2023-06-29
2023-03-19
2023-06-15
2023-06-18
2023-07-05
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第一条目的与依据
为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约(以下简称本公约)。
第二条公约效力
本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。
第三条物业基本情况
物业名称：_________;
座落位置：_________;
总建筑面积：_________;
国有土地使用证明文件政府批文号：_________;
土地用途：_________。
第四条管理方式
本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。
第五条共有部分所有权
根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等;
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等;
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第六条专有部分所有权
业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第七条相邻业主
业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业，并采取合理措施防止损失扩大。
第八条物业用途
1、业主应按设计用途使用物业，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。
2、不擅自变更房屋结构、外观和用途;占用共用部位和共用设施设备;利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。具体如下：
(1)空调外挂设备应按指定位置安装;
(2)阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品;
(3)不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
3、因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第九条共用部位、共用设施设备依法经营
按照以下条款进行本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营和收益分配：
1、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。
2、利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归该幢全体业主共同所有，并主要用于补充专项维修资金。
3、利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金。
4、_________。
第十条装饰装修
1、业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。
2、业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
3、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
4、本物业管理区域的装饰装修施工时间为_________，其他时间不得施工。
5、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十一条共用设施的使用管理
1、业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
2、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
3、业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
4、如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
第十二条公共秩序维护
1、爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备;
2、不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物，垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒;
3、不在公共部位乱涂乱画和随便张贴;
4、不得发出影响其他业主正常生活的噪声。
第十三条禁止行为
本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途;
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备;
3、违章搭建、私设摊点;
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声;
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
8、_________;
9、法律、法规禁止的其他行为。
第十四条动物的饲养
业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、_________;
2、_________。
第十五条机动车管理
1、机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里;
2、车辆出入应按要求出示证件;
3、机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放;
4、车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置;
5、夜间停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除;
6、本物业区域的共用车位使用分配方式为以下第_________种。
(1)留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配;
(2)轮换分配;
(3)以抽签的方式分配。
第十六条选聘与解聘物业管理企业
1、选聘、解聘物业管理企业须经本物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;
2、由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业管理企业签订物业服务合同;
3、物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。
第十七条物业服务费用的交纳
1、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。
2、业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。
3、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹。
4、其他条款_________。
第十八条业主大会与业委会工作经费
1、本物业业主大会、业主委员会依法开展工作所需的经费由全体业主共同承担，不包含在本物业区域内物业服务费中，并由业主委员会负责筹集和管理。
2、业主大会、业主委员会工作经费的筹集和管理使用按照业主大会依法制定的相关规定执行，并对使用情况定期公告和接受业主质询。
第十九条保险
本物业管理区域内共用部位、共用设施设备及公众责任保险，由全体业主按其拥有物业权属份额大小享有权利、履行义务，其费用进入物业服务成本或者物业服务支出，由实施物业管理服务的物业管理企业代行办理相关手续;业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。
第二十条物业的转让
1、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租情况告知物业管理企业。
2、业主转让物业，应与物业管理企业结清物业服务费用;出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十一条条违约责任
1、因违反本公约，造成其他业主、使用人等人身伤害或财产损失的，当事人依法承担赔偿责任。
