业委会小区管理方案范文优选26篇

业委会小区管理方案范文 第一篇

一、指导思想

以区*关于建设文明城市、巩固区模范卫生城成果，建设宜居城市的要求为指导，以强化小区居民厨余生活垃圾资源化处置为根本，以加强垃圾分类回收利用管理，发动居民积极参加垃圾分类从我做起为目标，积极做好垃圾分类工作。

二、工作原则

1.加强宣传、发动群众。在区管委的直接领导下，在社区和小区物业管理单位的大力支持下，进一步向居民开展垃圾分类宣传工作，努力做到家喻户晓、广泛参与。

2.加强管理、落实责任。进一步加强对公司垃圾分类工作人员管理培训，明确工作职责、工作内容、工作区域、工作要求、工作标准，完善作业流程机制，不断提高垃圾分类投放质量。

3.严格考核、奖惩并举。细化考核制度，建立考评，不断完善垃圾分类管理制度，切实做到奖勤罚懒，促进垃圾工作的顺利进行。

三、工作目标

在区管委直接领导和社区、物业单位的大力支持下，多层次、多渠道的发动居民积极参与小区垃圾分类和垃圾循环再利用活动中，力争达到生活垃圾分类覆盖面达到xx%，分拣率达到xx%，作业区域干净整洁率xx%。

四、方案步骤

1.召开小区居民动员大会。以“小区是我家，垃圾分类靠大家”为主题，召开社区居委会、物业管理单位、居民楼门组长、党员、积极分子和居民代表、垃圾分类管理作业单位等参加的动员大会，形成合力，普及科学垃圾分类知识（居民区生活垃圾一般分为可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾四类），确立垃圾减量、分类从我做起，低碳环保生活观念，努力在小区和居民中营造户户响应、人人参与，自觉垃圾分类光荣的氛围。

2.开展小区“绿色分类、环保文明”宣传月活动。与社区居委会、物业单位联手共商，让环保、绿色、文明，自觉分捡垃圾的宣传活动进楼门、入住户、记人心，使小区和居民知晓自觉践行垃圾分类的意义，形成“绿色靠大家，环保在手下，文明贵行动，幸福你我他”的理念，“小手拉大手”、家家齐上阵，最大限度的让环保、绿色、文明分捡垃圾的活动，变成小区和居民的自觉行动。

3.推行“绿色家园”环保存折试点工作。制定“绿色环保”存折实施办法，在居委会和物业管理单位的协助下，将“绿色环保”存折发至试点小区的每个家庭，积极鼓励试点小区居民踊跃参与，从源头开展垃圾分类。并在社区居委会和物业管理单位的帮助支持下，在小区楼门开辟垃圾分类模范家庭专栏，宣传评选星级垃圾分类标兵家庭。

4.全力做好垃圾分类的服务保障工作。一是与物业管理单位协商，明确厨余垃圾分类放置桶，设置明显标识，告示投放时段，方便居民投放。二是组织专业工作人员在试点小区现场示范、分类指导、加强巡视、重点看管，使小区和居民能正确、合理、有序投放分类厨余垃圾。三是在社区居委会和物业管理单位的大力支持下，在小区设立可回收垃圾积分兑换奖品的咨询点，方便居民兑换奖品和咨询。四是在社区居委会和物业管理单位的帮助下，力争建立志愿者参加的宣传、劝导垃圾分类志愿者队伍，扩大垃圾分类管理的实效性。五是强化管理考核，摸索细化小区居民垃圾分类投放流程，掌握居民垃圾分类投放习惯，日产日清、合理处置，做好小区垃圾分类的各项基础性工作。

业委会小区管理方案范文 第二篇

一、本所基本情况

本所成立于XXX年XX月XX日，系全额拨款的全民事业单位，批准编制人数X人，现有职工总数X人，现有专业技术人员X人，其中高级职称X人，中级职称X人，其他专业技术人员X人。

本所业务范围：负责辖区市政设施、园林绿化、环境卫生综合管理，编制和执行年度养护计划，对养护企业作业质量进行监督考核，合理使用养护资金，承办有关招投标工作，承担区绿化委员会办公室的具体工作，组织实施上级指令性任务。

根据本所业务范围和工作职能，现设办公室、综合计划科、设施管理科、绿化委员会办公室。

二、岗位设施原则

1、因事设岗、岗职对应。以“事”为中心，按照工作的需要，确定岗位和职务层次，明确岗位职责，做到有事有岗有责。

2、重点导向、竞争激励的原则。设岗从单位实际出发，注意向重点业务学科岗位、一线工作岗位倾斜，引入竞争机制，促进人才合理流动。

3、结构合理、群体优化的原则。按照岗位有层次、结构要合理、组合最优化的要求，依据单位各科室专业技术工作岗位的性质、专业的特点及担负的责任，选择最适用的职务主系列和非主系列，确定各系列最适合的档次，配置每个系列最适当的岗位职数，发挥群体最佳效能。

