2023-06-29
2023-03-19
2023-06-15
2023-06-18
2023-07-05
更新时间：2024-02-11 12:23:14 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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20_年，某物业公司与某地产公司签订协议，由物业公司为市区泉秀路某小区提供物业服务。自物业公司管理小区开始，就对小区的共有部位进行经营并取得收益。
20_年，物业公司与小区业主委员会签订合同，约定物业公司每年向业委会支付广告收入8万元，公共车位收入每月8000元，两项费用共计每年万元。
作为小区业主的谢某、郑某、吴某、洪某等认为，依据上述费用推算，物业公司自2004年至20_年间，广告收入和公共车位收入就高达264万元，但物业公司从未将经营收益情况向业主公示，也没有将公共收益返还给业主。
此外，物业公司以向业主筹款的方式，对小区电梯进行维修，但维修效果不好，物业公司请了哪家公司以及维修公司的资质情况，业主们一概不知。谢某等人多次要求物业公司公布相关资料情况，均被拒绝。
20_年，谢某等人作为原告，将物业公司告上法庭，请求法院判令，物业公司向业主公布2004年至20_年间经营公共部分的收益情况、专项维修资金使用情况、电梯维保记录以及物业财务收支情况等。
庭审期间，物业公司辩称，因2004年至20_年时间跨度较长，部分资料已经不全，对于没有缺失的资料同意提供，但应由业主提供线索协助寻找资料。小区的物业服务实行包干制度，收完物业费后，小区电梯的日常维保由物业公司负责，与业主无关，物业公司没有提供合同的义务，其他的费用情况物业公司则无义务提供。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。
《物业管理条例》中规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《重庆市物业管理条例》第八十五条公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。
在小区内业主委员会是全体业主的代表，业主是主人，有权了解小区公共设施设备的经营情况，更有权了解公共收益的收支详情。依据相关法条、合同约定及业主在小区的地位，物业公司有义务对公共收益向全体业主公示。
建议
依据法律规定，公共收益是小区全体业主所有，公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督，在小区未成立业主委员会之前，物业公司仅负责代管，应当按照物业服务合同的约定，定期公示小区公共收益的收支情况。物业服务企业作为“管家”，要确保账目公开、透明，建立起业主与物业公司之间的信任与好感，共同打造和谐美丽的小区环境。
相关法条
《重庆市物业管理条例》第一百一十条 本条例下列用语的含义：物业管理区域公共收益，是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。
《重庆市物业管理条例》第八十四条 利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：
（一）可以开展经营的场地范围；
（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；
（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；
（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；
（五）公共收益的财务管理要求；
（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；
（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；
（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。
业主大会成立后，物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。
《重庆市物业管理条例》第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。
公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。
物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
网友提问
甲小区是北京市东城区商住两用的小区，乙物业服务公司是该小区的物业服务者，小张于20_年6月购买了该小区A幢8单元401房间并入住至今。小张在入住期间，总在小区看到各种商业广告，但对于这些收益的明细小张感觉自己一无所知。小张认为自己作为业主，有权利知道小区公共收益的使用情况，那么小张是否有权利申请物业服务者提供小区的公共收益明细及使用情况？
常律谈“典”
小张有权利申请物业服务者提供小区的公共收益明细及使用情况。
本案中，小张于20_年6月登记取得甲小区房屋所有权，是甲小区的业主，乙物业服务公司是甲小区的物业服务者，根据上述法律规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，因此小张有权利申请物业服务者提供小区的公共收益明细及使用情况。
法条解读
《民法典》第九百四十三条是关于物业服务人信息公开义务的规定。小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，其实质上利用了业主的财产进行经营收益，物业服务者作为提供物业服务的一方，并非是小区内的业主，并不能占有使用公共收益，其作为物业服务人只是代替业主管理支配该部分收益，因此应公开透明的向业主公布公共收益的收支情况。
业主大会、业主委员会作为业主的权利机关，代表业主行使权利，物业服务人作为物业合同的一方，理应对合同的相对方履行报告义务，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。同时物业服务人应及时将收支情况同步给业主，保障业主的知情权。
综上所述，物业服务人应及时履行信息公开义务，可以通过以下方式进行：
第一，在小区公告栏张贴布告，公示公共收益的收支情况，使小区的业主能及时获取到公共收益情况；
第二，可以采取微信公众号定期发布，使公共收益的收支情况能随时随地被小区的业主获取；
第三，定期召开公示大会，向业主公示公共收支情况，使业主有充分的参与感，获得感。
需要特别指出的是，前述规定的第五项载明业主知情权的内容包括“其他应当向业主公开的情况和资料”，该条规定的设置意义在于保证规范的周延性，避免存在漏洞。
在现实生活中，由于共有部分及管理事项具有不同的形态，业主知情权的义务主体亦不尽相同，如不对业主知情权的范围加以限制，将因披露范围过大而导致披露主体成本过高，负担过重。
业主虽依法对上述规定内容享有知情权与监督权，但业主对与其合法权益无关的信息没有必要面面俱到的了解，义务主体亦无需事无巨细的披露与业主合法权益无关的信息。
故在本案中，法院对原告的各项诉请内容参照法律、法规及相关规定逐项进行
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近期
1、小区公共区域的广告收益。
2、小区公共区域的停车位收益。
3、小区公共区域内租赁的摊位收益。
5、部分通信运营管理费，如，在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共益。
6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿
7、自制售水机运营费用，现在小区有一些自制售水机，如果在这些售水机进驻时，也缴纳了管理费，那么费用应该属于公共收益。
8、物业管理用房的收益,如物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。
9、法律依据：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
公共收益为全体业主共有，具体由谁支配需召开业主大会，由全体业主投票决定。在小区业主大会、业主委员会成立前，根据前期物业服务合同约定，受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业服务企业，可代为管理该小区的公共收益;业主大会、业主委员会成立后，业主大会可自行决定公共收益由业主委员会自行管理，或通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。
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