2023-07-05
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2023-06-18
2023-06-29
2023-03-19
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20_关于养老地产项目可行性分析报告
【目录】
第一部分 养老地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老地产项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《xxx公司法》;
2.《xxx行政许可法》;
3.《xxx关于投资体制改革的决定》国发(20_)20号 ;
4.《产业结构调整目录20_版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20_
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20_年
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、养老地产项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
1 项目投入总资金 万元
固定资产建设投资 万元
流动资金 万元
2 项目总投资 万元
固定资产建设投资 万元
铺底流动资金 万元
3 年营业收入(正常年份) 万元
4 年总成本费用(正常年份) 万元
5 年经营成本(正常年份) 万元
6 年增值税(正常年份) 万元
7 年销售税金及附加(正常年份) 万元
8 年利润总额(正常年份) 万元
9 所得税(正常年份) 万元
10 年税后利润(正常年份) 万元
11 投资利润率 %
12 投资利税率 %
13 资本金投资利润率 %
14 资本金投资利税率 %
15 销售利润率 %
16 税后财务内部收益率(全部投资) %
17 税前财务内部收益率(全部投资) %
18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元
19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元
20 税后投资回收期 年
21 税前投资回收期 年
22 盈亏平衡点(生产能力利用率) %
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20_年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20_年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 养老地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、养老地产项目建设背景
(一)养老地产项目市场迅速发展
养老地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国养老地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
二、养老地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、养老地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20_年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的养老地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
养老地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 养老地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的`选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、养老地产项目产品市场调查
(一)养老地产项目产品国际市场调查
(二)养老地产项目产品国内市场调查
(三)养老地产项目产品价格调查
(四)养老地产项目产品上游原料市场调查
(五)养老地产项目产品下游消费市场调查
(六)养老地产项目产品市场竞争调查
二、养老地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)养老地产项目产品国际市场预测
(二)养老地产项目产品国内市场预测
(三)养老地产项目产品价格预测
(四)养老地产项目产品上游原料市场预测
(五)养老地产项目产品下游消费市场预测
(六)养老地产项目发展前景综述
第四部分 养老地产项目产品规划方案
一、养老地产项目产品产能规划方案
二、养老地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、养老地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
第五部分 养老地产项目建设地与土建总规
一、养老地产项目建设地
(一)养老地产项目建设地地理位置
(二)养老地产项目建设地自然情况
(三)养老地产项目建设地资源情况
(四)养老地产项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)养老地产项目建设地人口情况
(六)养老地产项目建设地交通运输
我县属偏远山区，是一个以农业为主要产业的县，全县人口万人，城镇人口万人，农村人口占83%，全县60岁以上的老年人万人，占全县人口。由此可见，我县目前已进入老龄化社会，赡养矛盾也日益突出，农村社会养老已成为政府面前一个重大社会现实问题。
一、农村社会家庭养老现状
我县农村社会养老分为两种形式，一是集中供养，县内各乡(镇)街道办事处建有光荣院、老年公寓、福利院、敬老院、五保之家37所，供养老人1480人;二是分散供养，以传统家庭养老为主。20_年4月，我们深入茨岩塘镇进行调研，通过调查，子女孝顺老人基本上能履行赡养义务的占60%;赡养问题上争争吵吵有分歧、有矛盾的或尽赡养义务有困难的占30%;不尽赡养老人义务的占8%;因赡养问题引起纠纷，告状诉讼的有2人。上述情况说明，政府组织办光荣院、福利院、敬老院、五保之家养老有限，满足不了社会老人需求;“养儿防老”已难适应现行农村社会养老保障需要。
二、农村家庭养老存在问题的原因
我们通过调查了和解，造成农村家庭养老存在问题主要原因是：一是改革开放以来，人们的价值观念和道德观念发生了一系列的变化，青年人结婚后与父母分居，另立门户已成为普遍现象，赡养老人意识逐渐淡薄;二是随着农村产业结构和商品经济的发展，土地不再是维系家庭的主要生产关系，一些青壮年常年在外打工，给身在农村的老年父母生活带来了一定的困难;三是随着人类寿命延长，独生子女通婚，造成一对夫妇上养四个老人，下养一个孩子的家庭单元结构(亦称4-2-1结构)，使家庭经济上难以负担，生活照料、精神抚慰更难以顾及。
三、解决农村家庭养老存在问题的对策
健全社会保障体系是全面建设小康社会的目标之一，中央提出在“有条件的地方，探索建立农村养老、医疗保险和最低生活保障制度”，这标志着在经历了十多年的试点、探索之后，建设农村社会保障体系被正式提上日程。
有资料显示，我国60岁以上人口已达到亿，超过总人口的10%，其中65岁以上人口亿，占总人口的。全国70%以上的老龄人口分布在农村地区，农村老龄化问题突出。农村老年人的生活缺乏可靠保障，家庭养老功能日益弱化，空巢家庭增多，传统的土地保障功能面临严峻挑战。
一、当前我国农村养老的基本方式
随着社会的变迁、经济的发展，我国农村养老已不再是单一的家庭养老，而是以家庭养老为主，其它养老方式并存的格局。
家庭养老：这是当前我国农村最普遍的养老方式，也是中华民族传统美德的体现。农村家庭养老之所以如此重要，其原因在于：