三、组织机构

本所成立职称工作小组，全面负责本所专业技术职务岗位设置、聘任及日常管理等工作。

成员名单：XXX、XXX、XXX、XXX，由XXX任组长。

四、岗位设置方案

1、主系列与非主系列的设置

根据本所的业务范围和工作职能，主系列为工程、经济，非主系列为会计、档案等。

2、高、中级职务结构比例

按本所现有专业技术人员总数确定岗位职数，其中高级职务按现有人数的15%设置，中级职务按现有人数的40%设置。高级职务和中级职务均留出5%的职数，作为专业技术人员晋升或引进人才之需。今后根据人员结构变化情况及时申请调整。

3、各部门专业技术职务岗位设置

（1）工程管理，设高级职称X人，中级职称X人。

（2）综合计划，设高级职称X人，中级职称X人。

（3）财务管理，设中级职称X人。

（4）档案管理，设中级职称X人。

五、关于专业技术职务的聘任

在设岗的同时，建立健全岗位责任制，制定岗位职责、岗位聘约，对专业技术人员进行重新聘任，签订聘约，颁发聘书。

业委会小区管理方案范文 第三篇

小区物业管理方案

一、公司情况介绍

物业管理公司成立于   年初，属于股份有限公司，注册资金  万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。

二、公司的管理架构图：

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图1  公司管理架构图                            

我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。

向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。

概括地说，本公司的运行机制包括以下内容：

1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。

在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。

2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。

公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。

3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。

4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。

公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。

1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户入住或进入小区时的第一印象。

2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。

3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。

4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。

5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工 ，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费，告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。

6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。

7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，尽量避免出现偏差。

本公司经过不断的探索、发展、完善，建立制度化、科学化的质量管理体系。在未来发展方面，我们将密切关注顾客之需求，加强员工培训，借此不断提高服务素质，以创造更好的经济底阀及社会效益。

三、拟采取的管理方式

1、管理处内部管理架构图（图2）

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管理处内部管理架构图（图2）

2、机构设置

小区管理处将采取业主管理委员会领导下的经理负责制，这是一种直线制的领导形式。由于管理处的编制精干、简单、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员领导，即集指挥和职能于一身，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其主管负责，各主管及各职位专业人员直接向经理负责。

3、运作机制

管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的做法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运动。否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。

在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理作出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、在总结，从而保证了管理的有效性。

4、工作流程（图3）本公司及遂宁物业管理分公司将严格按照公司针对遂宁苑区的具体情况所制定的标准进行操作，做到不论大小，每件事都要程序化，一丝不苟，环环相扣、节节相连，从根本上保证本公司的服务管理质量。针对日常物业管理工作，我们编制了详尽全面的质量体系文件，相信我们在遂宁苑区的管理继续参照程序文件，因地制宜，一定能够取得良好的成绩。

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图3   工作流程图

5、信息反馈渠道

如管理运作机制所述，信息反馈是非常具有鑫天禹物业管理模式特点的，这个环节包括硬件和软件两方面。硬件方面，要是严格按照公司制定的质量体系进行过程控制。比如，在对住户方面，我们有《与顾客沟通的程序》，在此文件中规定了管理处每年至少召开一次顾客恳谈会，另外每年公司要对顾客进行一次意见调查，并发放“顾客意见调查表”。

在对内部的管理中，管理处有定期与不定期的各种会议，比如每周一次的主管人员例会、每周五的每班组班务会，每月一次的公司经理会议等等，会议的内容就是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。

在软件方面，管理处将十分重视尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人情化”的管理及时了解掌握员工的心理活动、思想状态，将员工在言等中表露出来的各种消极情绪及时指导纠正，将可能发生的问题消灭在萌芽状态中，确保管理处的工作秩序不受到干扰和阻碍。在这方面，管理处将强调针对员工心理状态做好思想工作，包括：

（1）结合每位员工心理活动做思想工作。管理者要把握下属心理活动的规律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基础上，引导人们的动机和激发人们的兴趣。因为当人们对工作有“不乐意”的情感时，情感就成为阻力，从而产生消极性，降低人的活动能力和工作效果。同时，还要根据每个人当时的个性心理人？向有针对性地做思想工作，使每个人都能在不同的时间、不同的环境得到不同的激励。

（2）利用群体的心理去做。我们还将在管理处这个集体中多组织群体成员相互接触，包括工作上的协作互助，学习上的互敬互学，生活上的互相关心等，去引导员工进行健康的心理活动的交流，互相给予积极影响，抵制消极情绪，使群体思想健康向上，正气得到上升邪气受到压制。

6、管理工作的控制方式

（1）科学、全面、严格的质量保证体系及岗位责任制、各项规章管理制度。

（2）严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，多样化的激励手法。

（3）及时细致的思想教育工作，团结向上、热情饱满的工作状态。

（4）融洽的住管双方关系，畅顺的沟通渠道。                  

（5）另外本公司非常重视对外服务质量的控制。比如我们制定了《不合格服务的识别及处理程序》并填写不合格报告。同时，依照《纠正和预防措施实施程序》加以处理，还制定了保安员巡查制度，及时发现问题解决问题。管理处还建立了对顾客的回访制度，不定期对顾客回访，以对照检查管理服务工作，安装在小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱”，随时征集住户的广泛意见。

