大环境的角度来看，我国已经具备了 发展 房地产信托的客观条件：首先，房地产制度的改革，为房地产权益的分割准备了条件。其次， 金融 体制改革，为房地产权益转化为证券并得以流动创造了条件。再次，信托业相关法规制度的建立和完善为房地产信托业务的规范和蓬勃发展奠定了法制基础。

因此，在我国建立REiTs值得期待。但 目前 建立REITs仍存在一些挑战和 问题 ，在法制、监管、机构和人才四个方面存在瓶颈。首先，REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收优惠，但 中国 税收优惠还有待进一步明确，因此应尽快制定有关于REITs的税法。其次是管理人和被投资 企业 的道德风险问题。由于信息不对称，管理公司有可能利用各种机会牺牲投资者的利益牟取私利；一些运作不规范的企业也往往在获得投资后，侵占原有股东的利益。因此投资后的监督必须严格充分。然后，由于房地产投资信托基金主要投资于房地产，因此对房地产资产的背景、资产估值、负债情况等的调查就显得非常重要。所以，除了房地产二级市场的发展所需要的房地产价值评估机构外，房地产中介机构、担保机构、保险机构、资信评估机构以及代理机构对于房地产投资信托基金的正常运作也是至关重要的．我国这些相关机构目前还较为缺乏，且运作极不规范，应大力发展房地产投资信托基金的相关机构，以为房地产投资信托基金的发展提供相应的专业服务。再次，中国REITs现在正处于发起期，实际管理人员以房地产专业人士居多，他们的金融操作能力普遍较弱。复合型人才欠缺，同时也急需专业的人才。

尽管REITs上市仍有不小的障碍，但从长远看，我国金融市场已全面放开，国家正在部署金融制度和金融产品的创新和改革，目的是建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，房地产投融资机制正在迎接多层次、多元化的发展局面。随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，REITs将会有更广阔的发展前景。

【 参考 文献 】

[1] 陈柳欣：《美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示》。

[2] 郑健美：《房地产企业的融资渠道与问题》。

[3]sohu房产网。

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