第一，我国农村老年社会保障体系尚不完善。由于农村地区间发展差异大，经济发展不平衡，短时间内不可能在全农村范围内建立、推广养老保险制度，这决定了家庭养老会在相当长时间内成为农村养老的基本方式；
第二，农村家庭服务业不发达。即使部分老人拥有数目可观的养老金，但由于疾病缠身、自理能力较差，他们仍然难以安度晚年；
第三，传统的思想文化观念对农村老人生活习惯的感染和影响。“子孙满堂”的天伦之乐仍是他们所渴求、向往的，且随着年岁的增加，农村老人抵御生活风险的能力越来越有限，对家庭人员的物质、精神依赖亦会增加。
集体养老：是由集体经济组织对年老多病、无依无靠的老人进行赡养的制度。目前我国农村集体养老的形式主要有“五保制度”和“养老院制度”。集体养老作为由家庭养老向社会化养老过渡的一种形式，是以集体为单位对老人进行集中供养的养老方式。
尽管集体养老在历史上发挥了不小的作用，但现在看来，其作用仍然有限。
第一，养老对象过窄，集体养老的范围事实上就是对五保户的供养。然而，五保户的供养条件非常苛刻，对于只有女儿的老人一般不予“五保”；
第二，没有敬老院的农村地区主要由村组负责对“五保户”实行分散供养。集体养老保障也仅仅停留在维持其温饱；
第三，对集体养老认识明显不足。在农村地区，许多符合条件的农民不愿享受“五保户”待遇，只要尚有一点点劳动能力，或者有亲人可以依靠，谁也不愿享受“五保户”的供养。
储蓄养老：是一种最典型的自我养老方式，即老年人依靠日积月累、勤俭节约的积蓄养老，但这种养老方式在农村越来越缺少实用价值。农民从农业生产中获得的收入有限，尽管辛苦劳作和省吃俭用，但盖房、子女教育、医疗等各项开支却很大。到了晚年，其积蓄难以保障养老的基本需求。
二、人口老龄化对传统农村养老模式的挑战
由于城乡二元结构特征明显，城乡发展差距大，绝大部分农村地区尚未建立完善的社会养老保障制度，长期以来，农村养老保障主要依赖于家庭养老。日趋严重的农村老龄化问题，必将对农村老年人口养老问题提出严峻挑战。
1、农村老年人口的增加，加大了农村养老的压力。
2、老年人口的高龄化降低了老年人的自我养老能力。农村老年人口受教育程度比较低，未读过书的占一半以上，受教育程度在小学及以下的占到九成以上，低素质决定了农村老年人口大部分都是体力劳动者，年龄对他们的自我养老能力影响很大。老年人口中高龄人群比重的增加，降低了老龄人口的自我养老能力，同时也降低老龄人口自理能力。农村老年人口高龄化和健康状况的下降，无疑加重了农村养老的负担和压力。
3、农村家庭的小型化弱化了家庭养老的功能。由于计划生育政策的执行，农村家庭的子女数也大大下降，导致家庭规模小型化、核心化的比例上升。家庭规模的小型化、核心化，使过去一般是多对夫妇供养一对老人变成现在一对夫妇供养两对及两对以上老人，无论财力上还是精力上，都让传统的家庭养老模式难以为继。
4、“空巢老人”的增多，独身老人比重上升，加大了农村养老的社会化需求。传统的家庭养老不仅由子女为老人提供经济保障，更重要的是生活照顾和精神抚慰。农村青壮年进城务工后，虽然也履行了在经济上供养父母的义务，但考虑到进城农民的自身经济状况，供养的程度是有限的，而且无法给予老人必要的生活照料和精神慰藉。同时，农村老人尤其是高龄人口中独身老人，由于缺少了“老来伴”，没有在生活上相互照应、在情感上相互慰藉的对象，使得养老更加困难。
三、我国农村养老保障制度的现状
（一）农村养老保障的覆盖面小，保障水平低
我国农村养老保障的保障对象一直限于“困难的人”、“光荣的人”和“富裕的人”，农村的大多数人由于种种原因还无法享受社会保障。相关的调查显示，占人口总数20%的城镇居民，享受全国89%的社会保障，占人口80%的农村居民，仅享受到了社会11%的社会保障，在县城以下集体单位的1 000多万职工和2 000多万城镇个体经营者基本上得不到应有的社会保障。
（二）传统的家庭养老模式受到挑战
改革开放后，特别是农村城市化进程的加快，其所面临的挑战主要表现在如下几个方面：
（1）子女的赡养压力增大。我国的计划生育政策使独生子女家庭成为我国农村主要的家庭构成模式，随着我国人口老龄化的来临，80年代后的独生子女，面临着承担四个老人的赡养义务，同时还有一至二个子女的负担。
（2）劳动力流动和人口的迁移给家庭赡养带来了负面影响。随着改革开放和市场经济的发展，我国内地农村人口大量向经济较发达的城镇流动，这些“离土又离乡”、“进厂又进城”人员长年在外务工经商，势必影响对老人的供养。
（3）随着农民观念和家庭规模的变化，传统的大家庭模式正在被核心家庭模式所取代，家庭养老的保障功能正在弱化。
（三）农村养老保障制度的管理水平较低
事实上社会保障制度的管理一直都是一项技术和管理水平要求都很高的工作，既有商业保险的技术难度，又存在着依法实施的政策难度，对管理水平的要求也很严格，按照国际上通用的做法就是管理、缴费和实施的使用三权分离，互相监督，这样才能保障养老保险基金的安全性、流动性和收益性，使保障基金的保值增值过程更加顺利，使基金的运营更加畅通；但就我国现行的农村保障基金的管理办法却是管理、缴费和实施使用三权集于一身，缺乏有效的监督管理机制，挤占、挪用、贪污、挥霍农村养老保障基金的现象时有发生。
（四）农村养老保障的现行制度和法规与农村经济的发展不协调
从现状来看，我国现行农村养老保障的制度和法规与我国农村经济的发展并不协调，主要表现在以下几个方面：首先，农民的养老保障制度主要是以土地为中心的正规保障。近几年来，随着城市化进程的加快，农民人均可耕地面积逐年减少，大量农村人口离开土地涌入城镇，使得农村土地的保障功能正在不断弱化。其次，新型的社区养老和商业养老保障模式仅仅在少数经济比较发达的地区和农村较富裕的家庭存在，很难推广普及。与此同时，我国老龄化的步伐正在加快，老年人比重达7。51%的农村老龄化压力更加不言而喻。
我镇在市委、市和县的正确领导下，按照上级要求和市委农业综合开发局的部署，以“发展农民工、改善农业结构、提高农民素质”为重大理念和工作思路，认真开展调查研究，全面完成了全年目标任务，现将调查研究工作情况总结如下：
一、主要做法及成绩
一）加强领导，健全组织，切实抓好工作
调查研究是我镇农业综合开发工作的一项重要工作，是做好农业综合开发工作的基础和保证。为搞好调查研究，镇党政主要领导亲自抓，分管领导具体抓。各有关部门、单位也相应成立相应的领导小组，并加强联系和协调，使全镇的调查工作在全镇形成了一个统一领导、分工负责、相互配合、齐抓共管的工作合力，确保了调查研究的顺利进行。
二）明确责任，加强组织领导
为确保调查研究工作的顺利进行，镇党政领导班子成员和各部门主要负责人成立了调查研究工作领导小组，并明确了分工，形成了主要领导亲自抓，分管领导具体抓，全体工作人员共同抓的工作格局。
三）精心策划，狠抓工作落实
为了搞好调查研究工作，镇党政首先成立调查研究领导小组，明确了调查研究工作的指导思想、任务、工作重点和工作要求。
四）严格程序，加强督查指导
为确保调查研究的质量和效果，镇党政主要领导在调查研究的第一线，经常过问调查研究情况，指出了调查研究中的重点、难点、问题，对调查研究中遇到的困难，及时向有关部门汇报。同时，镇调委会主任和各调查单位也对调查研究工作进行了认真的指导和督促，确保了调研工作的顺利开展。
三、工作措施
1．认真组织学习，提高思想认识。我镇各级有关部门和单位都认真学习了《关于进一步加强农村社会保障和农村义务教育阶段农村寄宿制教育的意见》、《中华共和国农村义务教育阶段寄宿制学校（暂行办法》，国家基本农村寄宿制学校教育管理条例》、《省、市农村寄宿制学校建设规划（20_-xx年）》等文件，使广大农民群众进一步认识到保障农村寄宿制学校建设，加强寄宿制学校建设，是加强社会保障、推进城乡义务教育均衡发展的有效途径，为推进城乡义务教育的发展创造了良好的外部环境。
2．加强组织领导。成立了以镇党政领导挂帅的调查研究工作领导小组，并明确了工作任务和目标。
3．加强宣传引导。镇调委会、、司法所等有关部门，认真学习了文件，做好引导，积极开展宣传活动。
四、调查研究成果
通过调查，使我镇广大农民群众认识到农村社会保障和农村寄宿制教育的重要性。同时，镇农民群众的社会保险参保率、保险金额在全区位居榜首。