针对遂宁苑区物管费标准较低的情况，管理处拟通过优质的各种家庭服务增加维修服务等收入以弥补管理费收入的不足。制定各项开支标准，严格控制费用支出，增收节支，以最终达到收支平衡。

四、管理人员的配置

1、管理人员4人；

（1）物管处主任1名；

（2）管理员3名；

2、保安部

（1）设保安主管1人；

（2）设保安班长3人；

（3）设保安员21人；

共分早、中、晚三班，其中每个班门岗4名，苑区巡逻3人，休息1人。

3、房屋维修部

（1）、设主管1人（兼）；

（2）、维修工2人；

4、保洁部

（1）、设主管1人（兼）；

（2）、设清洁工6人；

5、绿化部

（1）、设主管1人（兼）；

（2）、设绿化工2人；

五、管理规章制度

本公司将以管理的宽松和谐与法治严谨的统一，在小区实施管理过程中，管理处依然将按公司的规范做法，做到软硬兼备，治而不乱，管而不死，坚决贯彻业主自治专业服务相结合的路线。常言说“没有规矩，不成方圆”，必要的规章制度是做好物业管理的保证，要使小区的管理和服务走上正轨，实现科学化、规范化和制度化的管理，必须从基础抓起，而建立健全的经营管理制度，这些制度的建立，不是凭空编造出来的，而是以政府的文件和公司的宗旨、经营范围和承担的任务为依据，并在多年的实践中反复补充修改，逐步健全完善和提高，概括地讲，这些制度包括两大方面：一是公司内部管理制度，这是公司自身运作的章程，它包括公司的宗旨、任务、各类人员和各部门的职能、职责、言行举止、着装等，这一制度的建立，为公司造就一支良好的员工队伍，树立企业整体形象奠定了基础。二是公众管理制度，是物业公司和小区 居民的行为准则。总体上讲，规章制度的制定有以下几方面：（1）公众制度部份，（2）岗位责任制部份，（3）管理运作制度部份，（4）考核标准部份。

六、本公司历来十分重视资料档案的建立与管理。

1、在遂宁苑区管理处，我们将分小区工程）建设资料、小区住户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理。

2、在本公司进驻遂宁苑区后，我们希望能从原管理单位获得完整的小区建筑竣工资料，这些应包括：结构、建筑、电气、消防、给排水等方面的竣工图纸及资料。

小区住户档案，也是管理处要建立的重要资料，内容包括住户家庭资料、居住人中变化情况等，这部分资料主要以

3、日常管理档案，包括：资料图表文件等，如装修档案、暂住人中档案、公用设备设施档案、社区文化活动档案、财务档案、员工个档案、与上级往来文件、顾客意见调查表、服务质量回访表、顾客投诉记录及处理情况、重大事件记录等等。

在档案资料保管方面，管理处将本着安全、完整、保密、方便查阅的原则设专人专柜保管。

七、遂宁苑区各项管理指标及措施

根据本公司的管理目标及质量方针，为管理服务好遂宁住宅小区特制定以下管理指标及措施(摘要)：（详见各工作手册）

第一部份   物管费的收取标准及其它

1、住宅物管费收费标准为      元/平方米，

2、营业房物管费收费标准为      元/平方米，

以上均按产权面积计算。

第二部份   房屋及维修管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和保养记录完整；

2、根据房屋使用年限，检查房屋公用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期进行维修，记录完整；

4、对小区内违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

5、各栋、单元（门）、户有明显标志。

第三部份  公用设施设备管理

1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护，工作记录完整（依法应由专业部门负责的除外）。

具体做法：（1）定期对绿化栅栏及各园大门进行油漆；

（3）定期对各园的坐椅等建筑小品进行养护；

（4）定期对楼道扶手进行维护，对损坏部份及时予以修复；

（5）

2、建立公用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录完整。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，作好巡查记录，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修的，及时编制维修计划和信房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修或更新改造。

5、在消防设施管理方面，落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。路灯、楼道灯完好率不低于90%。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

第四部份   公共秩序维护

1、小区24小时值勤。

2、公布业主投诉及求助电话。

3、对重点区域、重点部位每3小时至少巡逻一次。

4、大门门岗室保持洁净。

5、公共秩序维护队员统一做装，佩戴工作牌。

6、文明用语。

7、各项工作记录完整。

8、消防实行管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。

第五部份  清洁绿化

1、为方便住户，适当增加小区垃圾桶数量，生活垃圾做到日产日清，至少每天清运1次。

2、 小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次，每两日拖洗一次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

3、小区内公共雨、污管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常情况及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