2、物业交付他人使用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3、违反本公约的，由业主委员会督促改正，也可由相关当事人依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十二条定义
1、本公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
2、本公约所称共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的房屋等。
3、本公约所称共用设施设备是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
第二十三条公约通过
本公约经_________年_________月_________日首次业主大会会议全体业主所持投票权2/3以上通过，自通过之日起生效。
第二十四条公约修改与补充
业主大会会议通过的有关本公约的决定均是本公约的组成部分;本公约的修订经业主大会会议通过;本公约未尽事项由业主大会会议补充。
第二十五条公约备案
制定和修改的业主公约，按规定报当地物业管理主管部门备案。
第二十六条公约保存与执有
本公约业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会各1份。
_________[区]/[市]/[县]_________(物业名称)物业管理业主大会
_________年____月____日
北京八达岭山庄业主委员会档案管理制度
(20**年*月*日业委会会议通过)
第一条 所有档案资料,由业主委员会指定专人负责保管。
第二条 各种档案资料应分类进行登记、编号,妥善保管。
第三条 档案室设在物业楼二层。
第四条 档案资料主要包括:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会产生、备案的材料;
(四)山庄内所有建筑物产权清册及业主联系方式;
(五)订立的物业管理服务合同;
(六)山庄标识,有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)维修资金收支情况清册;
(九)会议录音、录像、照片等;
业主管理手册:业主入住及装修控制程序
1、目的
对业主入住及装修过程进行控制,使业主在规定的时间内顺利入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。
2、适用范围
适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。
3、职责
物业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。
客服主管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。
维修人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调控制。
4、程序
入住准备
相关人员根据分工,应做好下列工作:
物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。
对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责安排和组织,物业服务中心负责具体实施。
入住手续的办理要尽量提供一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、方便。
入住过程的控制
办理入住手续的工作流程:
验证收件、业主登记、物品交接、费用收取、交验房、入住。
验证收件
入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、委托人请持业主委托书及双方身份证原件及复印件。
业主登记
填写《业主名册一览表》、《业主基本情况登记表》,并将验证收件存档。
物品交接
与业主当面清点所有房间钥匙、所有设备资料、说明书,填写《物品发放登记表》,由业主签字认可,并陪同业主现场核对。
管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写《验房表》并由业主签字认可;如房屋存在问题,填写《业主验房情况流转单》,由客服主管联系施工单位维修。
业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。
对房屋装修的控制
装修时,应执行《房屋装饰装修管理规定》,业主应填写《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》、《装饰装修施工消防安全责任书》、《装修保证书》向物业服务中心申请备档。
装修人员凭已审批的《装修申请表》、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理《装饰装修施工许可证》及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。物业服务中心做好《装修情况登记表》、《施工人员出入证登记表》、《装修监管记录》的记录工作。
装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。
物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。发现违章应下发《违章整改通知单》,限期整改恢复,并做好装修监管记录。
装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应按照《房屋装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》对房屋内装修情况进行检查,确保无违章现象。
5、相关文件
《房屋装饰装修管理规定》
《房屋装饰装修管理协议》
6、相关记录
《业主基本情况登记表》jw/
《业主名册一览表》jw/
《物品发放登记表》jw/
《验房表》jw/
《装修申请表》jw/
《装修保证书》jw/
《装修情况登记表》jw/
《施工人员出入证登记表》jw/
《违章整改通知单》jw/
《装饰装修施工许可证》jw/
《装饰装修施工消防安全责任书》jw/
《装修监管记录》jw/
物业管理手册:业主满意度测量程序
1、目的
对业主是否满意的信息进行监视,以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。
2、范围
适用于本公司的业主是否满意的各种信息获取和利用的控制。
3、职责
物业服务中心负责与业主联络,有效处理业主的意见,并保存相关服务记录。
品质部根据满意度调查情况,分析存在问题的原因,并督促相关部门有效处理业主意见或建议,持续提高业主满意度。
4、程序
业主信息的收集、分析与处理
物业服务中心负责收集业主满意与否的信息。
物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通,业主提供的意见或建议由物业服务中心解答、收集,并记录在《业主回访单》、《工作日志》或《服务登记本》上。暂时未能解答的,应详细记录,并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。
相关责任部门应负责有效处理业主意见,执行《与业主有关的过程控制程序》的有关规定。
业主满意度测量
物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访,填写《业主回访单》;接待专员对维修情况进行回访,月末由经理对回访信息进行统计,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部,由品质部报管理者代表审批。
品质部每年至少组织一次业主满意度调查,了解业主满意程度,对反馈的意见进行汇总、分析,并由责任部门采取措施,对存在问题进行整改并有效地预防。
5、相关文件
《与业主有关的过程控制程序》
《不符合、纠正和预防措施控制程序》
《数据分析控制程序》
6、相关记录
《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/
《工作日志》jw/
《业主回访单》jw/
物业管理手册与业主有关的过程控制程序
1、目的
通过对服务有关的要求的确定与评审,确保公司有能力满足业主需求。
2、适用范围
适用于与服务有关的要求的确定、评审及与业主的沟通。
3、职责
物业服务中心负责对常规合同的归口管理及就合同的有关事宜与业主沟通。
市场部、管理部负责组织对特殊合同的制定、评审。
管理部负责对合同的审核及归档管理工作。
4、程序
合同分类
常规合同:对公司常规服务所订的合同,包括:
前期物业管理服务协议;
公司与委托单位签订的物业管理委托合同;
公司与业主委员会签订的物业管理委托合同;