总之，我镇农村社会保险工作在上级领导的关心支持下，通过全镇、村组和广大群众的共同努力，取得了可喜的成绩和进步。当前和今后的工作，我们要以此为新的起点，不断加大工作力度，进一步完善工作机制，提高工作水平，更好地发挥基层组织的作用和效能。
20xx年，第五次全国人口普查数据显示，我国60岁以上的人口已超过亿，占目前总人口的10%以上，且以每年的速度持续增长，按照国际通用标准，我国已完全迈进了老龄社会的门槛。随着中国的老龄化进程，老年人问题层出不穷，尤其在农村，生活条件不适，医疗疾病困扰，精神文化缺失等问题显得较为突出。此类的问题严重影响到老年人的生活舒适度和满意度，而农村老年人的问题关系到农村稳定和社会长治久安，关系到新农村建设的好坏。所以及时有效的发现和解决中老年人问题，建立适合当地情况的农村养老模式，逐步改善老年人生活、健康以及社会发展的条件，实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”是我们国家社会应尽的责任和义务。
随着我国人口老龄化现象的不断加剧，实现“老有所养”，成为当前及今后迫切需要解决的社会问题。当前，从石哈河地区放眼至全旗、全市乃至全国，养老服务仍然存在很多明显的短板，人口老龄化引发的社会问题也越来越凸显。为此，石哈河镇人大主席团在镇党委的领导和支持下，组织部分人大代表，通过深入村组入户走访、到互助院和养老院调研、组织代表小组研讨以及听取村“两委”意见基础上，以老年人多元的养老需求为导向，围绕解决石哈河养老服务体系建设目标，分析目前农村养老现状、存在的问题及解决对策建议，形成如下调研报告。
一、石哈河地区养老现状
石哈河镇位于阴山北麓“高台梁”脊地，是典型的山旱区，镇域面积1806平方公里，辖9个行政村、124个自然村，户籍总人口24784人，常住人口7645人，其中60岁以上老人站到60%以上。全镇以农牧业为主，中青年大多外出，空巢老人多、留守老人多、高龄老人多、贫困老人多是基本现状。多数老人在村居家养老，子女不在身边，存在诸多不便和安全隐患。少部分五保和特困老人在旗养老院养老，还有一部分老人随同子女在周边旗县生活。20_以来，镇党委、政府立足实际，以美丽乡村建设为契机，整合项目资金，利用闲置校舍、旧乡镇政府等闲置资源，在交通便利、公共设施完善、人口相对集中的中心村建设幸福养老互助院2处，其中格日楚鲁幸福养老互助院由原石哈河镇小学教学楼改造而成，占地21亩平米，建设规模100户；白音厂汗幸福养老互助院在原楚鲁图乡政府大院旧址建设，占地面积23亩，建设规模52户。目前，幸福养老互助院已经住满，入住互助院的老人比较认可政府在集镇所在地集中自助养老的模式，许多生活在农村的老人也渴望能入住。
二、存在的问题
（一）大多数当地老人乡愁情结较重，不愿离开生养他们的故土。许多当地的老人，一辈子在石哈河农耕放牧，对脚下的每一寸土地都充满了依恋，即便现在子女有条件接他们到城市中享受更加完善的养老体制，他们也更愿意留在当地安享晚年。
（二）当地养老体系建设较为落后。石哈河地区贫困人口居多，医疗条件较为落后，除了互助院以外，其他养老机构建设几乎为零，当地农村人口的自我养老能力随着年龄增大和身体状况的弱化不断降低。
（三）家庭养老功能逐渐弱化。石哈河地区青壮年劳动力流出现象严重，留守在当地的多为空巢老人，生活缺少依靠。随着精准扶贫工作的开展，帮扶责任人在很大程度上帮扶了当地的孤寡老人，甚至部分老人反映帮扶责任人比子女都管用，这也在侧面印证了当前许多农村青年伦理思想道德观念淡薄、不懂礼仪孝道、不尽赡养义务的客观事实。
（四）互助养老模式存在管理、服务不规范的问题。我镇农村幸福互助院的资金基本上来源于自治区、市项目资助金，因无社会资本介入，导致互助院管理服务责任主体不明确，无法实现市场化，只能依托地方政府政策引导，在日常运营、管理服务、医养结合等方面，存在很多漏洞和隐患。
三、对策建议
（一）制定地方养老体系建设规划。由各村委负责对本村常住老年人口的身体健康状况、子女外出情况等方面的内容进行细致摸底，并汇总造册，从而进一步明确我镇需建设养老院和互助院等养老机构的具体规模，并制定我镇养老机构建设中长期规划。
（二）持续加强社会保障体系建设。政府部门要妥善做好新农保制度与被征地农民社会保障、水库移民后期扶持政策、农村计划生育家庭奖励扶助政策、农村五保供养、社会优抚、农村最低生活保障制度等政策制度的配套衔接工作，以明确的政策导向推动农村养老保障体系建设。
（三）推进养老机构落地生根。继续推进幸福互助院的规范化管理和建设，并结合山旱区立地实际，鼓励、引导社会资本进入养老产业，通过建设规范化的养老机构、实现在微利基础上逐步探索建立养老产业的营利模式、鼓励更多的返乡青年投入养老服务创业队伍等方式，进一步加快推进养老服务市场化进程的同时，让老百姓对美好生活的向往和需求得到满足。
（四）保障养老服务机构市场化运营。考虑到该镇常住老人普遍为空巢老人、留守老人、高龄老人、贫困老人的实际，建议上级部门配套相应的土地流转、宅基地抵押等相关政策作为享受相关服务的老人缴纳相关服务费用的补偿，并出台相应的税收优惠等相关扶持政策，吸引更多的民间资本投资该镇养老服务产业。
社会老龄化的到来，对当前农村养老服务提出了严峻挑战，加快发展农村养老服务事业作为构建和谐社会、建设社会主义新农村的重要内容，刻不容缓、势在必行。**县日前就此作了专题调研，并提出相关建议。
一、基本情况
目前，**县有60岁以上老人万人，占总人口的；其中65岁以上的老人万人，占总人口的，按国际通行标准已开始步入老龄化社会。根据对该县60岁以上老人抽样调查，希望入住老年公寓的人数占老年人总数的左右，迫切需求的有5%左右，按此测算，全县约需万个养老床位。
**县现有养老机构21家，共有床位1000个，床位数占老年人口的'左右。21家养老机构均为公办，其中农村敬老院20家，有床位930个；县城老年公寓1家，有床位70个。养老机构共有工作人员103人，其中农村敬老院 91人，县城老年公寓12人。乡镇敬老院、县城老年公寓入住分别达到86%、100 %，县城老年公寓床位出现了供不应求的现象。
**养老机构收费一般不高，县城老年公寓对生活能够自理的每月收取420元，生活不能自理的收取670元；农村敬老院供养标准为每人每年20_元，由县财政统一拨付。这些收费标准，均由该县物价部门核定。
二、面临问题
一是硬件条件急需改善。以**县为例，该县农村敬老院大都建于上世纪80年代末，不少附属用房严重损坏，许多设施年久失修。自20xx年省“关爱工程”实施以来，该县农村敬老院环境得到一定改善，但由于基数较大，急需改造的房屋仍有500多间。同时，养老机构规模普遍较小，不能形成规模效应，影响了“自我造血”和做大做强。
二是队伍建设有待加强。由于农村养老机构的单位性质和经费来源不够明确，工作人员待遇偏低，所以难以吸引有专业管理和护理知识的高层次人才。在**县农村敬老院91名工作人员中，真正从事服务工作的50人左右，入住老人与工作人员比例为16：1，且这些工作人员大都来自农村，文化程度较低，存在管理不规范、服务粗放的问题。
三是服务内容明显滞后。多数养老机构服务项目少，一般只能满足老人吃、住、照料的生存需要，不能满足老人们文化娱乐、医疗保健等多方面需要，难以提升老人的生活质量，对老人缺少吸引力。
四是政策扶持难以落实。上级出台的优惠政策，比如《关于对发展社会福利事业实行政策扶持的意见》（苏政发[20_]96号）等，在具体操作过程中，往往不能及时落实到位，比如民办养老机构很难获得划拨用地、地价优惠，而且无法享受低息、无息贷款，甚至商业贷款，严重影响了社会力量兴办养老服务等社会福利事业的积极性。
三、几点建议
1、强化各级政府的责任意识。发展社会福利事业，政府义不容辞。建议将各级政府发展养老等社会福利事业纳入工作目标考核内容，增加刚性指标。同时，认真落实有关优惠政策，坚决消除“中梗阻”现象。
2、加强养老服务队伍建设。加快农村养老服务事业发展，关键在人。建议明确农村养老机构事业单位性质，提高养老机构工作人员待遇，并出台相关激励政策，吸引高层次管理、护理人才，扩大养老产业从业人员队伍。加强从业人员技能培训，实行职业资格认证制度，持证上岗，逐步实现养老服务人员职业化、专业化。
