2023-07-05
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2023-06-18
2023-06-29
2023-03-19
更新时间：2024-03-07 19:07:01 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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保修期满房屋漏雨责任应谁负
随着雨季的到来，物业管理企业经常遇到保修期已满的房屋由于漏雨而造成室内装修及物品损坏的情况。业主一是要求物业管理公司对漏雨房屋进行修缮，二是要求赔偿受损物品。如果处理不当，极易发生纠纷。各物业管理公司处理方法各有不同，有的动用维修基金维修；有的用物业管理服务费进行维修；有的直接让业主摊钱修理。至于对业主所造成损失的赔偿问题，更没有统一的处理方法。
如果用维修基金进行修复，_、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定：“维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。但屋顶维修虽属共用部位，但够不上大修标准，也谈不上更新、改造，按规定不符合使用维修基金的标准。如果用物业管理服务费来进行维修，《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二条规定：“物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用”。可以看出业主所交物业费中应包括房屋建筑的日常维护、修缮整治等费用。但本办法的第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成中仅在第二项中规定了公共设施、设备日常运行、维修及保养费，未提到房屋建筑的日常维护和修缮，与第二条的规定不能统一。因此在具体实施过程中无法进行参照。
让各户业主直接分摊费用进行维修。在没有向业主收取维修基金的情况下还可以让业主接受，而对于业主已交纳了维修基金和物业管理服务费的，则很难找到合理的收费依据。
针对上述情况，请贵刊帮忙对保修期已满房屋漏雨维修的费用应该由何处列支，物业管理公司该不该承担损坏物品的赔偿责任，这两个问题予以解答。 廊坊市华夏物业管理有限公司 居律师解答：
首先需要解决的问题，不是维修的费用应该由何处列支的问题，而是谁负有维修义务的问题。只有先解决谁负有维修义务的问题，才能解决维修的费用应该由何处列支和物业管理企业该不该承担赔偿责任的问题。
对保修期已满的房屋或共用部位承担维修义务的人，在下列两种不同的情况下分别是开发商和全体业主。 如果漏雨的原因是房屋或共用部位的质量不符合质量要求而且业主在两年的保修期内向开发商提出过质量异议，那么，对房屋或共用部位负有维修义务的，是开发商。开发商承担维修义务，是开发商基于与购房人之间的房屋买卖合同关系对购房人承担义务。
如果漏雨的原因不是共用部位的质量不符合质量要求，或者，虽然漏雨的原因是共用部位的质量不符合质量要求，但业主没有在两年的保修期内向开发商提出过质量异议，那么，对共用部位负有维修义务的，是全体业主（包括开发商在内）。全体业主承担维修义务，是每一个业主基于与其他业主之间的财产共有关系对其他业主承担义务。在业主委员会成立之前，开发商代表全体业主行使对共有财产的权利、承担对共有财产的义务。对共用部位等共有财产的维修，开发商作为全体业主的代表应首先履行这一义务。在开发商履行这一义务后， 因维修而发生的费用由全体业主共同承担。
以上两种情况，分别是开发商对购房人承担的义务和开发商作为全体业主的代表应首先履行的义务。前者不属于物业管理，后者属于物业管理。开发商一般将这两种情况下的维修义务都委托给物业管理企业完成。但是，在开发商与物业管理企业签订的委托合同中，双方一般都不对房屋或共用部位的维修做上述两种区分，维修费用如何列支就成为物业管理企业不知如何解决的问题，也使得业主不加区分地将矛头全部指向物业管理企业。所以，物业管理企业在与开发商签订委托合同时或者从现在开始，应当与开发商在合同中分清楚哪些不属于物业管理、哪些属于物业管理。不属于物业管理的，维修费用应当由开发商单独支付，不得在维修基金或物业管理服务费中列支或者让业主分摊；属于物业管理的，另当别论。所谓另当别论，是指：有共有财产收益的，维修费用应首先在共有财产的收益中列支；没有共有财产的收益或在共有财产的收益中列支后的不足部分，因材料的更换或添加发生的费用应当在维修基金中列支，服务费用应当在物业管理服务费中列支。