其他为业主提供日常服务所签订的合同。
特殊合同:常规合同以外的其他合同。包括:
公司的物业租赁合同。
公司经营活动所需要签订的其他合同。
与服务有关要求的确定
常规服务要求的确定:对业主的日常服务要求,应在《服务登记本》中明确业主楼号、服务要求、时间等事项。
新的物业管理项目投标服务要求的确定:
市场部在收到招标方的《投标邀请函》后,在对招标项目进行现场考察的基础上,制订《投标意向建议书》报总经理。
总经理召开专题会议,根据物业市场状况、本公司资源配置情况、现有服务能力及《投标意向建议书》中的有关建议,决定是否参与该项目的投标活动。
总经理组织成立临时投标小组,并对有关人员的职责和权限进行界定。临时投标小组负责根据招标方《招标文件》的要求,制订《招标书》。
中标后,市场部与招标方签订《物业服务合同》,并对物业服务的要求和标准、物业服务的费用、物业服务的期限、违约责任等事项进行明确约定。
房屋租赁合同服务要求的确定,包括:国家法规政策的规定、租赁房屋的基本情况、双方的权利、义务、租赁价格。
对服务要求的评审
在公司向业主做出提供服务的承诺之前(如提交标书、接受合同及接受合同的更改),应对已确定的业主要求及本公司确定的附加要求组织相关部门对标书、合同的服务要求实施评审。评审应确保:
服务要求在合同、协议里得到规定。
与以前表述不一致的合同要求予以修正。
公司能有力满足规定的要求。
对于常规合同,由相关部门对合同进行归档整理。
对于特殊合同,由管理部负责组织相关部门对其服务条款及公司服务能力进行评审。
合同的签订和实施
合同经公司管理部审核,报公司领导批准后,方可签订。
合同签订后,由管理部根据需要将合同发放到相关部门,作为提供服务的依据,由各部门按合同规定提供服务。
相关部门对合同的执行进行监督,并根据需要及时与业主沟通。
服务要求的变更
当服务要求需要变更时,相应的文件应得到修改,并通知相关部门,执行《文件控制程序》中相关规定。
业主沟通
在服务提供前及提供过程中,物业服务中心可通过多种渠道(如服务宣传栏、业主大会等)向业主介绍服务内容,回答业主咨询。
服务过程中,物业服务中心要搜集并妥善处理业主反馈信息,以取得业主的持续满意。
业主投诉的受理与处置
业主投诉的信息来源包括电话投诉和书面投诉(投诉箱),电话投诉应记录投诉时间、投诉人、投诉内容、联系方式等。
管理部相关人员持有《客户投诉记录表》,物业服务中心相关人员应持有《业主投诉处置单》。
物业服务中心接待专员、值班人员须持有投诉记录本,随时记录业主投诉。
部门或个人接到业主投诉后,首先应进行识别,属本部门业务的在本部门处理,由部门领导跟踪处理结果;属公司业务或本部门不能解决的投诉,报公司管理部,管理部将信息及时传递至相关部门并跟踪处理情况,登记在《客户投诉汇总及处理情况表》上。品质部随时抽查投诉处理结果。
每月28日前,管理部对本月受理的投诉内容及处理情况进行整理,汇总在《客户投诉汇总及处理情况表》发放到各部门。各部门采取相应的预防措施,避免同样的投诉问题发生。
5、相关文件
《文件控制程序》
《业主满意度测量程序》
《业主公约》
《物业管理委托合同》
《房屋租赁合同》
6、相关记录
《服务登记本》jw/
《业主投诉处置单》jw/
《客户投诉记录表》jw/
《客户投诉汇总及处理情况表》jw/
《投标意向建议书》jw/
《夜间值班记录》jw/
《签到表》jw/
管理职责:管理承诺、以业主住户为中心
1目的
规定公司总经理应承诺和实施的活动。
2适用范围
适用于公司总经理为建立和改进质量管理体系的承诺提供证据。
3要求
管理承诺
公司总经理通过以下的活动对其建立和改进质量管理体系的承诺提供证据:
向公司传达满足业主和住户及法律、法规要求的重要性
a、总经理应树立质量意识,清楚了解让业主和住户满意是最基本的要求;
b、总经理应清楚了解服务质量与公司每一个成员对质量的认识紧密相关;
c、总经理应采取培训、内部刊物或会议等各种方式使全体员工都能树立质量意识,都能认识到满足业主和住户的要求法律法规的要求对公司的重要性,并能经常持续地加强员工对质量的意识,使他们积极参与提高质量有关的活动。
总经理负责制定批准公司的质量方针和质量目标,参见《质量方针、目标管理》。
总经理按计划的时间间隔主持管理评审,执行《管理评审控制程序》。
总经理应确保公司质量管理体系运作能获得必要的资源,执行《资源管理》的规定。
以业主和住户为中心
公司的成功取决于理解并满足业主和住户及其他相关方当前和未来的需求和期望,并争取超越这些需求和期望。总经理应以实现业主和住户满意为目标,为此应做到:
确定业主和住户的需求和期望。通过市场调研、预测,或与业主和住户的直接接触来实现,执行《与顾客有关的过程控制程序》。
将业主和住户的需求和期望转化为对公司的要求。这些要求包括服务要求、过程要求和质量管理体系要求等,只有满足这些需求和期望时,业主和住户才能满意。
确保己转化的要求得到满足:
a、公司必须满足法律法规及强制性国家和行业标准的规定;
b、业主和住户的期望和需求、法律法规及强制性国家和行业标准的要求也会随时间而修订,因此公司己转化的要求及建立的质量管理体系也应随之更新,执行《管理评审控制程序》、《文件和资料控制程序》。
第一条 本规则由一栋洋房业委会全体委员(含候补委员)共同制定，作为业委会的工作守则，由全体委员共同遵守。
第二条 业委会委员应恪守《业主规约》、《业主大会议事规程》的相关规定，在业委会工作中力求公平、公正、公开，尽职尽责，不以委员身份谋取私利。
第三条 所有委员一律平等，业委会的所有决定均应以少数服从多数的方式产生。
第四条 执行主任制
1、一栋洋房业委会日常工作采取执行主任制度，即由执行主任负责业委会日常事务。执行主任采用轮换制，三月一轮换，委员依次担任执行主任。
2、执行主任与后两任执行主任组成执行委员会(简称执委会)，共同负责处理社区日常事务，例如涉及帐号共管的财务审批事项，处理收发文件，组织业委会会议等。
3、执行主任是业委会的召集人，执行主任轮换不应影响业委会工作的连续性。
第五条 业委会内部可对委员进行专项工作分工，各负其责，各有侧重。
第六条 业委会会议：
1、业委会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每月召开一次，临时会议可由主任，或副主任，或执行主任，或三名委员联合申请召开。会议由执行主任或其委托其他委员主持，主持人应根据近期工作和委员意见确定议题。
2、会议召开时间和议题应提前通知参会者。业委会会议应向业主公开，允许业主旁听。业委会的所有决定均应通过表决方式产生，表决的少数一方可以保留意见，但不能妨碍决议的执行。
为加强_________（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。
第一条目的与依据
为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约（以下简称本公约）。
第二条公约效力
本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。
第三条物业基本情况
物业名称：_________________________________________________；
座落位置：_________________________________________________；
总建筑面积：_______________________________________________；
国有土地使用证明文件政府批文号：___________________________；
土地用途：_________________________________________________。
第四条管理方式
本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。
第五条共有部分所有权
根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1.由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等；
2.由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
3.由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第六条专有部分所有权
业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第七条相邻业主
业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业，并采取合理措施防止损失扩大。
第八条物业用途
1.业主应按设计用途使用物业，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。
2.不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。具体如下：