3、支持社会力量兴办养老服务机构。建议进一步细化优惠政策，在建设用地、财政、税费、金融、人才培训等方面给予支持，鼓励社会力量采取独资、合资、民办公助等形式创办养老服务机构，支持社会力量以合资、入股、购买等形式参与公有养老机构的改建和扩建。
4、构建经费保障体系。建议将养老服务经费列入各级政府预算，为养老服务发展提供稳定、持续的财力支撑，并随财政增长作相应调整。
5、整合养老服务资源。建议整合民政、卫生、教育等部门相关资源，将农村养老机构纳入新型农村合作医疗及农村医疗大病救助体系，鼓励有条件的职业教育机构设立养老管理与服务、老年护理、老年社会学和老年产品开发等专业，为养老事业培养专业人才。
为顺应老龄化社会发展形式需要，更好地为本村老同志办好事、办实事，肖桥头村党支部牵头，开展了居家养老服务工作。现已初见成效，也得到了广大老年朋友的积极拥护和支持，我们的主要做法是：
1）深入调查研究，明确服务对象
为了了解本村养老对象的基本情况，本村开展了老年人状况和需求的摸底调查工作，本村从收入状况、现居住状况、养老意愿、本村养老服务项目等方面着手展开调查，并收集装订成册。据统计，本村60周岁以上老人共 119人，其中60-69周岁之间的老人共62人，70-79周岁之间的老人共35 人，80周岁以上的老人共22人，空巢老人 1 人，对于开展居家养老服务持赞成态度的有 110 人，占老年人总数比例的 。
2）建立健全各项制度和服务体系
3）居家养老服务项目
① 电视教育：经常播放一些革命题材、戏剧方面及卫生保健等方面的片子，组织观看国家重大新闻直播。
② 棋牌娱乐：提供多种棋牌工具，以做到绝大部分老人都能参加到居家养老的大家庭中来。
③ 文化娱乐：1.阅览休闲：提供开放各类图书、报纸，更加丰富老年人业余生活和各项知识。2.体育休闲：提供乒乓球场
④ 休闲聊天：专门设立一个聊天室，以实现法律咨询、调解纠纷、精神慰籍等功能。
⑤ 卫生保健：由本街道卫生院负责，免费60岁以上的老年人提供免费量血压、听脉搏，免费健康咨询的服务，讲卫生保健等课程。
“一折青山一扇屏，一湾碧水一条琴”。深藏伏牛山腹地的宝天曼，一个让人梦魂萦绕的地方，一个让人身心都得到休憩的地方，一个让人一下子就安静下来的地方。宝天曼，是河南省南召县和内乡县的界山，是世界生物圈保护区，是世界地质公园和国家级自然保护区。如果能在这里养老，意味着什么呢?
潜下心来，河南省万家园集团用了的时间，悄悄地在这个地方打造养老产业集群。如见，以莲花湖养老城为“芯”、以莲花温泉颐养小镇、黄金川健康谷、猿人山养老庄园、丹霞禅谷安氧院为“瓣”的“一芯四瓣”养老产业集群已显现。这里，国际化、信息化的老年医疗养护基地已初现规模。这里，是全国首个养老产业集群、河南重点特色产业集聚区以及南阳新型养老基地。
这个产业集群，是xxx常务会议“推动社会力量成为发展养老服务业的主角”精神在基层的真实体现。万家园丰富的养老社区建设实践，为新时期推动医养融合发展提供了生动的图景;其典型经验揭示了中国养老服务业在转型发展期的新趋势。
整合社会需求
“三个发展欲望”催生“一芯四瓣”
“未富先老”，是我国在建设全面小康社会进程中无法回避的现实问题。由于人口规模和因应的人口政策，目前我国正在逐步进入一个老龄化社会。
根据国家xxx公布的第六次全国人口普查结果，我国60岁及以上人口突破亿人，占人口总量的，其中65岁及以上人口接近亿人，占。研究机构的统计表明，中国自初开始向老龄化社会转型，到年发展成60岁以上老人亿。预计60岁以上老人将超过3亿，到，我国老年人口总量将超过4亿，逐渐进入老龄化国家。
“未雨绸缪”。早在16年前，万家园经营团队发现，养老产业充满发展机会。董事长邢清鑫有自己的一套经营理念，就是在“三个发展欲望”的结合点上，寻求企业发展的新支点。哪三个发展欲望?政策欲望、地方欲望和企业欲望。
政策发展欲望，是万家园坚定发展养老产业集群的“定心丸”。多年来，xxxxxx始终心系社会保障体系建设，养老事业是构建有中国特色的社会保障体系的重要内容。xxx常务会议多次强调：“推动社会力量成为发展养老服务业的主角。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务于医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。使养老服务业增加值增长明显快于服务业增长，形成一批养老产业集群、龙头企业和知名品牌。”
“未雨绸缪”。早在16年前，万家园经营团队发现，养老产业充满发展机会。董事长邢清鑫有自己的一套经营理念，就是在“三个发展欲望”的结合点上，寻求企业发展的新支点。哪三个发展欲望?政策欲望、地方欲望和企业欲望。
政策发展欲望，是万家园坚定发展养老产业集群的“定心丸”。多年来，xxxxxx始终心系社会保障体系建设，养老事业是构建有中国特色的社会保障体系的重要内容。xxx常务会议多次强调：“推动社会力量成为发展养老服务业的主角。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务于医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。使养老服务业增加值增长明显快于服务业增长，形成一批养老产业集群、龙头企业和知名品牌。”
企业发展欲望。“不积跬步，无以至千里”。20多年来，万家园集团一点一滴地积蓄着发展的能量，从单一的地产开发，发展成现在集地产、商业、旅游、文化、工矿等多元化发展的企业集团。现在，万家园这个时候可以“纵身一跃”了。“南阳有丰富的生态资源、深厚的文化积淀，如果万家园嫁接养老产业集群的翅膀，就不仅能够使企业发展再上一个台阶，而且通过满足社会对养老的多样化需求，获得社会效益和经济效益双丰收。
在充分研究“三个发展欲望”的集结点上，万家园开始全心全力，开始深耕“养老产业集群”。
【引言】
养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业，切忌不可仅仅为满足部分生命的服务，并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖老年人群，因为健康生命的延续和简单，所以OLDAGE提出了养老产业是生命开始的需求研发、设计、准备、应用产业是养老产业的定义，并且一切传统意义上的独立产业都是为其服务的产业。
全国老龄委联合民政部等国家十部委发文--《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本;第二坚持依托社区;第三坚持因地制宜;第四坚持社会化方向。
居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。
【目录】
第一部分 养老产业项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老产业项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《xxx公司法》;
2.《xxx行政许可法》;
3.《xxx关于投资体制改革的决定》国发20号 ;
4.《产业结构调整目录版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、养老产业项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
1 项目投入总资金 万元
固定资产建设投资 万元
流动资金 万元
2 项目总投资 万元
固定资产建设投资 万元
铺底流动资金 万元
3 年营业收入(正常年份) 万元
4 年总成本费用(正常年份) 万元
5 年经营成本(正常年份) 万元
6 年增值税(正常年份) 万元
7 年销售税金及附加(正常年份) 万元
8 年利润总额(正常年份) 万元
9 所得税(正常年份) 万元
10 年税后利润(正常年份) 万元
11 投资利润率 %
12 投资利税率 %
13 资本金投资利润率 %
14 资本金投资利税率 %
15 销售利润率 %
16 税后财务内部收益率(全部投资) %
17 税前财务内部收益率(全部投资) %