5、定期对小区的植物进行修剪，洒药、除草等。

第六部份  物管处工作

1、管理人员统一着装，佩戴工作牌。

2、文明用语，虚心听取业主及业主委员会的意见和建议。

3、定期向业委会汇报工作，每年终与业主委员会召开茶话会，汇报总结本年度工作。

4、每逢大的节假日对小区进行适当的节日布置(比如国庆节在各小区大门摆放鲜花、春节在各小区大门挂大红灯笼，每个单元张贴对联等等)。

第七部份  社区文化

1、利用空置的物业用房为中老年住户开设活动场所。（如棋牌室）

2、为业主委员会所提供适当的无偿服务。（可具体协商）

3、每年重阳节组织敬老活动。

4、积极配合街道办事处及居委会的工作。

八、便民服务

为了方便   苑区居民的生活，体现物业管理公司“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖万家”的质量方针，满足居民的需求，特设立特约有偿服务等项目。

物业管理有限公司

年  月   日

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业委会小区管理方案范文 第四篇

一、管理目标：

1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；

2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；

3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；

4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；

5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；

6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；

8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；

9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；

10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；

11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

二、分项指标：

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修、急修及时率： 99％

3.维修工程质量合格率： 100％

4.管理费收缴率： ≥98％

5.绿化完好率： 99％

6.清洁、保洁率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗沟完好率： 100％

10.路灯完好率： 100％

11.汽车场完好率： 100％

12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100％

13.小区内重大刑事案件发生率： 0

14.小区内治安案件发生率： ≤1／年

15.消防设施、设备完好率： 100％

16.火警发生率： ≤1％

17.火灾发生率： 0％

18.违章发生率： 2％

19.违章处理率： 100％

20.用户有效投诉率： ≤2％

21.有效投诉处理率： 100％

22.管理层员工专业培训合格率： 100％

23.特种作业员工持证上岗率： 100％

24.维修服务回访率： ≥30％

25.业主（住户）对物业管理综合满意率： ≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）

一、实行“菜单式”服务模式

即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺

1、首按责任制

每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务

1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。

2、站立式服务

站立式服务表现在：

（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。

（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。

四、全天候的服务时间

1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。

2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

业委会小区管理方案范文 第五篇

一、领导重视，全面部署

年初我办招开动员大会，传达有关文件精神，要求全体干部职工本着认真负责的.精神来做好创建工作，要求以城管科牵头，各科室全力配合，并将创建工作纳入全年工作计划中。同时，要求各社区，物业小区，切实履行好职责。

二、真抓实干、狠抓落实

开展“资源回收日”专项活动—场次，现场回收玻璃—吨，金属—吨，塑料—吨，纸类—吨。引导居民养成良好的分类习惯。更新老旧分类垃圾桶—个。栋楼标识标贴—张，垃圾分类专题培训—场（集中大型培训—场），入户宣传—户，更换老旧标贴—张，培养垃圾分类志愿者—名，特色垃圾分类活动—场。张贴户外大型宣传栏—处。发放《xx指引》—份。

三、创新举措，难题

改变人们长期以来的.习惯，所涉及的方方面面是一个系统的工程。为此我办创新性提出了“三期十步法”三期分别为“导入期”“执行期”“维持期”，其中导入期中又有更具“沙河模式”的“志愿者监督员”。

在各小区招集志愿者，统一培训，教会方法，熟练应用社区垃圾方类操作指南。依靠这些志原者在日常垃圾分类中起到监督，引导居民的作用。李阿姨是一位退休教师，自从担任志愿者监督员工作以来，和同小区的其它志愿者一道，每天在投放点巡查，以自己的实际行动影响带动着整个小区的居民。

四、展望未来，制度建设

垃圾分类不是一次活动，也不是一个项目，而是一个“只有开始没有结束”的工作。为了使我办垃圾分类能够长期持续地开展，逐步成为小区的常规工作，各项制度保障是必要的。下一步我办将招集各相关方，对垃圾分类的持续管理提出合适的方案，形成制度，并切实地落实下去，推动垃圾分类工作常规化开展。

——小区垃圾分类活动实施方案

业委会小区管理方案范文 第六篇

一、组织领导

街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担任;副主任由街道党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任陈旭同志担任;成员由街道党政办、城 管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城 管办主任林燕芳同志担任党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区规划

根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区(一类小区)15个;单位型居住区(二类小区)21个，目前，各方面尚不具备条件的小区(三类小区)20个。

江滨社区18个，其中一类小区8个;即：①江滨花园;②中山2#、3#、4#;③望园楼;④建融花园;⑤永乐花园;⑥望江大厦;⑦晏公小区;⑧东风储蓄所宿舍。二类小区8个，即：①市供销社;②市公安局;③北门小学;④防疫站;⑤xxx;⑥外贸公司;⑦百合竹柴炭宿舍;⑧金源小区。三类小区2个，即：①晏公路;②北门路。

后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：①桃源新城;②后溪公寓;③燕城商厦。二类小区3个：即：①长途客运站小区;②江边路81号至100号小区;③江边路35号至68号小区。三类小区5个：即：①新府路69号小区;②新府路65号小区;③燕江中路66号小区;④解放北路42号小区;⑤江边路106号小区。

鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。二类小区2个：即：①闽通长运黄山岭小区;②燕江东路小区(包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼)。三类小区3个：即：①黄山新村一路;②解放北路一组;③解放北路二组。