（1）空调外挂设备应按指定位置安装；
（2）阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品；
（3）不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
3.因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业
第九条共用部位、共用设施设备依法经营
按照以下条款进行本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营和收益分配：
1.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。
2.利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归该幢全体业主共同所有，并主要用于补充专项维修资金。
3.利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金。
第十条装饰装修
1.业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。
2.业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
3.业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
4.本物业管理区域的装饰装修施工时间为________________________，其他时间不得施工。
5.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十一条共用设施的使用管理
1.业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
2.业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
3.业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
4.如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
第十二条公共秩序维护
1.爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；
2.不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物，垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；
3.不在公共部位乱涂乱画和随便张贴；
4.不得发出影响其他业主正常生活的噪声。
第十三条禁止行为
本物业管理区域内禁止下列行为：
1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
第一章总则
第二章物业状况
第三章公约中各主体情况
第四章业主的权利和义务
第五章开发企业的权利和义务
第六章物业管理企业的权利和义务
第七章物业管理服务内容
第八章物业管理费与公共维修基金
第九章房屋使用、管理、维修的具体规定
第十章业主大会及业主委员会
第十一章违约责任
第十二章附则
第一章总则
第一条立约目的
本公约的立约目的如下所列：
1.阐明本小区(公寓、别墅、大厦)业主、开发企业、物业管理企业的权利和义务。
2.规定对本小区(公寓、别墅、大厦)内各单元及共用部位及共用设施设备的管理、保养、保险、维修，达到对本小区(公寓、别墅、大厦)的统一管理，使各业主有效享有其购置的单元，使得小区(公寓、别墅、大厦)内环境整齐、卫生、清洁、美观，使得建筑物的使用期限延长。
3.规定业主大会及业主委员会的设立及职责，以保障民主决策、维护业主的合法权益。
第二条本公约在各方签署列为本公约附件的承诺书后生效。因此，本小区(公寓、别墅、大厦)的所有业主(包括其受让人)、开发企业、物业管理企业均受本公约的约束。
第二章物业状况
第三条物业名称：________
第四条物业坐落：________
第五条物业四至：________
第六条土地使用权面积及使用期限：________
第七条国有土地使用权证文号：________
第八条总建筑面积及划分单元：________
第九条共用部位：________
第十条共用设施设备：________
第三章公约中各主体情况
第十一条开发企业：
名称：________
注册地址：________
邮编：________
法定代表人：________
注册资本：________
物业管理手册:业主财产控制程序
1、目的
对客户提供的财产进行识别、验证、维护。
2、适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。
3、职责
总经理负责成立物业接管验收小组。
管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。
工程部负责物业接管验收的技术指导。
物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜,负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。
4、程序
开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求
物业验收接管小组,具体负责开发商移交物业的验收接管,填写《项目交接验收表》,负责接收设施设备及资料的登记、存档。
物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。
对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理,填写《空置房屋检验单》,具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。
业主车辆的控制要求
物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制,具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。
用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求
对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制,具体执行《维修工作业指导书》。
5、相关文件
《客服主管作业指导书》
《礼兵作业指导书》
《维修工作业指导书》
6、相关记录
《项目交接验收表》jw/
《空置房屋检验单》jw/
质量管理:业主和住户财产控制程序
1、目的:
对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。
2、适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等控制。
3、相关/支持文件
《文件控制程序》;
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》;
《房屋接管验收标准》;
4、职责
总经理负责组织成立物业验收接管领导小组;
综合管理部经理负责物业验收接管的日常事务组织协调工作;
各部门按规定组成接管领导小组的各专业组,参与物业验收接管及各类车辆的综合管理。
5、工作程序
业主和住户的财产一般包括:
(a)接管的物业,包括各类建筑物及公共设施;
(b)业主和住户提供的用于维修安装用的物品,便民服务中为业主提供修理;
(c)管辖区内车辆的管理;
(d)其它与业主和住户有关的财产。
验收接管物业的控制
加强物业综合验收和交接管理,保障房屋和配套设施及各项功能、指标符合规定的要求和标准。
(a)各专业组组长负责接管分工范围内的工作,严格验收、把好工程质量关。综合管理部经理组织编制《物业接管计划》,报总经理批准;
(b)批准各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。
参与竣工验收的物业
业主委员会管理规约(示范文本)
管理规约(示范文本)使用说明
1.本规约为示范文本,适用于本市行政区域内各类物业管理活动。凡佛山市物业管理区域制定管理规约均应依照本示范文本制定。
2.本示范文本中相关条款后都有空白行,供业主自行约定或补充约定。首届业主大会筹备组可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。但应将修改、增补或删减的条文在物业管理区域公告,提请业主注意。
3.制定管理规约,不得侵害业主、使用人的合法权益。
第一章总则
