2023-07-05
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2023-06-18
2023-06-29
2023-03-19
更新时间：2024-02-23 17:47:12 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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篇1：赠送营销的策划方案
赠送营销的策划方案
赠送，即通过向消费者赠送小包装的新产品或其它便宜的商品，来介绍某种产品的性能、特点、功效，以达到促进销售的目的。赠送，可以使消费者很快地熟悉企业的产品，刺激他们的购买欲望，使产品迅速打开市场，为企业赢得稳定的利润，因而常常为企业所应用。然而，并不是所有的赠送都有好的促销效果：有些赠送品尚未到达消费者手中就被截留侵吞；有的赠品的受赠者并非产品的主要目标消费群；有些赠送形式和赠品选择不当，等等。以上失误均会大大削弱赠送的促销效果，因而在开展赠送活动前，要制定科学、严密的赠送促销计划，根据产品的主要目标消费群的特点和产品在市场中的现状，确定赠送的目的、形式、时间、地点、总费用以及赠品，并确立组织保证，使赠送活动有计划、有组织地进行。策划这种赠送促销活动，要特别注意以下几个方面：
一、送什么，多斟酌
“千里送鹅毛，礼轻情义重。”这反映了中华民族历来就是礼仪之邦、重情轻物的，因而所赠物品不一定很昂贵，但一定要恰当。
内行看门道，外行看热闹。如今市场上大刮“送”风，买一送一”“买一送二”„„卖洗衣粉者大喊：“买一包洗衣粉，送一块口香糖！”让人听了不解，口香糖与洗衣粉有何内在关系？其促销效果不佳是可想而知的。所以要想真正悟透“送”字玄机，根据目标消费者的需求，送上恰到好处的赠品，才会有好的促销效果。
二、怎样送，多思量
在策划赠送活动时，要确定企业的目标市场或产品的目标消费群，并将其作为赠送活动的地点或对象，要把握主要目标消费群的心理特征，采取充分满足其心理需求的赠送方式，否则，促销效果会大打折扣。
比如一运动饮料制造商在街头搞赠饮促销，场面火爆，可仔细观察，排队等候接受赠饮的绝大多数是老头老太太，主要的目标消费者（即企业预定的赠送对象）——青年人却很少，原因何在呢？原来，年青人大多没有为一瓶饮料去排队等候的耐心，他们甚至还会觉得如果接受赠饮，会有损自己的潇洒形象，担心被视为贪小便宜，很没面子。这种赠送形式，没有充分考虑青年人的反应敏感程度，没有满足他们的心理需求，所以无法引起他们的兴趣，未能激发其参与的欲望，更不能达到使他们了解、购买和偏爱产品的目的。相反，如果在策划赠送活动时，充分考虑主要目标消费群的心理需求，并采取充分满足其心理需求的赠送方式，情形就大不相同。某市有家美容院，为顾客购置了一次成像的照相机，当顾客美容完成，免费为顾客拍一张照片。爱美之心人皆有之，美容院的顾客又是其中特别爱美的，可是岁月如水，时光如梭，人总是会衰老的，真实记录下生命中最美好的瞬间，永久保留自己最光彩的形象是每一个美容者的心愿，美容院的举措，不仅让顾客多一份实惠，而且满足了顾客的心理需求，自然是大受顾客的欢迎，活动完全达到了预定目的。如此看来，开动脑筋，认真琢磨顾客的消费心理，设计恰当的促销形式，是有许多文章可做的。
三、严管择优，防止“走漏”
在开展赠送活动时，常会有一部分赠品不能直接送到消费者手中，而被堂而皇之地摆在柜台上并明码标价。赠品的流失，无疑会给企业的促销策略大打折扣，避免、减少赠品流失的意义是不言而喻的，因此，必须做好以下几项工作：