红山社区13个，其中一类小区3个：即：①库区路双龙小区;②库区路化纤厂宿舍;③燕江东路43号宿舍。二类小区5个：即：①永林宿舍;②军供站宿舍;③工商宿舍;④智胜宿舍;⑤种子公司宿舍。三类小区5个：即：①黄山二路居民区;②石油公司宿舍;③燕江东路居民区;④库区路居民区;⑤库区路货场。

黄山社区8个，其中二类小区3个：即：①贮木场新村;②永安四中;③人造板厂。三类小区5个：即：①黄山岭;②北大桥;③西营坂;④尼葛新村;⑤原造纸厂福利区。

2、工作目标

社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，而且对于我市创建卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。

20XX年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持;在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用;根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广;进一步规范小区的物业管理。力争达到36个一、二类物业管理小区在20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制订方案(20XX年5月-6月15日)。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署(20XX年5月26日-6月31日)。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署;运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

3、抓好试点(20XX年6月16日-10月30日)。街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

4、总结推广(20XX年11月1日-20XX年底)。总结试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改进。在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一责任人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情况进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

业委会小区管理方案范文 第七篇

简介：小区总建筑面积12万多平方米，由小高层组成。小区内房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。天富物业公司的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章 物业管理要点◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；    管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、 完善服务、诚信待人。    物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人    小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。3、安全、消防真抓实干    为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。一、公司追求目标：◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上；◆ 报修及时率达到100％；◆ 清洁管理无盲点；◆ 设备设施完好率达到98％以上；◆ 小区路灯完好率达到100％；◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；◆ 有效投诉处理率100％；◆ 服务满意率达95％以上；◆ 绿化完好率达到98％以上；◆ 道路完好率达到98％；◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％；◆ 无服务安全事故发生。

二、主要措施◆ 完善各项管理制度和管理规定；◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录；◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费；◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施；◆ 制定并组织员工培训计划的实施；◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。    遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。三、组织运行机制：1、 建立监督机制；2、 建立信息反馈及处理机制；3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、 管理人员的培训管理；5、 增强服务意识，量化管理及标准运作；6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。四、物业管理制度1、 管理处经理职责；2、 管理人员岗位职责；3、 作业人员岗位职责；4、 员工培训；5、 管理处运作管理工作规程；6、 人事管理及员工培训、考核制度；五、管理处运作管理规程1、 内部运作管理办法2、 小区秩序管理；3、 清洁管理；4、 绿化管理；5、 消防弱电设备设施管理；6、 供配电设备管理；7、 给排水设备管理；8、 共用设施和共用场地管理；9、 安全操作规程；10、 特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）

第三章 拟采用的管理模式一、 物业管理架构    物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。    本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、 办公室（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（3） 负责内部运行工作的综合协调。（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5） 总经理指派的其它工作。2、 保洁部（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2） 负责小区内的垃圾清运工作。（3） 上级领导交办的其它工作。3、 设备维修部（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4） 上级领导指派的其它工作。4、 绿化部（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。（3） 上级领导指派的其它工作。5、 秩序管理部（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4） 负责小区应急处理的抢救工作。（5） 上级领导交办的其它工作。6、 接待部（1） 负责日常业户来访接待工作。（2） 负责业户档案的建立和管理工作。（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4） 配合办公室开展员工培训工作。（5） 上级领导指派的其它工作。二、 物业管理岗位编制及管理架构天富物业管理有限公司白杨小区物业管理办公室业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工秩序管理员备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

业委会小区管理方案范文 第八篇

一、演练时间

二、演练范围

1、马家庄廉租房小区

2、鸿盛锦苑小区

3、直管公房路号院

三、演练目的

在遇到暴雨天气、汛情紧急的情况下能够迅速、高效、有序、保证人员安全的情况下组织有关人员撤离危险区域，并最大限度的减少财产损失，通过演练进一步提高工作人员和物管站对汛情的应急反应能力和防灾抗灾避灾意识。

四、演练内容

1、两个小区演练及时排除积水，确保水路畅通，现场紧急评估，安全警戒。

2、直管公房演练人员疏散撤离，房屋避险支护，积水排除等。

五、演练组织

1、由直管公房管理科牵头，东街房管所配合，统一协调调度，两个物管站和直管公房的演练工作。

六、演练保障

1、防汛物资：水泵、电缆、沙袋、雨衣、雨鞋、铁锹等。

2、运输车辆：小型客货车一辆，

3、疏散人员安置，善后处理。

4、现场记录、拍照、收集信息。

业委会小区管理方案范文 第九篇

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室安全管理

1、办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

2、严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

3、各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

4、有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6、财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7、各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8、保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9、节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

（二）办公室消防安全管理

1、财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

2、各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3、各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4、妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5、严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

6、严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

7、安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、绿化管理

1、绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。

2、管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3、不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

4、禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5、不得损坏花木的保护设施。

6、不准私自摘拿花果。

7、不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8、不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9、不准在绿化地上堆放任何物品。