第一条 为保障(物业名称)的依法与合理使用、维护、管理,维护全体业主、物业使用人的共同利益和合法权益,根据《物业管理条例》和相关法律、法规的规定,制定本规约。
第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主及物业使用人均具有约束力。
第三条 业主大会通过依法选聘物业服务企业,委托物业服务企业按照《物业服务合同》的约定对本物业管理区域进行物业管理服务。
第四条 本规约由业主大会制定、修改,经业主大会通过之日起生效。
第二章物业的使用
第五条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第六条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,按规定报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第七条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第八条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停放规则。
第九条 本物业管理区域内禁止下列行为:
1.损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;
2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;
3.违章搭建、私设摊点;
4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物,高空抛物;
5.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;
6.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
7.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
8.法律、法规或物业小区禁止的其他行为。
第十条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
1.;
2.。
第三章物业的维修养护
第十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十二条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第十四条 物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护的,在物业企业履行事先在物业管理区域显着位置公示义务的前提下,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
第十五条 业主委托物业服务企业对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的,自行协商支付相应费用。
第十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第十七条 其他条款。
第四章业主的权利和义务
第十八条 本物业管理区域内的业主依法享有以下权利:
1.所拥有物业的专有部分的各项法定权利;
2.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务,监督物业服务企业履行物业服务合同;
3.提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,行使投票权,并就物业管理的有关事项提出建议。
4.提出修改本规约的建议。
5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作。
6.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;
7.监督专项维修资金的管理和使用;
8.法律、法规规定的其他权利。
第十九条 本物业管理区域内的业主依法履行以下义务:
1.自觉遵守本规约及相关法律法规。
2.自觉遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4.按时交纳物业服务费用,按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5.配合物业服务企业的物业管理活动,配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养护;
6.经业主大会会议决定的其他义务;
7.法律、法规规定的其他义务。
第二十条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:
1.根据本规约配合物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2.以规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
3.经业主大会会议决定的其他权利。
第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后,按规定办理有关手续,业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五章违约责任
第二十二条 因违反本规约关于物业的使用、维修养护的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,由
当事人承担赔偿责任;拒绝承担责任的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十三条 因违反本规约的约定,导致全体业主的共同利益受损的,物业服务企业可按照本规约第二十条的约定对当事人的行为作出制止;制止不成的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十四条 业主逾期不交纳物业服务费的,由业主委员会和物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。
第六章附则
第二十五条 本规约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十六条 业主转让或者出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并将本规约向物业受让人或承租人明示。
第二十七条 本物业管理区域内的物业承租人或使用人在应履行本规约规定的业主各项义务。该物业的业主对此承担连带责任。
第二十八条 本规约由本物业区域内的全体业主各执一份。
业主大会
签章:
第一条财务管理的基本原则
恪守国家有关法律、法规和会计准则，本着公平、公正、公开的指导思想，确保业委会财务透明，规范报销行为，加强收入、支出管理，保障业主共有资金的安全。
本财务管理制度于20__年5月8日融侨锦江C区第三届业主委员会分会全体会议表决通过。
第二条财务管理的组成人员
业委会财务设会计一名（暂由有会计证的本小区业主兼任），出纳一名（暂由业委会秘书兼任），负责财务会计报表账务处理。
第三条财务账目管理
财务管理人员要做好银行存款收支明细账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作，凭单收支，凭单报销，账户收支必须通过银行借贷方式体现。支出票据必须注明发生事项、时间，由经办人、负责人签字，做到手续齐全。所有财务收支账目由会计或负责财务工作的业委会成员按月登记，装订成册，经财务监督小组签证后单独保管。其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。账目保管人、会计、出纳更换的，须经业委会主任、副主任签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。
第四条财务审批流程与权限
所有支出按如下流程签批：
先由经办人填写报销事由并签字、再交会计审核、审核通过后交主任审批，审批后由出纳通过业委会银行帐户付款到经办人银行卡号，一切支出都必须有合法或合理凭证。
财务审批权限：
1、业委会日常开支（业委会日常的工具、办公用品等开支）单笔金额1000元以内（含1000元）的由业委会主任审批；业委会日常开支单笔金额1000元以上的，或某个单项累计支出金额3000元以上（含3000元）的，须经业委会会议事前讨论、半数以上的业委会委员签字同意后审批；单项累计支出金额预计超出5000元的需事前公示7天。
2、非日常开支，如会议费、物业招标费、维权费、财务审计费、公共设施工程设备维修费等相关支出以及为维护全体业主利益或组织本小区文化娱乐活动而产生的必要开销等专项支出，由业委会会议事前一事一议，按会议的决定审批，决定后应事前公示7天。