1.培训有关人员。赠品的发放多是通过销售渠道，因此要求对有关销售人员进行培训，使其认识赠送在促销中所起的作用，并使其明了多售商品对他们的好处大于私占赠品的小利，这样，可使有关人员更加致力于推销产品，减少赠送过程中赠品的流失。
2.抽样检查核实赠品发放情况。发放赠品时，要求受赠对象在指定的记录本上写下自己的姓名、职业、住址、电话等个人资料，这不仅可用于公司检查核实赠送过程，而且可用于分析企业目标市场消费特征。检查核实工作虽然增加了赠送成本，但对减少赠品流失，提高促销效果是很有必要的。3.尽量采用随货赠送和内包装的形式。将赠品与所销产品包装在一起，使之不能随便拆开，并在外包装袋上注明“内附赠品”“建立零售价××”等字样，以防销售商提价，变相侵吞赠品。
4.加强管理，择优而用。为防止赠品流失，企业应加强对销售渠道的管理力度，对中间商要“去劣存优”，选择并培养扶持有信誉、有远见的中间商，与他们建立长期稳定、良好合作的双边关系，有效排除中间商的短视行为。
四、兵马未动，粮草先行
一、活动主题
二、活动时间
20__年11月9日-11日
三、活动专柜
__卖场——__专柜
香港路综合营业厅(香港路怡信数码城正对面)
四、活动预热
1、群发短信、微信、QQ群：
2、DM单页宣传：计划10000份(单页)
发放地点：大兴路、中华路、丁字口、香港路、万里路、澳门路
(临促10人，6人__5天__50元/天=1500元)
门店拦截：一句话营销：
手机5折了，仅限双11，赶快抢购吧!
发放时间：11月7日—11月11日
3、宣传车(由__公司支持)
宣传时间：11月8日—11月11日
五、活动内容
1、光棍不光惊喜满框
(1)“一”见倾心：活动期间所有进联想专柜用户试机均有好礼相送
(2)“一”如既往：凡在柜内办业务、交话费的用户，免费赠送“幸运刮刮卡”一张;(礼品为牙膏、抽纸、洗衣粉、洗碗精、陶瓷小杯子等)
(3)“一”诺千金：凡在柜内购机的用户(不限金额)，均可参加;扎“幸福金球“一次(礼品：充值卡、米，油，充电宝，牛奶，不锈钢锅)
(4)“一”面之缘：活动期间，每日第11位购机客户将享受特惠配件礼包
2、单身无罪低价万岁
双11疯狂购全场2折起
A、双11精选配件特惠全场2折起
B、“双十一老年专场——特惠5折”
中__原价298元5折价149元
x原价398元5折价199元
__原价358元5折价179元
C、(9号)“双十一__场——品牌直降”
__原价6999元优惠价5999元
__原价5699元优惠价4888元
__原价2588元优惠价2288元
__原价2790元优惠价2190元
D、(10号)“双十一__专场——品牌直降”
__原价1999元优惠价1590元
__原价1590元优惠价1111元
H__原价4980元优惠价4380元
__原价2199元优惠价1699元
E、(11号)“双十一全场特惠“
__原价1590元优惠价1111元
__原价1790元优惠价1290元
__原价1090元优惠价800元
__原价2090元优惠价1690元
x原价1090元优惠价800元
__990元优惠价800元
__原价1390元优惠价1111元
__价699元优惠价499元
__原价1090元优惠价800元
F、充电宝9元抢(每日限量10个)
双11精选品牌特惠
双11新款热销机型底价促销