18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元
19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元
20 税后投资回收期 年
21 税前投资回收期 年
22 盈亏平衡点(生产能力利用率) %
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。
预计项目总投资资金到位时间在4月底。
整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。
对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。
项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 养老产业项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、养老产业项目建设背景
(一)养老产业项目市场迅速发展
养老产业项目所属行业是在最近几年间迅速发展。
行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国养老产业领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
二、养老产业项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、养老产业项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。
该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的养老产业工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
养老产业项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。
项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。
目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 养老产业项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的.重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。
而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、养老产业项目产品市场调查
(一)养老产业项目产品国际市场调查
(二)养老产业项目产品国内市场调查
(三)养老产业项目产品价格调查
(四)养老产业项目产品上游原料市场调查
(五)养老产业项目产品下游消费市场调查
(六)养老产业项目产品市场竞争调查
二、养老产业项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。
在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)养老产业项目产品国际市场预测
(二)养老产业项目产品国内市场预测
(三)养老产业项目产品价格预测
(四)养老产业项目产品上游原料市场预测
(五)养老产业项目产品下游消费市场预测
(六)养老产业项目发展前景综述
第四部分 养老产业项目产品规划方案
一、养老产业项目产品产能规划方案
二、养老产业项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、养老产业项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。
因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
第五部分 养老产业项目建设地与土建总规
一、养老产业项目建设地
(一)养老产业项目建设地地理位置
(二)养老产业项目建设地自然情况
(三)养老产业项目建设地资源情况
(四)养老产业项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。
重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)养老产业项目建设地人口情况
(六)养老产业项目建设地交通运输
老年人口问题在我国早已存在，既表现为老年人的生存与发展，如物质保障、医疗服务、住房等问题;还表现为因人口老龄化所带来的一系列社会问题，如人口老龄化所带来的生活方式、价值观念、社会心理等社会生活的变化等等。这其中，仅仅满足老年人在年老时的供养问题就已不是一个简单的问题。面对中国老年人70%以上居住在农村的现实国情，显然，农村老年人养老问题是我国养老问题中的重中之重。为了更深入具体地了解当前农村老年人的基本现状，以抽样调查的方式，对城关镇保障村的xxx位老人进行调查。结合调查所得的及自己的肤浅认识，当前中国农村养老仍是以家庭养老为主。
一、家庭养老还存在强劲的生命力
社会经济的发展提高了社会支持能力。然而，家庭养老告别是子女养老对中国农村老人仍然具有现实意义，并起着社会养老不可替代的作用。无论城乡，家庭仍然是一个基本的生活单位，是老年人最后的大本营。而越是经济落后的地区，家庭养老的作用也就越大。在社会保障制度尚不健全和完善的条件下。家庭养老起到了社会稳定器的作用，一旦家庭养老的基础遭到破坏，几千万农村老年人的晚年生活将失去保障。
(一)家庭养老方式符合当前我国的现实国情。当前我国人口众多，人口老龄化趋势快、经济发展总体水平不高，地区差异较大。而农村地区经济发展较为落后，农民支付能力相当有限，中国绝大多数农村地区尚处于温饱阶段，只有小部分达到小康水平，少数农村仍处于贫困状态。不仅地区间存在差异，而且在同一地区中的不同乡镇、同一乡镇中的不同村庄、甚至在同一村庄中的不同家庭之间，农民的经济收入也有较大悬殊。在这种情况，若完全依靠建立起统一完善的社会养老保障体系来解决农村老年人口养老问题，显然是不合实际的，因为一定的保障制度必须与一定的经济发展水平相适应，因而当前我们仍有必要依赖家庭养老方式来保障农村老年人的基本生活需求。《xxx老年人权益保护法》也明确指出，我国老年人养主要领先依靠家庭，从而使家庭养老模式法律化，增强了家庭养老模式的生命力。
(二)家庭养老方式的文化根基深夺厚悠远。“老吾老，以及人之老”，尊老养老向来是中华民族恪守的传统美德。家庭养老作为一种文化在我国经历史岁月，从农业经济开始至今，大约有三四千年之久，支撑家庭养老功能是传统伦理“孝”的价值取向，孝是“天经地义”的行为的最高准则，自然也是家庭成员关系的重要行为准则。传统的中国家庭作为一个福利单位，表现在养老机制作用上是天然的养老组织，并成为中华文化的一大特色。老年人生活在家庭中，不但基本生活有保障，而且日常还能得到应有的照料，并享有子女满堂的天伦之乐，精神上得到寄托。所以家庭养老不可能退出历史舞台，就算将来我国经济高度发达，社会物质文化生活极大丰富，社会保障体系非常完善，家庭养老也不可能完全消失。
(三)家庭养老的实际保障效果不会有很大的削弱。首先，独生子女政策对家庭养老不会有很大影响。一些学者认为，计划生育政策导致子女减少而可能影响老年人的养老质量。但根据美国密西根大学人口研究中心林戈等人对中国老年人养老总体的研究,认为中国老年夫妇在绝大多数情况下是不会同时需要子女日常生活护理的,因而所谓的家庭规模的小型化并不一定对老年人的日常照料构成重大威胁。而且，通过调查发现，单子女的老人生活还要好于多子妇女的老人，因为这时了女无法推卸自己的养老责。其次，农村外流人口增多也不会对家庭养老产生较大影响。一些研究认为农村中大量壮年外出打工，使老年人无法得到日常照料。而据调查看来，家庭养老主要由女性承担，且多国40至59岁以下的中年女性才会碰到老人生活无法自理需要经常性照料的情况。而在农村流动人口中，外出打工的女性中20岁至40岁以下这一年龄段最为活跃。40至59这一年龄段的妇女多在家中照料甥孙和老人。确有一些家庭中只有一对中青年夫妇且双双外出打工的，他们也会将年迈体弱的老人托付给亲友或请人上门照顾。最后，就家庭养老的保障水平而言，对于普通家庭来说虽只能起到满足老人的基本生活需求的作用，但这与我国大多数农村的经济发展水平是相适应的，且随着农民负担的减轻，农村经济的不断发展，家庭养老的保障水平也会相应提高。