对《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中使用的“大修”、“修缮”、“维修”进行法律概念上的区分以试图将三者分别与“维修基金”和“物业管理服务费”对号入座是行不通的。在“大修”、“修缮”、“维修”之间，无法划分明确的界限，立“法”者也无意将三者做不同的概念使用。按照《合同法》以及会计和税务方面的规定，对维修费用进行“材料的费用”和“服务费（即报酬）”的区分才是必需的。无论是“大修”、“修缮”、“维修”，都包含“材料的费用”和“服务费”两个部分。“材料的费用”部分，由委托人预付或受托人垫付，是应当由委托人承担的，计入委托人和受托人之间的资金往来，受托人不会因为“材料的费用”的收支纳税。“服务费”部分，是受托人的营业所得，受托人应当交纳这部分的营业税和所得税。
由于上述两种情况下承担维修义务的人都是开发商，对业主的赔偿责任应当由开发商承担。开发商将不属于物业管理的维修义务或属于物业管理的维修义务委托给物业管理企业面物业管理企业没有尽到维修义务的，均视为开发商没有尽到维修义务，开发商应先行赔偿业主的损失。开发商在对业主承担赔偿责任以后，可以根据物业管理企业是否存在违约行为以及物业管理企业的违约行为是否与损害结果之间存在因果联系决定是否要求物业管理企业承担违约责任。物业管理企业对业主不承担任何赔偿责任。
上述答案完全出自于法律的设计。现实中，由于税收和会计方面对物业管理企业的监管无力，要求物业管理 企业按照法律的设计列支维修费用所获得的非法利益远远大于其违法行为面临的风险和付出的成本，选择法律设计的相反方向列支维修费用对于物业管理企业来说可能更为“正确”。由于物业管理企业与开发商之间的特殊关系，按照法律的设计在物业管理企业和开发商之间进行责任的划分对于物业管理企业和开发商来说可能都没有实际意义，或许，物业管理企业将业主的矛头引向自己而不是引向开发商，更符合物业管理企业和开发商的共同利益和长远利益。
答疑律师：北京市天为律师事务所资深律师 居永和
各级政府领导：
我叫xx，系炎陵县鹿原镇洣西村下龙口组农民。由于下列原因，我申请新建住房。
1、我现住的房屋，仍是70年代父母所建的简陋瓦房，至今己近30多年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。且有两兄弟，居住紧张困难。
2、这些年来，党的政策越来越好，为建设好新农村，我也想新建住房。
3、我建房的方案是：自家承包地，丘址：西公路上，（四界：东是唐桂兰承包地、西是潘玲英承包地、南是楼前组承包地、北是育才公路，约120平米）。
特此申请，敬请审核批准。
敬礼!
申请人：xxx
20xx年xx月xx日
甲方： (以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
依照《_合同法》、《建设工程质量管理条例》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就××豪庭房屋维修事项协商一致，订立本合同。
一、工程概况
1、工程名称：××豪庭房屋维修工程。
2、工程地点：上海市松江区××路×××号。
3、工程范围：本工程涵盖××豪庭部分住宅楼屋面、外墙体漏雨及室内墙面、棚面发霉维修等工程，具体内容见附件：甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单。
4、合同工期：开工日200×年×月×日，竣工日200×年×月××日，该工期包括法定节假日、交叉施工、配合施工的等待时间。因天气或其它因素影响施工，经甲方确认同意后乙方可以适当延长工期。
二、工程服务形式
包工、包料、包工期、包质量。
三、结算方式
甲、乙双方及监理人员就需要维修部位及工程量，进行技术联系单形式会签，工程量以甲、乙双方及监理人员签字确认后的技术联系单内容为基准，甲、乙双方依据上海市20_定额进行结算，确定工程总造价。
甲、乙双方将双方签字盖章的结算书和甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单，作为合同附件附后。
四、工程总价
暂定为人民币××万元(最终以甲、乙双方确认的结算值为准)。
五、工程质量监督与检查验收
乙方在施工中要严格按照国家、行业标准和企业规范及本合同约定进行施工，并随时接受甲方的检查，并为检查、检验提供便利条件，对甲方提出的问题，乙方应及时进行整改，维修工程结束后，由甲、乙双方及被维修房屋的业主共同对工程进行验收，验收合格以三方签字确认的《施工记录单》为准。在竣工验收时，对于甲方或业主确认的尚未修复的工程质量问题，由乙方负责按甲方的要求继续维修，并承担逾期责任。