3、超过5000元日常开支计划和专项支出决定的公示，在截止日期之前，如果有本小区超过三分之一户数（183户）的业主签名反对，业委会不能审批这些支出。
4、支出报销时，业委会会议事前讨论由半数以上的业委会委员签字同意的事项确定书（或会议纪要），作为凭证的一部分和票据一起粘贴装订。
第五条财务收入与支出
业主委员会财务收入包括：
1、公共设施、场所的租赁费和出让金；
2、墙体、楼顶、电梯等小区内公共场所广告费，门面、地面等其他收费；
3、业主（代表）大会同意的其他合法收入。
业主委员会财务支出包括：
1、维持正常工作必须的`工具、办公用品及有关费用；
2、业主代表大会会议费用和业主委员会会议费用；
3、小区物业招标费用，包括宣传广告费、评估费、公告等费用；
4、小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用；
5、小区公共设施，设备维护维修费用；
6、财务审计费用；
7、其他经业主代表大会同意的开支。
第六条资金、银行账户的管理
装饰项目全面接受业主和监理管理的程序
1、施工准备阶段
(1)针对图纸存在问题分别向业主、监理工程师和设计师提交书面意见和建议。
(2)开工前,送施工组织设计或施工方案报业主和监理工程师审批。
(3)送报项目部管理人员和特殊工程作业人员资格证书、岗位证书。
(4)报送开工报审表及相关资料。
(5)报关测量放线控制成果及保护措施。
2、旋工期间
(1)参与监理工程师与业主定期召开的工地例会。
(2)报送业主或监理工程师要求的重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施。
(3)材料、设备进场报验。
(4)隐蔽工程报验。
(5)分项工程质量评定资料送验。
(6)每周提交周工程进度计划。
(7)针对业主或监理发出的联系单及时进行回复。
为坚持服务业主、节俭办事的宗旨，防止因权力集中缺失监督、滋生腐败及滥用职权行为的发生。根据国家有关规定，结合本小区实际情况，制定民警小区业主委员会（以下简称业委会）财务管理制度。
第一条财务收入范围
1、向各位业主收取的各项必须开支费用；
2、公共设施、场所的租赁费和出让金；
3、墙体、楼顶等小区内公共场所广告费、门面、地面收费中属业委会应提作经费的部分；
4、经业委会研究同意向业主公告后的其他合法收入。
第二条财务开支范围
1、支付聘用工作人员的工资；
2、维持正常工作必须的工具、办公用品及有关费用；
3、业主代表大会会议费用和业主委员会会议费用；
4、小区物业招标费用，包括宣传广告费、评估费、公告等费用；
5、小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用；
6、小区公共设施，设备维护维修费用，须在资金充盈的情况下Ь业主代表大会审批后有计划地安排；
7、其他经业主代表大会同意的额外开支。
第三条账目管理
业委会财务专委须监督做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。支出票据必须注明发生事项、时间、由经办人、负责人签字，做到手续齐全。所有财务收支账目由会计或负责财务工作的业委会成员保管登记，其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。账目保管人更换的，须经业委会主任、副主任签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。
第四条资金管理
业委会在银行开设专门账户由专人负责银行现金存龋其他任何人员不得保管、私存业委会的资金。除业委会共同议定的款项外业委会资金不得用于因私或挪作他用。超过__元的大额备用现金必须存入业委会指定的银行账户。更换现金保管人或出纳，要在业委会指定的委员的监督下进行交接，三方必须签字确认。提取__元以上的现金，必须提前一天通知出纳，提取2万元以上的现金ケ匦胩崆2天通知出纳，经主任委员及分管财务副主任同意出纳对现金金额确认并登记然后转交办理人或当事人。
第五条费用开支计划
1、业委会应当制定年度财务预算、决算方案报业主代表大会决定，并于业主代表大会会议结束后7日内以书面形式将年度预算、决算方案和经费收支账目在小区大院内公告，接受业主的质询监督。每年业委会根据上期财务开支情况，预期本期将要发生的费用，制定本期财务费用开支计划。财务费用开支计划可适当留有余地，并根据实际情况进行调整，日常办公费用列入财务预算。
2、在小区维修基金保养期结束后，每年初根据小区公共设施设备实际状况，在资金条件允许的情况下，制定维修计划公示。
3、业委会必须每季度初将上季度的经费收支账目在小区大院进行公示，主动接受业主的质询和监督。
第六条审批权限及程序
1、正常开支以年度财务预算为准ヌ厥饪支须经业委会研究批准，具体开支费用由当事人书面申请。
2、在财务预算内的开支：500元以内的开支，由主任审批。500元以上1000元以下的开支不含1000元由业委会主任委员和主管财务委员审查签字后方可开支，特殊开支须经业委会研究同意后由主任、主管财务副主任审批。
1000元以上__元以下含__元的须经业委会会议简易程序，半数以上的业委会委员签字同意后方可开支，__元以上的开支已列入年度财务预算的由业委会会议研究同意，须有会议决议方可开支，为列入年度财务预算的，由业委会会议研究并经半数以上委员表决同意须有会议决议后方可开支。
3、费用报销须经办人或当事人在合法报销单据上说明开支用途并签字，审查同意开支的主任委员或副主任委员或参于业委会会议简易程序的委员，签字证明后确定。无法办理合法凭证的ビ芍魅巍⒏敝魅喂餐审批。
第七条业主有权对业委会的账目进行预约查询，分管的委员应定期或不定期向业主委员会报告财务工作。
第八条业委会委员违反上述规定的，经业委会全体委员会议研究过半数以上同意呈报业主代表大会决定，终止其业委会委员资格。因个人行为造成损失及属业主公产共产流失的，由个人完全承担经济赔偿责任及法律责任。
小区业主委员会对外来车辆管理规定
针对小区外来车辆乱停乱放,严重扰乱正常停车秩序,各种矛盾频发,业委会要求爱涛物业公司加强外来车辆管理,为小区业主创造良好停车环境,特规定如下:
1、车辆电子标签贴应严格发放,办理时要求车辆所属人提供房产证、购房合同、租房合同等能证明在小区居住的证件。
2、未购买电子标签贴的车主出入时主动出示相关收据凭证,保安检查无误后应立即放行,不得刁难。
3、其他临停车辆,开票押证进入小区,服从保安指挥,并在车内明显位置留下联系方式。如发现违规停放,记入道闸系统黑名单,报警后将其证件转交警方处理。
4、要求其他临停车辆离开小区时按照规定交费,并用进门时的收据换回证件。或者爱涛物业公司统一印制标贴,依据房产证、购房合同、租房合同等能证明在小区居住的发放标贴进出小区,无标贴车辆禁止进入小区。
5.爱涛物业公司每天下午16:00至次日上午8:00前禁止外来车辆进入小区,加强门卫管理。
e花园业主委员会
20_年1月6日
第一章总则
第一条昌邑市北苑小区业主委员会，是根据_《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。由业主大会或业主代表大会(以下统称业主大会)从全体业主中选举产生。是经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。其合法权益受国家法律保护。
第二条本业主委员会接受市物业管理行政主管部门的领导。执行国家及省市有关物业管理的法律法规及政策的规定。
第三条业主委员会的宗旨是：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的环境。
第二章业主委员会的产生及职责
第四条本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。
第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹备小组，筹备小组组织推荐业主委员会委员候选人名单，提交第一次业主大会实行差额选举产生。
第五条业主委员会自选举成立15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记。
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程。
第六条本业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。
业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
第七条业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况;
(二)执行业主大会的决议、决定;
(三)修订业主公约、业主委员会章程;