二、对当前解决农村养老问题的基本设想
鉴于以上种种分析，考虑到当前及今后很长一段时间里我国农村经济、社会及人口状况的差异性，认为应建立一种有分别的农村养老保障体系的过渡方案。具体来说，针对现阶段不享受社会养老保险的农村老年人口以及将来仍不能享受社会养老保险的“未来老年人口”，仍以家庭养老模式为主来解决他们的养老问题，在此过程中辅以一些行政性的倾斜激励措施来增加农民收入，努力减轻家庭养老负担，继续巩固和落实家庭养老的整体功能;与此同时，要不断促进传统家庭养老向社会养老的变革与发展，在较富裕的农村、较富裕的家庭，当家庭养老功能出现弱化时，社会养老应及时补充，尤其是针对农村“未来老人”——农村青年一代，要加大社会养老保险的力度，全面加以推广，以切实解决他们的未来养老问题。
三、具体措施
应该说，这一基本设想是与我国当前的农村经济发展水平相适应的，同时也符合了当前广大农村老年人的养老意愿。在具体的实施过程中，主要应做好以下几方面的工作：
(一)通过思想工作与法律手段并重的社会干预，使家庭养老得到落实。一是持之以恒地搞好尊老、爱老、养老的传统美德的宣传。重点是做好中、青年人的思想教育，并坚持“从娃娃抓起”，把尊老、爱老、养老教育渗透到中小学生思想中去，消除少数家庭出现的严重“宠幼弃老”现象，构筑起家庭养老的优良社会环境和正确的思想基础。二是强化法制建设，走依法保障的路子。切实贯彻落实好《老年人权益保护法》，以此法教育老年人来依法保护自身合法权益，规范约束家庭和社会成员自觉维护老年人权益，保持家庭内的代际和谐，建立有利于家庭养老的社会环境，同时大力推行签订“家庭赡养协议书”的活动，实践证明这是一个具有中国特色的、有效的方法。三是对传统的家庭养老机制进行改革。就调查的xxx位有子女的老年人中，其中xxx位老年人都 是由儿子赡养的，只有3位没有儿子仅有女儿的老年人，是通过招上门女婿的方式来养老。很显然，在农村家庭养老机制中是以儿子为主体的。这种机制是由历史传统自然形成的，在实行计划生育的今天，后代中无男孩的家庭比例占四分之一左右，这种机制就必须得以改革。
(二)进一步健全和完善扶持家庭养老的政策措施。家庭养老在很大程度上减轻了国家的经济负担，国家也应在此问题上承担起相应的责任。从家庭养老在农村养老中的主体地位出发，积极研究制定可行的扶持家庭村合作医疗事业中存在的经费、人员、设施等方面的问题养老的政策措施：一是要加大对农村资金、技术方面的扶持力度，确保农业增效、农民增收，农村经济持续稳定发展，以解决农村老年人养老中最大的问题——经济供养问题。二是对照料老人确有困难的家庭予以经济援助。要尽量减轻困难家庭的养老负担。使这些家庭的老年人也能安享晚年，同时向照料和护理老年人的家庭成员提供各种优惠政策。三是大力发展农村合作医疗事业。解决当前农，解决农村老年人“病有所医”的问题。
(三)强调社会的作用，扩大社会对家庭养老的支持。一是要发挥乡村老龄组织的作用，增强老龄组织的功能。强化和规范老年供养体系建设，就是要规范家庭和社会中非老人成员的行为，从而确保老年人幸福地安度晚年。因此，建立健全老龄组织机构，强化老龄机构的组织领导功能，是老年供养体系建设中起关键作用的环节。目前，农村的老龄机构从表面看，乡、村级机构健全。然而实质上则处于一种“人员无编制，活动无经费，开展工作心有余而力不足”的困境中，在维护老年人合法权益、组织开展老年活动方面没有发挥任何作用，因此，必须重视乡级老龄组织机构建设和其支柱作用的发挥。二是要加强老年人群体的力量，发扬自助、互动的精神，提倡低龄、健康的老人帮助年迈、体弱的老人;增强老年人在经济上的自立和生活上的自理能力，以减少对社会和家庭的养老需求。三是发展老年公益设施。充分发挥各村老年协会、老年活动场所的作用，解决老年人“老有所乐”的问题，满足他们的精神需求。
(四)加强参与社会养老保险宣传，逐步扩大社会化供养比例。从长远看，在经济方面，随着国家、特别是农村经济实力的提高，养老的责任逐渐从家庭向社会转移，家庭养老终将让位于社会养老，这是谁都无法逆转的趋势。因而，在过渡时期 我们不仅要提倡家庭养老，还要推广农村社会养老保险，逐步使社会养老保险在“未来老人”群体中发挥主要作用。在的调查中，许多中青年人未投保除了经济条件不允许、害怕政策有变或没有听说过有社会养老保险这回事外，更集中的是表现为投保意识淡薄，出现年轻时无所谓，中年后又因一次性投保数额大而不得不放弃的现象。所以，在农村要大力加强参与社会养老保险的思想教育，把年轻一代的供养方式逐步引导到社会养老保险的轨道上来，立足“早”字，积少成多，筑起庞大坚固的社会保障“大坝”。
(五)以社会养老保险为主干，逐步构筑起完善的社会化养老保障体系。完善的社会化养老保障体系应具备五方面的内容：一是社会养老保险体系。二是老年人生活照料体系。当前比较现实可行的是充分发挥农村社区的作用。可参照大连市的做法，创办“居家养老院”，组织一些闲暇在家的中青年妇女，为村中无子女、子女不在家、生活最困难、最需要帮助的老人提供养老福利服务，实行低收费政策，集体或国家应予以适当的补贴。三是老年医疗保障服务体系。xxxx年xx月，财政部、国家计委、xxx出台了《关于农村卫生事业补助政策的若干意见》，确定到xxxx年，各级政府增加的卫生投入主要用于发展农村卫生事业。县级财政要根据实际需要和财力情况安排资金，对农村五保户和贫困家庭衽医疗救助，中央财政也将通过专项转移支付对此给予适当支持，此项规定说明，国家对农民社保问题已日益重视起来。据调查，仙居县新型农村合作医疗工作已于xxxx年xx月全面铺开，共有xx个乡镇(街道)的xx万人参保，参保率xx%。四是老年社会救助体系。对农村孤寡老人实行保吃、保穿、保住、保医、保葬的“五保”供养制度，提高供养水平。但调查中发现2位孤寡老人均没被纳入“五保”供养体系，甚至全乡都没有一位老人被纳入该体系，他们的生活状况相当令人担忧。此外，还应对卧病下起或生活难以自理的老人、特困家庭中的老人、子女间有严重养老纠纷的老人，他们都是老年人口中的脆弱群体，必须由国家或集体，必须由国家或集体予以特别关照，帮助他们摆脱困境，安度晚年。五是老年精神生活体系。主要是根据老年人的兴趣爱好，以乡村为单位，建立老年文化、体育、教育、娱乐等活动场所。由于我国农村老年人数从多，地域颁布广，收入差别大，建立上述社会化养老保障体系也应体现多元化、多层次、多方式、多渠道的特点。
1、关于养老市场：未来很美好，现实很残酷
截止到底，我国有2亿老人，潜在1万亿养老服务消费，4万亿的养老产业规模等等，国家一系列优惠政策相继出台，也会陆续落实，同时，营利性养老机构预计明年内会有实质性政策突破，未来真得很美好。
残酷的一面以北京为例，陷入市场大环境，居家和社区养老根本无法找到生存可能，盈利更是遥不可及，逼得一些如日本礼爱、厚乐居等日间中心不得不被动转型为微型全托机构，而在居家养老奋战多年的青松和仁爱华，也依然步履蹒跚。
目前北京市有各类养老机构430余家，平均实际入住率不到50%。
2、关于养老：什么是养老？
养老作为一个产业，涉及多达40几个行业，养老的核心是养老服务业，而专业的生活照料、康复护理、慢病管理又是养老服务的核心。我的潜台词是：那些社会上其它行业已经足以为老年人提供的服务，比如：医疗服务、餐饮服务、家政服务、金融服务等等，其实并不是养老服务的核心，比如老年餐可以作为餐饮行业的一个细分，同样老年医院可以作为医院行业的一个细分。理解这一点，是我们做好养老服务的基础，它让我们知道该在什么方向努力，要变得专注。
3、关于老年人需求：你真得了解吗？
客观的说，我曾经做一些项目策划时，也会从象征性地从老年人生理、心理、精神等需求分析出发，开始做市场定位、功能规划、服务体系搭建等看似专业的设计，但其实这些都是“忽悠”的，在理论上成立，在市场中是经不起考验的。所以，谈老年人需求，我会思考三个层次的问题：