10、未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11、凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

12、办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1、全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2、物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

四、公共环境卫生清洁保洁

1、环境卫生设专人管理和清扫；

2、单元门外公共区域每日清扫一次；

3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

五、公共治安防范、门卫服务管理

1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

业委会小区管理方案范文 第十篇

第一章：总 则

第一条 昌邑市北苑小区业主委员会，是根据xxx《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。由业主大会或业主代表大会(以下统称业主大会)从全体业主中选举产生。是经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。其合法权益受国家法律保护。

第二条 本业主委员会接受市物业管理行政主管部门的领导。执行国家及省市有关物业管理的法律法规及政策的规定。

第三条 业主委员会的宗旨是：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的环境。

第二章：业主委员会的产生及职责

第四条 本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。

第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹备小组，筹备小组组织推荐业主委员会委员候选人名单，提交第一次业主大会实行差额选举产生。

第五条 业主委员会自选举成立15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记。

(一)成立业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主委员会章程。

第六条 本业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。

业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

第七条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况;

(二)执行业主大会的决议、决定;

(三)修订业主公约、业主委员会章程;

(四)采用招标或其他方式选聘、续聘或组织解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同;

(五)审议物业管理服务费收取标准及使用办法;

(六)审议年度管理工作计划，年度费用概预算。;

(七)检查、监督物业管理企业的物业管理工作;

(八)监督公用建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理;

(九)听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(十)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

第三章：业主委员会会议

第八条 业主委员会会议每季度至少举行一次。有2/3以上的委员提议或主任、副主任两人以上认为有必要时，可召开特别会议。

第九条 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。

第十条 业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。

第十一条 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，其决定必须经全体委员会半数以上通过有效。

第四章：业主委员会委员

第十二条 本业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

第十三条 业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情形的人员不得担任委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

(一)个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的;

(二)因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力;

(三)无故缺席会议3次以上;

(四)已不是业主;

(五)有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;

(六)已以书面形式辞职的;

(七)业主大会已将其罢免的。

(八)其他不适宜担任本会委员的情形。

第十四条 业主委员会委员的权利义务

(一)委员有下列权利

1、参加业主委员会组织的有关活动;

2、选举权、被选举权和监督权;

3、参与业主委员会有关事项的决策;

4、对业主委员会的建议和批评权。

(二)委员有下列义务

1、遵守业主委员会章程;

2、执行业主委员会的决议，完成交办的任务;

3、参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业;

4、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

第十五条 业主委员会委员停任时，须在停任后1周内，将管理和保存的属于业主委员会的资料、财务等移交给业主委员会。

第五章：附 则

第十六条 业主大会通过的有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。

第十七条 业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会，选举新一届业主委员会。

(一)有20%以上业主联名要求改选的;

(二)业主委员会不履行职责和义务的;

(三)因决策失误给业主或物业造成重大损失的;

(四)2个以上物业管理区域合并为1个的;

(五)法院判决必需改选的;

(六)因其它原因确需改选的。

第十八条 业主委员会任期内被解散时，选举新一届业主委员会，按首届业主委员会成立办法组织实施。

第十九条 新一届业主委员会产生后，上届业主委员会在30日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。

第二十条 业主委员会开展活动所需费用，由全体业主分担。

第二十一条 本章程的解释权属业主委员会。

第二十二条 本章程若与有关法律法规不符时，按有关规定执行。

第二十三条 本章程经业主大会通过后生效。

业委会小区管理方案范文 第十一篇

为深化教育事业单位人事制度改革，健全建立聘用制度和岗位管理制度，实现单位人事管理科学化、规范化和制度化，根据晋中市人力资源和社会保障局、晋中市教育局《关于印发晋中市中等职业学校及普通中小学幼儿园等教育事业单位岗位设置管理的实施意见的通知》（市人字【xx】15号）和xx县委组织部、xx县人事局《关于印发的通知》（县人字【xx】4号）等文件精神，结合我县教育事业单位的实际，制定本实施方案。

一、实施范围和对象

根据市人字【xx】15号文件规定，我县普通中小学、中等职业学校、幼儿园及其它教育事业单位的管理人员、专业技术人员和工勤技能人员，分别纳入相应的岗位设置管理。

二、岗位设置管理的指导思想和基本原则

（一）指导思想

通过建立岗位管理制度和用人制度，创新管理体制，转换用人机制，整合人才资源，凝聚优秀人才，实现由身份管理向岗位管理的转变，由固定用工向合同用工的转变，调动各类人员的积极性和创造性，促进教育事业的发展。

（二）基本原则

1.坚持科学设岗，宏观控制的原则；

2.坚持优化结构，精干高效的原则；

3.坚持按岗聘任，合同管理的原则；

4.坚持*稳实施，稳步推进的原则；

5.坚持公开、公*、公正的原则。

三、岗位类别设置

（一）全县教育事业单位岗位分为管理岗位、专业技术职务岗位和工勤技能岗位三种类别。

1.管理岗位指担负领导职责或者管理任务的工作岗位。

2.专业技术职务岗位指从事专业技术工作，具有相应专业技术水*和能力要求的工作岗位。专业技术岗位设置要符合教育工作和人才成长的规律和特点，适应教育事业发展与提高专业水*的需要。专业技术岗位分为教师专业技术岗位和其它专业技术岗位。其中，教师岗位是专业技术主体岗位。