说明：年末最后让利，双11疯狂购全场2折起，周末重点以品牌吸引用户，重磅推出__系列品牌机进行让利促销，双11则以全场优惠为主吸引用户，时间重点把控在下午的4点至6点进行最后的让利促销。争取借双11的打折嘘头形成一定的气势和带来可喜的销量。
六、外围炒作
1、活动现场免费“手机加香消毒”服务;
2、礼品区：通过礼品堆头陈列，激起客户购买欲
3、广告制作
地贴、舞台背景、横幅、X展架、气球拱门
4、路演
(1)活动主持1名
(2)学生舞蹈4人
1.最炫民族风2.遗失的心跳azy
(3)三星宝贝迷你秀4人：欢乐颂
(4)员工歌曲
__：1.爱死了昨天2.潇洒小姐3.火
__：1.你的眼睛背叛了我的心2.一个人的天荒地老3.听海
(5)员工卡通舞蹈6人(由销售组负责执行)
团队成员：
院 系：
专 业：
班 级：
日 期：
二、市场需求分析
随着“信息化带动工业化”策略的深入人心，许多人的工作开始与计算机紧密相连，甚至不可分离，这就造成了大量的工种需要进行IT技能的培训。不算各类社会IT认证，每年仅参加教育部、劳动部和人事部组织的IT认证考试的人员就有500多万人，面对如此规模的培训需求，我国IT培训认证市场以惊人的速度发展着。据赛迪顾问的数据结果显示，国内IT认证市场以每年30%的速度递增，远高于全球12%的增长速度。_公布的数据表明，我国IT业目前对IT人才的需求每年至少在40万人以上，除去每年高校不足7万人的计算机专业毕业生外，还有近40多万的人才空缺，而这40万的人才空缺靠什么来弥补呢?毫无疑问，将由IT培训机构培养出来。
大学生对IT培训的需求：
从近期IT培训市场行业结构分析，与前两年相比有较大变化，立志从事IT行业的学生已经成为参与培训的主流。IT培训需求大幅提高，这主要有两点原因：
一是就业压力增大，毕业生急需一项显著技能增强就业竞争力。由于大学扩招，大学毕业生就业出现了一个前所未有的高峰，就业压力空前巨大。大学毕业生，特别是那些专业不热、学校名声不响的毕业生就业压力明显增大，对他们来说，多一种技能就意味着就业前景多一分广阔，在与他人竞争时多一分胜算。而同时，企业、尤其是IT知名企业面对众多高校毕业生，在选择人才时，更看重实战技能和综合素质的能力，于是学生开始选择以培训的方式加强自身综合能力。
此外，国内IT人才的缺乏，非计算机专业学生有了用武之地。从目前IT人员的组成比例来看，原来一直是计算机专业学生占绝大多数，但随着时间的推移，非计算机专业学生的比例逐年提升，甚至有超过计算机专业学生人数的势头。而且有趣的是，在这些非计算机专业的学生中，普通高等院校的学生要多于名牌高等院校的学生，大专生、自考生则多于本科生以及研究生，显然他们通过培训取到了优于文凭的竞争力，这在一定程度上刺激了更多的学生参加培训。
三、 株洲市新科计算学校的SWOT分析
1、 优势：
讲师优势：株洲市新科计算学校的项目讲师具有多年年的软件开发和项目管理经验，使用过VC、Asp、Java 、Delphi等开发语言和PS、Corel DRAW等应用软件。多年的软件开发过程中对java的企业级应用有着深入的理解。掌握和了解几乎所有的主流java开发技术。对软件行业的发展和java技术的趋势有一定
的理解。在做项目开发与维护和产品推广的同时积累了一定的人脉。
价格优势：相比其他培训机构株洲的IT培训学校在学习费用上价格优惠，并且不用去北京，上海就可以得到专业的IT培训，免去了在大城市的食宿费用。 资源优势：讲师在软件行业多年的工作当中积累了大量的人脉，已经和多家企业发展成为战略合作伙伴。学员平时的培训是和企业工作一样的环境和要求。学员既是培训学习也得到工作经验。课程后期，学员有可能做到真实项目并从中获取报酬。