老年人都有哪些需求？依次排列？
有多少老人真的有这些需求？并为之买单？
他们到底愿意花多少钱？
其实，我们很多时候，还停留在“拍脑袋”的阶段，这也就有了泰康陈总的母亲都不愿意去住泰康之家·燕园，也就有了耀阳国际市调时那些说建好一定去住的老人，最后都没有去。
4、关于养老模式：要理性设计
1）我们现在谈养老，一定是建立在“市场环境下的盈利模式构建”，所以，我们在做规划设计、投资测算、功能配置、运营模式设计的过程中，要理性，要做减法，要考虑后期运营的压力，很多公司其实最后都忘了自己做养老的初衷并不是做公益，是想要挣钱的，是个生意。
2）“去机构化”的概念很好，但离咱们还远，这个阶段，一定是养老机构大发展的时候，从社会资源分配的角度，机构养老能实现养老资源的最大化；从老人角度，机构养老是成本最低的方式（考虑家庭养老模式下很多隐性成本被忽略）。
3）居家、社区、机构，真正要做到“三位一体”，如何理解这个模式的基础？目前，我觉得可以从两方面来看：第一，独立发展，目前居家和社区养老模式无法生存，机构养老有成功的可能和模型。第二，机构要贴近社区，贴近社区就是贴近需求，这样机构在解决自身入住的压力后，可等待市场的成熟，为日后居家和社区养老外延提供可能，扩大收入来源。但当下，一定要先做好机构自身的生存和发展。
5、关于医养结合：几点思考
1）医养结合是大方向，毋庸置疑；
2）医养结合目前更多停留在概念和设想，没有实质性突破和成功的案例；
3）我个人认为医养结合的困惑在于我们对其认识过于理想化，体现在两点：第一，养老机构做医疗机构的事儿，医疗机构做养老机构的事儿，我建议应该是各司其职，养老机构应把精力用在养老服务上，尽可能多的利用社会医疗资源，而不是自己去建个医院或者康复护理中心；第二，医养结合是个大工程，应逐步发展，不可一蹴而就，医保问题短期内很难解决，我们更应该站在市场的'角度去解决自身的企业问题。
所以，我们要找到结合点在哪里？这种结合模式能不能复制？
我认为目前理性的做法是：养老机构配置医务室和基本医务人员，负责机构日常老人的观察和预判。此外，解决好老人日常拿药问题最为关键，剩下的完全可以交给医疗机构，术业有专攻，有舍有得，才能成大器。
6、关于人才建设：谁才是核心人才？
我们可能过分强调了一线护理人员的重要性，而忽略了机构管理者才是核心所在。把服务能力和服务品质统统归纳到没有专业人才其实是不完全正确的。目前体制下，养老的有效市场接受价格就在5000元上下，是不计成本地做服务，高薪挖人才，还是抓住老人核心需求，在保障入住率的前提下，理性降低成本，是企业的最终归宿。无论是高端机构，还是低端机构，若横向比较，其一线服务人员的构成几乎无异，但服务品质和老人满意度却大相径庭，这是因为其管理者——院长，才是机构良性运营的成败所在。相比于能力，“责任心”，“舍小家，为大家”的态度可能更为关键。连锁模式发展下的养老机构亟需的是一个个能撑得起来的院长，多几个高级护理员，并不能解决实际问题，切莫本末倒置。
7、关于外国养老：多看，多思考；少抄，少崇拜
像其他行业发展初期，我们都会过度“崇洋媚外”，认为外国的就是好的，但可知“他乡的月亮不圆”。目前，我们谈了太多的是美国的CCRC，日本的介护保险，台湾的人文色彩等等，却对中国自己的养老行业知之甚少，甚至连个像样的行业报告都没有。关于外国养老，
我想说三点：
1）目前为止，所有外国的养老运营公司做的项目，没有一个是成功的，和它们合作的中国企业，同样没有。相反，国内一些草根的养老机构却似乎找到了生存和发展的方向。
2）外国的养老经过了长时间的发展，无论从政策和市场环境都已经步入正轨，何况外国是高福利国家，短期内我们呼吁政府模仿介护保险很不现实（能发养老金就已经很不错了），也因此，那些所谓的成功养老企业来到中国，都会发现水土不服，因为他们脱离了自己的大环境，在同样的起点比拼，其实中国企业更有优势。
3）养老不光是商业模式的问题，更是“文化”的问题，我始终坚信：中国的养老问题归根结底是要由中国人来解决，这需要过程，但更需要我们大家的努力。
8、关于发言权：让我们多听听运营者的声音
记得参加过一个国家级的养老标准讨论会，在座的除了我和四季青敬老院的刘忠丽院长，几乎都是70岁上下的老专家、老领导，当谈到养老时，他们也会畅谈候鸟式养老、日间照料、居家护理，认为这才是理想的养老模式，我突然明白一个道理：其实老人也不知道自己的真实需求是什么？因为他们还没到“那个时候”，他们也在飘。不身在其中，其实是无法说出真实的诉求的。
也因此，我们会说“运营才是养老的核心”，因为只有运营者才会天天跟老人、家属、员工在一起，他们才知道老人究竟需要的是什么？大多数老人什么情况下才会入住养老机构？入住的过程又是如何艰难？老人每个月实际花费是多少？怎样沟通才最能打动老人和家属？员工的真实诉求是什么？如何排班才能最节省人力？有多少服务是老人真正需要的（是健康管理吗？是保健康复吗？是丰盛的自助餐吗？）？等等。但做事的往往最不善言语，实际运营者掌握了养老的核心价值，却很难有效地表达，系统地梳理。也因此，作为老总们，更应该主动深入一线，与运营团队多沟通，多交流，多学学听听运营者的声音，他们代表了真实的养老市场，他们或许可以为企业指明方向。
一、 养老服务产业内涵及发展养老服务事业的意义
（一）养老服务产业的内涵。养老服务产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业的托底服务，包含和覆盖各种人群。是以老年人为对象，以养老服务为内容，以满足中、高层次生活、文化需求为目标，主要通过市场化运作配置养老资源向老年人提供商品和服务，由老年市场需求拉动而兴起的综合性产业，亦称为老人福利产业、老龄产业。养老产业和养老事业是两个界限分明的概念。前者是满足老年人生活多样化、更高层次生活需求市场模式的产业概念，具有服务性、盈利性等特征；而养老事业是指政府主办的、以老年人为对象，为老年人提供基本生活服务的非营利性公共服务事业，属于政府提供公共物品、公共服务的范畴，体现了保障老年人基本生活需求的政府责任。
（二）发展养老服务产业的重要意义。作为为老年人提供产品和服务的特殊产业，养老产业市场空间大，有着广阔的发展前景，被视为朝阳产业、银发经济，发展养老服务产业具有巨大的社会效益和经济效益。
一是发展养老服务产业有助于保障改善民生、提升幸福指数。加快养老服务产业发展，积极构建不同服务层次、不同消费水平的养老模式，为老年群体提供丰富的、适合其需求的物质、精神产品及各种服务，确保其“老有所养”，实现老有所食、老有所医、老有所居，老有所乐，促进社会的和谐稳定，使百姓的幸福指数得以较大提升，能为我市建设最具幸福感城市添上浓墨重彩的一笔。
二是发展养老服务产业有助于产业结构优化、促进县域经济较快发展。养老产业是一个横跨第一、二、三产业的综合产业体系，产业跨度大，涉及范围广，不仅包含老年用品、食品、医疗、房地产、旅游、文化娱乐等产业，而且对上下游产业，如建筑设备及原材料、电子设备，保险金融、教育等行业具有显著的经济带动效应。积极发展养老服务产业不仅可以刺激消费、培育新的产业经济增长点，最终拉动内需，促进县域经济发展；同时还可以带来连锁效应，促进与之相关产业发展，可实现我市三种产业的协调联动和产业结构优化升级。
三是发展养老服务产业有助于缓解就业压力、减轻财政养老负担。养老服务产业涉及领域广，涵盖的行业大多属于劳动密集型行业，对劳动力素质要求的弹性较大，比较适合文化素质参差不齐的劳动力群体，可扩大就业领域，缓解就业压力，能较好的解决我市农村劳动力特别是“4050”人员就业问题；同时养老服务产业主要通过市场化、社会化方式配置养老资源，积极鼓励民间资本投资兴办养老机构和服务设施，实行投资主体多元化，有利于减轻政府在养老财政支出上的负担。
二、发展养老服务产业是我市实现产业结构调整最佳选择
xxxx市，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市、景德镇市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区、全国双拥模范城。发展养老产业，我市有着得天独厚的优势和不可多得的机遇。