(四)采用招标或其他方式选聘、续聘或组织解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同;
(五)审议物业管理服务费收取标准及使用办法;
(六)审议年度管理工作计划，年度费用概预算。;
(七)检查、监督物业管理企业的物业管理工作;
(八)监督公用建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理;
(九)听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;
(十)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;
(十一)业主大会赋予的其他职责。
第三章业主委员会会议
第八条业主委员会会议每季度至少举行一次。有2/3以上的委员提议或主任、副主任两人以上认为有必要时，可召开特别会议。
第九条业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。
第十条业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。
第十一条会议决定问题，采取少数服从多数的原则，其决定必须经全体委员会半数以上通过有效。
第四章业主委员会委员
第十二条本业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
第十三条业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情形的人员不得担任委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：
(一)个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的;
(二)因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的`能力;
(三)无故缺席会议3次以上;
(四)已不是业主;
(五)有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;
(六)已以书面形式辞职的;
(七)业主大会已将其罢免的。
(八)其他不适宜担任本会委员的情形。
第十四条业主委员会委员的权利义务
(一)委员有下列权利
1、参加业主委员会组织的有关活动;
2、选举权、被选举权和监督权;
3、参与业主委员会有关事项的决策;
4、对业主委员会的建议和批评权。
(二)委员有下列义务
1、遵守业主委员会章程;
2、执行业主委员会的决议，完成交办的任务;
3、参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业;
4、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
第十五条业主委员会委员停任时，须在停任后1周内，将管理和保存的属于业主委员会的资料、财务等移交给业主委员会。
第五章附则
第十六条业主大会通过的有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。
第十七条业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会，选举新一届业主委员会。
(一)有20%以上业主联名要求改选的;
(二)业主委员会不履行职责和义务的;
(三)因决策失误给业主或物业造成重大损失的;
(四)2个以上物业管理区域合并为1个的;
(五)法院判决必需改选的;
(六)因其它原因确需改选的。
第十八条业主委员会任期内被解散时，选举新一届业主委员会，按首届业主委员会成立办法组织实施。
第十九条新一届业主委员会产生后，上届业主委员会在30日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。
第二十条业主委员会开展活动所需费用，由全体业主分担。
第二十一条本章程的解释权属业主委员会。
第二十二条本章程若与有关法律法规不符时，按有关规定执行。
第二十三条本章程经业主大会通过后生效。
随着经济体制改革的不断深入,地质勘查单位管理体制逐步实行属地化、企业化,地勘项目逐步实行市场化、合同化管理,地勘工作的作业形式、业务形式和用工形式等也发生了重要变化。随之而来的,安全生产管理体制也变得更加复杂和多样化,尤其是在地勘单位对外包单位安全管理上是薄弱环节,因此如何加强对地勘外包单位的安全管理成为一个重要的研究课题。
一、加强地勘外包单位安全管理的必要性
1、落实科学发展观,建设和谐社会的必然要求
安全直接关系人民生命财产安全,关系社会的和谐稳定,关系到经济的健康发展。20_年11月,党的十六届五中全会提出:“要做到节约发展、清洁发展、安全发展。”*主席在讲话中指出:“人的生命是最宝贵的。我国是社会主义国家,我们的发展更不能以牺牲人的生命为代价。”“要把安全发展作为一个重要理念纳入社会主义现代化建设的总体战略。”“安全发展”是落实科学发展观的重要战略之一,它强调经济发展和社会进步必须以安全为前提和保障,各类组织机构和各级领导干部必须更加重视安全生产,并把安全理念真正摆到国民经济各个行业、各类企业发展的重要战略位置上来。总而言之,科学发展观的第一要义是发展,但科学发展首先必须要安全发展,和谐社会首先要关爱生命。近年来,地勘行业的施工单位安全事故频发,这显然与安全发展战略和建设和谐社会的理念不符。
2、安全生产法律法规的必然要求
《安全生产法》第四十一条和第八十六条分别对生产经营单位如何加强对施工承包单位的安全管理和处罚办法做出了规定。一是生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。否则责令限期改正,没收违法所得,并处数额不等的罚款;导致发生生产安全事故给他人造成损害的,与承包方承担连带赔偿责任。二是生产经营项目、场所有多个承包单位的,生产经营单位应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议,或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责;生产单位对承包单位安全统一协调、管理。否则责令限期改正;逾期未改正的,责令停产停业整顿。作为安全生产的一部基本法律,其规定是各类生产经营单位必须遵守的行为准则,是地勘单位对外包单位的安全监管的重要法律依据。
3、地勘作业环境安全风险大的要求
地质勘查作业门类多,包括野外地质作业、钻探工程、坑探工程、专业地质和地质实验测试等。野外地质工作经常大范围地跨地区作业,作业区域少则几平方公里,多则几十平方公里;野外作业高度流动、分散,作业环境不确定,自然条件艰险艰苦恶劣,作业风险大,安全保障程度低;坑探工程的巷道长度一般为300m-1000m,巷道狭窄、粉尘浓度高、噪声大、阴暗潮湿,经常发生机械、电气、片帮冒顶、透水、中毒窒息等事故。可见,地勘作业安全生产工作特殊,危险因素和危害因素多,安全管理难度大,加之生产设备不安全状态和人的不安全行为等因素复杂多变,时刻威胁着工人的生命安全和身体健康。
4、外包单位安全生产形势严峻的要求
体制改革后,地勘单位安全生产管理工作逐步削弱,尤其表现在对外包单位的安全管理薄弱。大部分地勘单位的外包单位的伤亡人数及重大以上伤亡事故呈上升势头,超过了地勘单位自身的伤亡程度,而人身伤亡事故的受害者大多是农民工和临时工,地勘行业外包单位的生产形势面临十分严峻的局面。如1999年,某省区域地质调查队在西藏开展地质野外工作,发生一起特大死亡事故,13名雇佣的民工死亡。
二、地勘外包单位安全管理存在的突出问题
1、外包单位安全管理能力弱
地勘单位对外包单位的准入和退出管理不健全。面向市场招标时,大多地勘项目规模较小,参与竞标的多为基础弱的小公司;委包方资质审查和投标过程管理不严格,部分施工单位没有资质或资质不符合施工项目要求;而很多中标的资质齐全的承包单位,往往将中标后的地勘项目委托给下属挂靠的施工单位,它们往往没有相应的资质水平;选评标准不科学,往往为了节省成本或迫于现实或主观上的资金压力,把一些安全没有保障的低报价的投标人中标,而这些中标人大多属于条件差、管理不规范的非公有制单位。由于安全投入没有直接的经济效益,因此外包企业主刻意压缩安全成本支出,必要的安全技术设备设施陈旧落后,施工器材工具、机械简陋,劳动防护用品配备数量不足,安全性能低;安全主体责任制、安全规章制度、操作规程、措施和台帐等不健全、不落实。这些不具备安全保障能力的私营企业主和个体施工队为以后的施工埋下了安全隐患。
2、企业主和施工人员安全素质低