六、工程款支付
1、工程款支付方式为支票。
2、合同签订且乙方正式开工后三日内，甲方支付乙方暂定工程总造价30%的工程款。
3、施工完毕且竣工验收合格并且工程交付使用后十五日内乙方须向甲方提交结算报告，双方按本合同约定标准进行结算，结算值经甲方确认后，甲方向乙方支付至结算值的60%。
4、乙方维修过的部位经过一个雨季过后，未发现渗漏、发霉现象，甲方于200×年×月××日前向乙方支付至结算值的95%。
5、剩余5%工程款留作保修金，保修期满后十日内如无质量问题甲方将保修金余额无息返还给乙方。
6、甲方每次付款的同时，乙方应向甲方出具同等金额的工程款发票，否则，甲方有权拒绝支付工程款。
七、保修
1、自乙方维修工程完工后，乙方须对全部工程承担保修责任，保修期为5年，自工程竣工验收合格并交付甲方之日起计算。
2、工程保修金为工程款的5%，保修期满后十日内，甲方将保修金的剩余部分无息返还。
3、保修期内，如维修工程出现质量问题，乙方应保证接到甲方通知后2小时内派人进行检查及维修，并应在甲方确定的合理期限内修复完毕，如乙方逾期未派人修复或二次维修后仍出现问题的，甲方有权另行委托他人维修，所需费用和甲方因此受到的损失均由乙方承担。
4、乙方在施工中必须严格按施工工艺要求操作，维修后的工程如果再出现发霉、渗漏问题，乙方应在接到甲方通知后两天内修复完毕，并承担由于再次出现发霉、渗漏问题而引发的一切影响和经济赔偿的后果。如住户装修、物品遭受损失的赔偿等。
5、在保修期内，乙方应定期对施工工程进行巡访，做好回访记录，并对存在隐患的质量问题，予以及时解决。乙方现预留保修负责人的书面通信地址和电话，以便通知乙方进行维修。
八、违约责任
1、乙方逾期开工、逾期竣工或逾期履行其他义务的，每逾期一日，均应当向甲方承担暂定工程总造价5‰的违约金，任何一项逾期达七日或累计出现三次以上(含三次)迟延履行的，甲方有权解除合同，乙方应当承担因此而造成的甲方的一切损失(包括甲方因此向第三方支付的赔偿金、违约金)。
2、乙方未经甲方许可停工达两日(含两日)以上的，甲方有权解除合同，乙方并应当无条件于两日内退场，双方于乙方退场后结算。
3、乙方违反本合同其他任何一项义务，经甲方通知其限期改正，期满后仍未改正的，甲方有权解除本合同，乙方应当承担因此而造成的甲方的一切损失。
4、对乙方故意或疏忽导致的材料和施工工艺不符合技术规范及环保要求引起的工程质量问题，或与合同约定不符的，无论工程是否已验收合格、交付使用以及是否超过保修期，均自甲方或业主知道之日起两年内享有对乙方的索赔追偿权利。
5、未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的权利、义务转让他人，否则，甲方有权解除合同。
6、乙方维修过的部位所出现的工程质量问题在未解决前，甲方有权拒绝支付任何款项。
7、凡因乙方原因导致本合同解除的，乙方应承担合同暂定价款10%的违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补甲方所受到的损失的(包括甲方因此向第三方支付的赔偿金、违约金)，乙方还应赔偿甲方所受到的损失。
九、安全施工
乙方按有关规定采取严格的施工安全措施，承担由于自身安全措施不力造成的事故责任和因此发生的费用及后果，乙方施工人员的人身安全由乙方负责。乙方应为施工人员购买人身意外伤害险及与工程施工有关的一切保险。凡在施工过程中发生安全责任事故或其他责任事故，均由乙方承担责任。
十、施工责任
1、甲方在乙方施工中为乙方提供水、电等便利，并负责同住户及下属有关部门协调。乙方按施工工艺要求施工。
2、乙方在施工中要保护好小区内的方砖步道、花草树木，不能损坏。在住户家维修要严格遵守物业规定的制度，如有住户投诉或乙方损害物品，甲方有权在应付乙方的工程款中扣除。
3、乙方指派×××为本工程驻工地代表，按本合同要求组织施工，保质、保量、按期完成本合同规定之内容。并负责与甲方进行沟通、联系，该负责人向甲方所作出的针对本工程任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为，均由乙方承担责任。
4、乙方严格按照甲方确认的施工做法以及质量标准要求进行施工，做好各项质量检查记录。严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定，确保工程达到合同约定及甲方要求。