（一）生态优势凸显。我市属于亚热带气候区，季风湿润温和，热量丰富，四季分明，日照充足，生活环境舒适宜人。近年来生态建设进展顺利，环境质量不断提高。全市生态环境良好，是中国第一个国家命名的生态经济示范区。全市森林覆盖率已达、湿地面积占26%，是安徽省首位、华东地区17个、全国58个国家级森林城市之一。而森林城市建设也是人们衡量幸福指数的话题之一；全年空气质量为良，是华东地区老龄人居家、休闲、学习、娱乐的首先地之一。发展养老服务产业，xxxx市有着良好生态优势。
（三）市场前景广阔。一方面是我市老年人口基数大。民政部副部长2月19日在国新办举行的新闻发布会上透露，截至底，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的％。根据xxxx市第六次人口普查公布的统计数据显示，xxxx市登记人口为1596790人，65岁以上人口数为140612人，占总人口数的，与国际公认的老龄化标准（60岁以上人口数占总人口数10%或65岁人口数占总人口数7%）相比，我市已经完全步入老龄化社会；另一方面是老年人口增长速度快。据权威部门公报，到2045年，中国60岁以上人口数将占到总人口的30%左右。与第五次人口普查相比，我市除0至14岁年龄段人口数下降了外,其它年龄段人口数均呈上升趋势。其中， 65岁以上年龄段人员上升了，且仍处于上升趋势；再次就是我市人口高龄化趋势明显。全国80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的，而且每年增加。我市20老龄人口统计显示：70周岁以上人数为95118人,80岁以上(高龄人员)为30857人，随着生活质量的提升和医疗条件的改善，高龄人口上升趋势也将更加显著。老龄化已成为我市面临的最重要的民生问题之一，发展养老服务产业，也是应对我市人口老龄化实际需要 。
四是社会需求潜力巨大。一方面是我市老龄事业社会普及率低、思想观念相对滞后。受传统观念和现有经济发展状况影响，我市养老服务产业社会普及率低，家庭养老模式根深蒂固。家庭养老仍然是我市最基本、最主要的养老方式，子女担负着养老的主要责任。对老年人尤其是农村老年人的赡养，90%以上还是靠家庭来承担，人们参与社会化养老的积极性不高，一些老人因不习惯不愿走出家门，子女也因怕背“不孝之名”而不同意老人进入养老机构；同时人们对民办养老机构存在诸多偏见、民办养老机构收费较高、人们支付能力不足，特别是农村赡养老人负担太重等一系列因素导致我市社会化养老尚处于起步阶段；另一方面是“未富先老”矛盾日益凸显。随着1953年和1954年出生的人口进入老年期，中国迎来了又一个老年人口增长高峰。老年人口的高龄、失能（生活不能自理）和空巢化将进一步加剧。截至底，全国80岁及以上高龄老年人口达2273万人，失能老年人口3600万人，慢性病患病老年人口亿人，空巢老年人口亿人。由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”问题日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题；农村老年人留守现象突出，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家；再次就是家庭养老负担加重。家庭养老是代际之间的经济转移。在家庭单位内形成一个天然的养老基金的缴纳、积累、增值以及给付过程。但是，由于生育率下降、人均寿命的延长，家庭结构逐渐趋向小型化、核心化。传统家庭养老分散式的模式使得人力成本和社会成本日益增加，家庭养老压力剧增，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式(4个老人，夫妻2人和1个孩子)将成为中国近几十年内主流家庭模式，养老产业发展的社会化、集约化和规模化优势得以凸显，发展养老产业，拓宽养老模式，迫在眉睫。
三、xxxx市养老产业现状及存在的主要问题
（一）xxxx市养老产业现状。目前，全市各类养老机构80家，养老床位9600余张。其中，光荣院1家，床位100张；县区敬老院74所，床位9000余张；儿童福利院4所，床位500张；老年公寓1所，床位30张。
（二）xxxx市老年服务产业存在的主要问题
一是老年服务产业基础设施建设与老龄化需要不相适应。近几年，虽经努力，我市每千名老年人拥有床位率有所提高，略高于20底全国公布的安徽省每千名老年人拥有床位率数（24张）的平均水平，但与国际认同的发达国家每千名老年人拥有床位率要达到50张--70张的要求，相距甚远；城乡老年服务产业发展也不平衡。单纯依靠投入和发展养老事业已不能满足我市日益增长的养老服务需求，与做大做强养老服务产业，吸引周边地市更多的老年人到xxxx安享晚年还有不小的差距。
二是配套设施建设与养老产业功能不相适应。首先是投资主体单一。我市现有养老服务机构基本定位在福利性、公益性原则上，养老服务设施大部分靠支出负担。公办民营、民办民营、民办公助等养老服务机构，目前全市还没有；其次是养老服务产业功能单一。全市养老机构建设，目前仅限于提供吃、住和日常照顾等基本服务，缺乏护理、医疗、康复、教育等综合化服务，多数养老机构处于中低档次水平，养老服务机构功能开发不全；再次就是法律上的保障和政策上的扶持还不完备。目前，我市尚缺乏明确的优惠政策和扶持措施，社会兴办养老机构的积极性不高；市内现有的`养老机构从业人员也以农村劳动力为主，科学文化素质偏低，专业人才匮乏、服务水平偏低。
三是养老服务需求与养老产业发展水平不相适应。近年来市政府不断加大养老事业的投入，但养老服务的供给还是无法满足养老需求。笔者带着养老服务需求这个问题，走访了市直和贵池区几个敬老院，80%以上老年人对敬老院或相关养老服务产业在日常生活保障上表示满意。但随着人们物质生活质量的提高，不少老龄人对精神文化生活、医疗卫生保障、虚假保健食品识别、提供法律咨询服务等方面诉求较高，存在不少意见，需求巨大。且呈现出多元化、多层次、多方位发展的特征，无法为老年人提供项目齐全、质量较高的服务。
四、xxxx市发展养老服务产业的对策建议
“国家大学生创新性试验计划”是教育部“质量工程”的重要组成部分，旨在资助本科生开展创新性实验，使大学生初步涉及科学实验领域，激发科学研究的兴趣。该计划的启动有利于学校探索并建立以问题和课题为核心的教学模式，倡导以本科学生为主体的创新性实验改革。6月下旬至7月上旬，在国家即将开展新型农村社会养老保险试点之际，xx大学商学院“推进新型农村社会养老保险制度建设”课题组，参与xx省人力资源和社会保障协会组织的调研统计工作，原省级几位老领导也参与了该活动，就全省农村社会养老保险情况进行了专题调研，经过调研组成员认真讨论研究，现将有关情况汇报如下：
一、基本情况
第一，市县政府建议。调查组分别召开市县政府领导、相关部门、乡镇干部参加的座谈会3次，与会人员建议：一是将征地农民、独女户夫妇和村干部养老保险制度整合起来，实行统一的农村养老保险制度。二是建议加大宣传和政府补助力度，帮助农民改变“养儿防老”观念，通过政府补助引导农民参保。三是新农保试点应按属地管理原则，具体政策和经办应充分调动地方积极性，由县（市）政府制定政策、统一协调。试点县市应依托乡镇劳动保障服务机构，建立和完善本级新农保经办机构，将工作触角延伸到基层第一线，直接为农民服务。
第二，村农民反映。调研组先后与乡村干部、农民座谈5次，走访农家6户。农民群众反映：一是农民对养老保险强烈盼望，但普遍对养老保险政策不太了解，有的反映收入低交不起，有的认为待遇低，又不愿意交。二是农民认为务农属于重体力劳动，领取养老金的年龄不应高于城镇企业的特殊工种（男性55岁、女性45岁），而且应同样享受提前退休待遇。三是村集体基本上都靠财政转移支付维持工作，村集体没钱给农民参保补助。农民希望，新农保制度如果能像新农合那样政府拿大头就好了。
第三，问卷调查显示。一是有％的60岁以上老人生活费来源
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