教师岗位指具有教育教学工作职责和相应教师资格与教育教学能力水*要求的专业技术岗位，其它专业技术岗位主要指学科实验、图书管理、财务会计、电化教育、卫生保健等具有教学辅助工作职责的专业技术岗位。

3.工勤技能岗位指承担技能操作维护、后勤保障服务等职责的工作岗位。工勤技能岗位的设置要适应提高操作维护技能、提升服务水*的要求，满足单位工作的实际需要。

（二）岗位设置的确定应考虑教职工编制总量、在册正式工作人员特点等因素，根据事业发展，实行动态管理。岗位设置要优先满足教育教学，实习实训等工作的需要，严格控制非教学岗位。

四、岗位等级设置

岗位设置实行总量控制，结构比例和最高等级控制。

(一）管理岗位设置

1.全县教育事业单位管理岗位分六个等级，即五至十级岗位。首次设岗按现有科级正职、科级副职、科员、办事员四个等级确定依次分为七至十级职员岗位。

2.管理岗位最高等级和结构比例，根据事业单位规格、规模、人员编制和隶属关系，按照干部管理有关规定和权限确定。

事业单位管理岗位最高等级职员岗位设置，按照机构编制部门核定的机构规格确定，承担领导职责的职员岗位设置，按照机构编制部门核定的单位领导职数确定。其它担负管理任务的职员岗位数量和结构比例，按照机构编制和*人事组织部门的有关规定确定。

（二）专业技术职务岗位设置

1.按照现行专业技术职务评聘管理制度，中学教师岗位共划分为9个等级。其中，高级岗位分为3个等级，分别对应事业单位专业技术职务岗位等级五级、六级、七级；中级岗位分为3个等级，分别对应事业单位专业技术职务岗位的八级、九级、十级；初级岗位分为3个等级，分别对应事业单位专业技术职务岗位等级的十一级、十二级、十三级。其中，十三级是员级岗位。

小学、幼儿园教师岗位暂按6个等级划分。现行小学高级教师职务对应事业单位专业技术岗位等级的八级、九级、十级；小学一级教师职务对应专业技术岗位等级的十一级、十二级；小学二级、三级教师职务对应专业技术岗位等级的十三级。小学、幼儿园中评聘了中学高级教师职务的,暂按现行规定对应事业单位专业技术岗位等级的七级。

2.全县教育事业单位高级、中级、初级岗位的总的控制比例为1：3：6；其中五、六、七级之间的比例为2：4：4；八、九、十级之间的比例为3：4：3；十一、十二级之间的比例为5：5。

——海物业微笑100服务产品实施方案 (菁华1篇)

业委会小区管理方案范文 第十二篇

为了深化事业单位人事制度改革，建立健全聘用制度和岗位管理制度，实现学校人事管理的科学化、规范化和制度化，根据《市委办公室、市*办公室关于印发〈常熟市事业单位岗位设置管理实施意见〉的通知》常办发〔20xx〕28号、《关于印发〈常熟市事业单位岗位设置管理实施方案〉的通知》常人社〔20xx〕42号等有关文件精神，结合学校岗位设置方案及学校实际，制定本实施方案。

一、岗位设置管理的指导思想和基本原则

（一）指导思想

通过建立岗位管理制度和人员聘用制度，创新管理体制，转换用人机制，整合人才资源，凝聚优秀人才，实现由身份管理向岗位管理的转变，由固定用人向合同用人转变，调动学校各类人员的积极性和创造性，促进学校教育事业的发展。

（二）基本原则

科学设岗、宏观调控；优化结构、精干高效；按岗聘用、合同管理；*稳实施、稳步推进。

二、实施范围与对象

学校正式在职在编的管理人员、专业技术人员和工勤技能人员，均适用本实施方案。

三、岗位设置与结构比例

我校编制总数为203人，实有236人，分为专业技术岗位、管理岗位和工勤技能岗位三种类别。经常熟市教育局审核，各岗位设置数为：

（一）岗位总量

尚湖高级中学岗位总量203个，其中：管理岗位3个，专业技术岗位197个，工勤技能岗位3个。

（二）岗位类别及比例

1．学校岗位分为管理岗位、专业技术岗位和工勤技能岗位三种类别。

2．根据岗位设置原则，三类岗位的结构比例具体控制标准如下：专业技术占主体，为岗位总量的97%；管理岗为岗位总量的、工勤技能岗为岗位总量的。

四、各类岗位的聘用条件（岗位职责见岗位说明书）

（一）各类岗位的基本聘用条件

1．遵纪守法，服从学校各项规章制度和工作安排；

2．为人师表，具有良好的思想素质和道德品行；

3．胜任岗位，具有岗位所需的专业、能力、学历，年度考核均合格；

4．身心健康、团结合作。

（二）专业技术岗位首聘条件

根据苏教人师〔20xx〕11号文件精神，教师正高级三级岗位的任职条件由省教育主管部门制定，副高级五级岗位的任职条件由苏州市教育局制定。教师四、七、十、十二级岗位的任职条件按照现行专业技术职务评审和国家规定的相关职业资格准入的有关条件、规定执行，考核合格后聘任。教师六、八、九、十一级岗位和非教师专业技术岗位的任职条件，由学校根据本单位实际岗位的职责任务、专业技术水*和业绩贡献要求等因素综合制定，并报教育主管部门审核。具体见专业技术岗位等级说明书。