5、工程竣工验收合格且交付使用前乙方负责对现场的一切设施和工程成品、半成品进行保护并承担费用。
6、乙方维修时必须每天将垃圾集中在甲方的指定地点，保持施工现场的清洁，并在甲方要求的时间内清除，竣工前做好卫生清扫和处理工作，否则，甲方有权委托他人清理，所发生的费用由甲方在应付给乙方的工程款中扣除。
7、在施工中随时接受甲方代表及其委派人员的质量检查、检验及监督，为检查、检验、监督提供便利条件，并按甲方代表及其委派人员的要求返工、修改，承担因自身原因导致返工、修改的费用。
8、维修施工所需办理的一切审批手续(指按有关法律法规规定需报批的项目)由乙方负责办理并承担费用，一切责任由乙方承担。
9、本合同约定的维修工程必须由乙方自行完成，未经甲方同意，乙方不得将该工程擅自分包、转包或交由其他任何第三人完成，否则，甲方有权解除本合同。
10、乙方在维修过程中应注意与维修业主保持良好的沟通，避免产生纠纷，如因乙方原因与维修业主产生纠纷而使甲方受到损失的，由乙方承担责任，甲方有权在应付乙方的工程款中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。
11、乙方在维修施工过程中应注意爱护甲方及业主的财产、物品，不得破坏小区内的建筑物及相关设施、设备。在维修工程中，凡由于乙方原因导致甲方或第三人人身或财产损害的，乙方应当予以赔偿。甲方有权在应付乙方的工程款中扣除，不足部分甲方、业主或有关权利人有权向乙方追偿。
十一、其它
1、本工程如涉及工程价款的确认，相关的确认需经甲方代表、甲方预算部门确认并加盖甲方公章后为有效，其他人(除法定代表人)签字或缺少前述任一确认、或非加盖甲方公章(例如签证章等)，甲方均不予认可。
2、如涉及工程量的确认，必须经甲方代表、工程部经理共同会签且加盖甲方签证专用章后方为有效，缺一不可。
3、甲、乙双方确定的结算书和甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
4、本合同壹式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。
5、未尽事宜或合同执行中发生纠纷，双方应友好协商解决。协商不了，由该维修工程所在地人民法院解决。
甲方：上海××房地产有限公司 乙方：上海××建设工程有限公司
(盖章) (盖章)
法定代表人：×× 法定代表人：××
(签字) (签字)
经办人：×× 经办人：×××
(签字) (签字)
签订日期：200×年×月×日
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尊敬的厂领导及×总
你好：
我是陕广厂的退休职工，现和老伴居住在厂家属区24号楼2单元6楼西户;我家客厅、厨房和北屋顶部出现了漏水现象，在去年的10月份就及时向物业公司反映了情况但至今没得到维修。今年3月以来一直下连阴雨，有些地方还长出了霉斑，电灯线四周也浸了水，屋顶、墙壁被雨水渗泡的墙皮已经发生了剥落，不堪入目;下雨时屋里到处都摆着盆盆罐罐接雨水，漏雨情况十分严重，严重影响到我家人的正常生活。我再次到物业反映情况，物业却以没有房屋大修基金为由不予受理，让个人自行解决。
我与老伴都已年近七十，加之我年轻时为厂工作拼命，患有腰椎间盘突出，病痛缠身多年实不能干重活。我的老伴几次三番到物业反映，希望看在七旬老人还住在六楼，饱受漏雨之苦，能上报到总公司给予及时维修。
等待期间，无奈我女儿只能从市场上请修楼面的维修工上楼顶暂时解决了一下漏水问题，但下雨时还是会漏水。二次又另外叫了一个维修工上楼顶处理楼面，维修工讲：因楼面面积大，长久失修老化，楼面裂缝太多，很难找到的漏水点，加之又有隔热层下雨时会存水;单单只维修某一户楼面解决不了根本问题，只有楼面整体处理;他单处理我的楼顶不能保证以后绝对不渗水。这种情况的话实在是某一个人的能力所达不到的;
所以现特此书信申报公司领导及×董事长，请能尽快安排相关人员来进行勘察、维修，解决漏水问题，解决我们的住房漏水的大问题。以保障我们房屋的安全，以确保住户财产安全。
我同女儿、女婿维修楼顶时，也引起左领右舍的关注。大家都感觉很悲愤，我们按时交纳物业费，为何物业不为业主做实事;有人出主意：物业不来解决问题我和老伴就住在物业帮办公室;或者我和老伴举着声援标语站在公司大门口请愿;更有甚者说携家带口吃住到苏总家。但我总觉如此不妥;我也曾是厂子的优秀职工，上班时兢兢业业任劳任怨，为工厂奉献了青春和健康;现在虽然已退休，但也不能做事偏激，引起围观会给公司和苏董事长带来很多工作上的麻烦。递交维修申请书阐述详细情况，急盼公司能落实解决我的困难!