私营企业主和个体施工队老板大多数只有小学或中学学历,受教育程度和整体素质较低,对安全工作不重视或不懂安全管理。在思想观念上,他们大多信奉低层次的世界观和价值观,在施工过程中片面追求金钱和利润,挤扣、减少安全投入资金;在安全认识上,往往是“要自己的钱,不要别人的命”,歧视农民工和临时工,不珍惜他们的生命;在人员管理和用工上,追求廉价劳动力和简单方便,经常私招乱雇,用工随意性大,使得施工能力较差;在发展壮大过程中,承揽超过本身能力的工程,施工队伍急剧膨胀,技术人员、特殊工种人员和专兼职安全员缺乏甚至没有,无证上岗情况较多,安全水平跟不上;在安全培训上,不重视从业人员岗前教育培训,多数工人未经安全技能培训或简单的走形式培训两天就上岗,他们不了解周围环境的危险性,不具备胜任工作的安全技术素质。
外包单位工人安全素质较差,安全意识不高,管理有难度。一是实行项目化管理后,外包单位承担的基本都是野外艰险地区的边角工程,属于又重又累的体力工作,因此只要施工人员身体强壮就行,因此大部分是只有小学文化水平甚至是文盲的农民工,工人的安全意识和自我保护意识都不高;二是外包单位工人“打短工,挣大钱”的思想严重,条件好就干,条件恶劣就走,加之许多私人老板给出的待遇偏低,安全条件没有保障,使得人员变动频繁、流动性大,这也影响了安全培训工作的有效开展;三是自由散漫,不服从约束,不愿接受教育,管理和处罚难,“三违现象”仍普遍存在,而一旦实施经济处罚就成批地一走了之。
3、地勘单位与外包单位的关系难以理顺,安全管理矛盾多。
地勘单位与外包单位的监管关系缺乏明确的法律规范,安全管理关系模糊不清。双方安全合同和安全协议管理不严格、不规范;双方安全责任界定不清,不够明确具体;很多地勘单位不能正确处理安全与进度的关系,盲目追求进度,忽视安全的基础地位;没有做好安全技术交底,不主动对外包单位的安全管理情况进行监督检查,对外包项目的现场监管力度不够,不同程度上存在以包代管、包而不管的问题;一些中标的施工单位存在多层转包或把项目工程转给挂靠的个体施工队,给地勘单位的监管带来了很大的困难。这些内外因素使得对外包单位缺少有效的约束,安全监管上“严格不起来,落实不下去,执行不到位”,安全管理存在很大漏洞。
4、外包单位安全事故多发,影响社会和谐。
通过对国外安全数据的分析,在人均gdp在1000-3000美元这个由温饱向小康过渡的阶段,是安全生产事故的高发期,目前我国正处于这一阶段。现阶段,对外包单位事故责任人缺乏明确的、严格的法律规范约束,对责任人的撤职、记过、降级等行政处罚的针对性不强,显得苍白无力、隔靴搔痒,安全监管法律的威严树不起来,引不起外包队的足够重视;跨省、跨区作业施工单位的政府监管主体不明确;另外,地勘类事故大多发生在偏远的山区、荒漠等地带,外包单位大多通过与受害人家属私了的方式解决,通过贿赂等方式请求地方政府减轻甚至不处罚,地方政府能容忍不超出死亡指标的事故;事故外包单位的工人麻木不仁,不能深刻吸取事故教训。这些因素造成死亡事故和职业危害频频发生,影响社会的和谐。
三、加强地勘外包单位安全管理的对策
1、建立外包单位能进能出的准入和退出机制
(1)严格外包队伍准入管理,把好入门关。
对外包单位的资质审查是准入的基础条件和最低要求,要严格审查外包单位的相关安全资质。对缺少相关安全资质的,一律不让参与投标报价,杜绝无资质单位承担地勘项目的可能。要对安全生产许可证、所在地安监部门备案情况、施工资质、营业执照、法人资格证等基本的资质进行审查,同时审查施工负责人、技术人员的安全技术素质、装备机械、工器具等是否满足安全施工的需要,以此提高安全准入的“门槛”;要进行跟踪更新,防止投标时的单位主体、投标资质、人员配备、机械设备配置等方面与施工实际出现“两层皮”的现象;要在安全合同中约定清退施工队的权力。
(2)建立一套评审投标单位安全施工能力的指标体系。在招标选择时,要把施工的安全施工能力作为一项优先的、前提性的指标,坚持安全一票否决制度,对于不具备安全生产条件和安全施工能力,评审不合格的单位,应坚决不予中标;在投标单位安全施工能力的评价指标体系中,除了业绩、报价、工期等衡量指标外,要对近3年的安全施工质量和过程管理的记录,专职安全管理机构建立,施工队伍项目负责人、特殊工种、技术人员的配备,专兼职安全人员配备的定性定量规定,安全职业卫生政策及措施、安全规章制度和操作规程、安全防护设施、安全用具等各项安全评价因素赋予一定的权重,作为衡量指标;要安排安全技术人员参加招标单位的评选工作,并对初步筛选后的每家投标单位进行审查评分并定级。
(3)要建立施工单位的备选和清退制度。要确保有两个以上的合格施工单位竞标,结合经济成本分析,把他们作为重点合作的优选和备选单位,并建立档案材料,培养、留住一批施工能力强、质量好、安全水平高的外包单位,保持外包单位的相对稳定性;对于经多次安全检查未彻底整改隐患的,不服从地勘单位的安全管理要求或出现多次事故的,应当予以清退,并从备选单位中重新选择施工单位。
2、加强对外包单位全过程的安全监管。
(1)落实安全生产责任制,明确委包方的监管职责和权限。地勘单位要实行委包单位对工程总负责,明确自身的安全责任,杜绝以包代管;地勘单位的安全责任是提供作业环境的危险源、安全危害因素等资料,承担安全作业环境及施工措施所需的费用,不得明示或暗示施工单位购买不符合要求的设备、设施器材;外包单位的安全责任是健全和落实各级人员安全生产责任制,积极开展安全自检自查,并接受地勘单位的安全指导、监督与协调,明确分包工程项目,减少劳务分包等。要充分发挥工程监理在安全监管上的作用,明确监理单位和监理人员有权对施工方案及施工措施的安全性进行监理,有权制止和处罚外包施工中的各种违章行为。
(2)签订安全管理合同与协议
规范外包项目承包合同管理。合同除了包括有关施工质量、成本预算等约定外,还必须与每个外包单位签订并落实安全生产管理合同或协议,明确双方的安全责任、安全权利义务、安全制度、安全考核办法、外包工人的稳定性等事项,并认真履行;要约定预留一定比例的施工管理费作为安全施工保证金,进行施工安全检查时,发现不按照相关安全管理规定执行和现场存在诸多安全隐患的,可以进行相应的扣款处罚。
(3)做好项目的安全技术交底和安全告知工作。一是进入作业现场前,要提供施工作业范围、作业现场和区域的危险因素、必须遵守的规章制度、安全注意事项等信息,让施工单位熟悉项目的安全要求;二是要求施工项目负责人和管理人员学习并确认熟悉安全相关要求,并提交施工方案和相应安全技术措施,以确保对施工过程的危险因素采取监控措施,防止事故的发生;三是对于比较大的地勘项目,要组织设计院、施工单位、监理单位进行安全技术交底,组织安全技术方案论证,修改完善施工方案。
(4)加强施工过程中的安全监管
地勘行业属于较高危险行业,做好现场的安全监管十分必要。外包单位要设立专兼职的安全员,严格施工过程安全监管;外包单位的企业负责人、安全管理人员和特殊工种作业必须经安全监管部门考试合格后,持证上岗;地勘单位、监理单位等可以联合成立安全督查组,定期深入各施工现场进行巡视和监督检查;要实行施工项目安全汇报制,根据项目进度定期向地勘单位汇报项目的作业地点、安全情况,便于加强追踪管理;要加强对重点危险区域的监控,发现事故隐患及时排查和整改,下发整改通知,并把整改完成情况作为以后确定外包单位的考核依据之一;通过对外包单位长期的规范监管,强化外包队伍的自身管理能力,提高外包队的整体安全管理水平。
3、建立各项规章制度,做好考核奖惩工作
(1)制定详尽的安全管理规章制度和管理办法,是做好安全生产工作的前提基础之一,有利于逐步实现外包单位安全工作的科学规范和顺利开展。要制定外包单位安全管理规定,明确各级安全职责,实现对外包工程的制度化管理;要求外包单位建立内部安全培训制度、检查制度、隐患整改制度、责任追究制度、经济考核制度和操作规程等,并把各项安全制度落到实处;必须规范外包单位工人的行为规范,增强其遵章守纪的意识。
(2)建立科学考核、奖罚明确的激励约束机制。要杜绝外包“只包不管”的思想,通过制定外包单位安全考核制度,建立安全监管绩效评价体系,实现安全考核结果与安全效益相挂钩。制定安全条件评价标准,并通过定期或不定期的检查和抽查,对外包单位的安全条件、安全投入、安全管理、施工质量、事故隐患等评价指标进行评价,对不合格的外包单位进行经济处罚整改;进行月度安全考核,对做出突出贡献的外包单位和个人给予表扬和及时收益,承认他们付出的艰辛努力,促进他们主动管好施工现场的安全工作;要增加奖励的程度,减少罚款额度,实现安全责任与收益、风险对称。
4、以人为本,落实科学发展观。
科学发展观的核心是以人为本,而“以人为本”首先要以人的生命为本。要实现以人为本,必须加强对外包单位的安全监管。
(1)加强外包队施工人员的安全教育培训工作。把农民工和临时工纳入工作计划和员工管理体系中,用制度规范管理,并保证必要的教育时间。新招工人上岗后,经过正式的安全教育后,要指定有经验的员工带领新工人从事一周的施工作业;工程开工前,必须组织全体人员分工种进行岗前安全教育培训,学习并贯彻执行《地质勘探安全规程》、安全技术知识,督促项目管理人员告知作业人员劳动纪律、制度规定、施工现场的危险因素等安全事项,并做好签到确认、培训成绩等的档案记录,经安全技能考试合格后的人员才允许上岗作业;要
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