（三）管理岗位聘用：“双肩挑”的校长、副校长其专业技术岗位首聘条件参照教师，但不占其他教师名额。

（四）工勤岗位聘用依据目前职务级别。

五、岗位首聘基本程序

1．组织学习传达。

2．成立岗位设置管理工作领导小组

组长：翁和弟

副组长：钱建新、张治中、沈伟民

成员：黄利*、马燮炎、周昇、金冬华、陆品芳、时卫忠、徐斌、金宝石、蒋美玉

3．制定方案。根据市教育局核准的岗位数编制岗位设置方案，制定岗位内部各等级岗位任职条件，提交学校党政领导班子集体讨论通过后，形成《尚湖高级中学岗位设置实施方案》。

4．公布岗位。编制岗位说明书，明确各类岗位的岗位职责和任职条件等。

5．个人申请应聘。应聘人员按照不同的应聘岗位级别，以填写岗位竞聘申请表的形式向学校提出书面应聘申请，并按要求提交相关证明材料。

6．组织考核竞聘工作。学校岗位设置管理工作领导小组对应聘人员的条件进行审核，依次进入相应级别。

7．公示考核竞聘结果。公布首聘结果，校内公示。

8．上报竞聘结果。学校岗位设置管理工作领导小组根据公示情况，集体讨论决定并公布和上报人员的相应级别。

9．签订聘用合同。待市人社局对竞聘结果批复后，根据市教育局通知，学校法定代表人与受聘人员统一签订岗位聘用合同，兑现岗位工资。

10．总结验收阶段。我校就事业单位岗位设置管理工作进行总结，总结材料上报市教育局，市教育局将对我校岗位设置和岗位聘用落实情况进行检查验收。

六、竞聘及聘期内管理

1．聘用合同期限内调整岗位的，应当对聘用合同的相关内容作出相应变更。

2．聘期结束或在竞聘高一级岗位时，应对照岗位要求进行自我总结和岗位考核，考核结果作为下阶段聘任的依据。受聘三级岗位须受聘四级岗位4年以上，受聘五级岗位须受聘六级岗位3年以上，受聘六级岗位须受聘七级岗位3年以上，受聘八级岗位须受聘九级岗位2年以上，受聘九级岗位须受聘十级岗位2年以上，受聘十一级岗位须受聘十二级岗位2年以上。

3．制定竞聘考核管理办法。每年暑假放假前，学校公布竞聘岗位计划，明确岗位职责要求、竞聘条件和操作办法等，假期实施竞聘，开学公示结果。

业委会小区管理方案范文 第十三篇

为将在水一方小区建设成为文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、小区内每3小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务（共计24项）

物业提供的有偿服务（共计62项）

四、服务承诺标准

业委会小区管理方案范文 第十四篇

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水*，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持*思想、敢为人先，按照*主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与xx经济社会发展水*相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，xx市区（包括xx区，以下简称xx区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约xx幢房屋，建筑面积约xx万*方米，涉及住户约xx万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水*。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

xx市区xx区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

年以前建成。

2.房屋标准成套。

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇*）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20xx年xx月底前，完成机构组建、xx区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2.全面推进阶段。20xx年xx月-xx年年底，全面推进xx区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成xx万*方米，20xx年完成xx万*方米，xx年完成xx万*方米，累计完成xx万*方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

（2）环境整治。包括小区道路*整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

业委会小区管理方案范文 第十五篇

一、基本情况

根据《卫生监督所岗位设置方案》，经上级有关部门批准（见附件1），20xx年我单位核定编制20人（现有在编18人），专业技术岗位13个，其中副高岗位1个，设七级岗位一个，中级岗位4个，设八级岗位1个，九级岗位1个，十级岗位2个，初级岗位8个，设十一岗位3个、十二级岗位3个，十三级岗位2个。

二、实施范围

本着精简效能和以人为本的原则，从实际出发，单位内部岗位不搞一刀切，*均分配，目的是使各类岗位之间，各类岗位内部不同层级之间形成合理结构，做到精简效能，科学合理，保证单位现有在岗人员都能最大限度得到合理使用。本次竞聘上岗范围，为人事部门核准、财政认可的编制内的专业技术人员（不含指导意见规定的执行技术工资待遇的政工人员），全员聘用，基本按其职务与专业进入相应等次的岗位。

三、评聘原则推荐阅读：

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