物业公司是总公司的下属单位，退休职工也是公司的一份子。电器总公司岂能看着退休老职工饱受漏雨之苦而作势不管不顾!切合实际的组织建设社区的基础建设和维修，妥善的解决社区业主的困难，构建和谐舒适社区是物业公司不可推卸的责任;关爱退休老职工也是总公司应尽的义务!
天公不作美，又要下雨了!!
退休职工
20xx年x月x日
XX土地规划局：
我叫XXX，是XX乡XX村XX组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。
一、我现住的房屋，还是xx年建的简陋木制瓦房，至今己近xx年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。
二、我现居住的`房屋一共5间，xx多平方米，要住xx人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤。特别是我大儿子后年要娶媳妇，女方家要求必须有新房才肯嫁过来。为了改善现有的住房状况，为了我大儿子能顺利成家，我也必须建新房。
三、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过二十多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。
四、我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地xx平方米。所建房屋为一楼一底，约xx平方米。
特此申请，敬请审核批准。
敬礼!
申请人：xxx
20xx年xx月xx日
甲方： (以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
依照《_合同法》、《建设工程质量管理条例》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就××豪庭房屋维修事项协商一致，订立本合同。
一、工程概况
1、工程名称：××豪庭房屋维修工程。
2、工程地点：上海市松江区××路×××号。
3、工程范围：本工程涵盖××豪庭部分住宅楼屋面、外墙体漏雨及室内墙面、棚面发霉维修等工程，具体内容见附件：甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单。
4、合同工期：开工日200×年×月×日，竣工日200×年×月××日，该工期包括法定节假日、交叉施工、配合施工的等待时间。因天气或其它因素影响施工，经甲方确认同意后乙方可以适当延长工期。
二、工程服务形式
包工、包料、包工期、包质量。
三、结算方式
甲、乙双方及监理人员就需要维修部位及工程量，进行技术联系单形式会签，工程量以甲、乙双方及监理人员签字确认后的技术联系单内容为基准，甲、乙双方依据上海市20_定额进行结算，确定工程总造价。
甲、乙双方将双方签字盖章的结算书和甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单，作为合同附件附后。
四、工程总价
暂定为人民币××万元(最终以甲、乙双方确认的结算值为准)。
五、工程质量监督与检查验收
乙方在施工中要严格按照国家、行业标准和企业规范及本合同约定进行施工，并随时接受甲方的检查，并为检查、检验提供便利条件，对甲方提出的问题，乙方应及时进行整改，维修工程结束后，由甲、乙双方及被维修房屋的业主共同对工程进行验收，验收合格以三方签字确认的《施工记录单》为准。在竣工验收时，对于甲方或业主确认的尚未修复的工程质量问题，由乙方负责按甲方的要求继续维修，并承担逾期责任。
六、工程款支付
1、工程款支付方式为支票。
2、合同签订且乙方正式开工后三日内，甲方支付乙方暂定工程总造价30%的工程款。
3、施工完毕且竣工验收合格并且工程交付使用后十五日内乙方须向甲方提交结算报告，双方按本合同约定标准进行结算，结算值经甲方确认后，甲方向乙方支付至结算值的60%。
4、乙方维修过的部位经过一个雨季过后，未发现渗漏、发霉现象，甲方于200×年×月××日前向乙方支付至结算值的95%。
5、剩余5%工程款留作保修金，保修期满后十日内如无质量问题甲方将保修金余额无息返还给乙方。
6、甲方每次付款的同时，乙方应向甲方出具同等金额的工程款发票，否则，甲方有权拒绝支付工程款。
七、保修
1、自乙方维修工程完工后，乙方须对全部工程承担保修责任，保修期为5年，自工程竣工验收合格并交付甲方之日起计算。
2、工程保修金为工程款的5%，保修期满后十日内，甲方将保修金的剩余部分无息返还。
3、保修期内，如维修工程出现质量问题，乙方应保证接到甲方通知后2小时内派人进行检查及维修，并应在甲方确定的合理期限内修复完毕，如乙方逾期未派人修复或二次维修后仍出现问题的，甲方有权另行委托他人维修，所需费用和甲方因此受到的损失均由乙方承担。
4、乙方在施工中必须严格按施工工艺要求操作，维修后的工程如果再出现发霉、渗漏问题，乙方应在接到甲方通知后两天内修复完毕，并承担由于再次出现发霉、渗漏问题而引发的一切影响和经济赔偿的后果。如住户装修、物品遭受损失的赔偿等。
5、在保修期内，乙方应定期对施工工程进行巡访，做好回访记录，并对存在隐患的质量问题，予以及时解决。乙方现预留保修负责人的书面通信地址和电话，以便通知乙方进行维修。
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