2、劣势：
目前株洲市新科计算学校基于厂商培训，各自独立；且以应试为主，忽视技能培养。计算机技术培训时常缺乏管理规范，未能形成国家统一的培训、考核标准，缺少一个有完备的组织体系和丰富内容的解决方案。加入WTO之后，国内企业的信息化水平低下已经成为企业的成长瓶颈，加强信息技术的培训已经使众多企业的必选课。同时今天的工作对每个人来讲，都面临掌握信息技术的要求越来越高的困境，IT培训的个人市场也变得非常火热。
1、老板电器：双11大有可为力求“破亿”
老板电器表示，公司非常看好今年双11活动，从8月份就已开始了备货。在流量导入上，线上方面和天猫合作开展了showcase活动，线下方面也开展了各种事件营销活动，共同为双11造势。
2、小狗电器玩前戏“嗨修”服务做噱头
据悉，小狗电器的双十一大促活动从10月中旬便开始了“前戏”。在10月15日至10月31日期间，每天上线三款秒杀产品，11月1日至11月10日则是推出一些列送优惠券、秒杀、抽奖、打折、买赠等活动。
3、亿家净水：三大平台同时开搞祭出闪电安装
4、海尔：打怀旧牌晒老照片换新机
1、把自己内心整得精致了，会遇上更多精致的东西，然后过上自己想过的生活，晚安。
2、这么晚了，认识我的和不认识我的，我关心你们，晚安吧。
3、早点睡吧，你想要的，梦里都有，晚安。
4、放弃不难，但坚持一定很酷。晚安。
5、我是九你是三，除了你还是你。晚安！
6、老要靠别人的鼓励才去奋斗的人不算强者；有别人的鼓励还不去奋斗的人简直就是懦夫。晚安！
7、乖乖睡，你可以在梦中看到我了。
8、喜欢安定，也不怕漂泊。喜欢结伴，也不怕独行。晚安。
9、人生，有时轻似风，淡如水；有时浓如油，烈如酒。晚安！
10、人生就应该在阳光下灿烂，在风雨中奔跑，不抱怨，不嘲笑，不羡慕，才能找到最好的自己！晚安。
11、一种态度走天下，必然处处碰壁，因地制宜，因人而异，才能四海通达。晚安。
12、认识你才知道有一种心情叫做依恋，那我们现在一起进入梦乡，看谁明天早上谁来叫谁起床。晚安。
13、还是希望自己能强大一点，各方面不再期望善待，而是自己有能力让一切变更好。晚安。
14、多读书，按时睡，变得温柔，大度，保持善良，晚安。
15、直到有一天，我们不再跟互相说晚安，而是睡在彼此身边。
16、与你共度的时光，多久都不足够。晚安哦。
17、遇见你的时候，神明在我耳边说了一句“在劫难逃”。晚安。
18、无论你活成什么样子，都会有人对你说三道四，让自己不断变强，就是最好的蔑视。晚安！
19、你现在的付出，都会是一种沉淀，它们会默默铺路，只为让你成为更好的人。晚安！
20、努力的意义，就是以后的日子里，放眼望去，全部都是自己喜欢的人和事。晚安！
1、愿你天天都有好心情，夜夜都做甜蜜梦，让你时时有人关心，处处受人呵护！美梦成真，幸福快乐！
2、知了不叫了，它睡了；猫头鹰闭上了双眼，它也睡了；老鼠不出来活动了，它居然也睡了。你还等什么，洗洗睡了吧。
3、愿所有的幸福都陪伴着你，仰首是春，俯首是秋；愿所有的欢乐都追随着你，月圆是诗，月缺是画！晚安baby！
4、满心想你，却只字不提，你知道就知道，不知道也就算了，口里的爱不及心里的千分之一。晚安，我最爱的你。
5、甜心，不早了，尽早休息吧，熬夜对身体可不好哦！
6、别人是见异思迁，而我从看见你的第一眼起，就贼心不死不肯罢休，祝你晚安，早睡早起！
7、亲爱的，不要让我等太久了，我先去月亮婆婆那等你，你快点进入梦乡找我，我爱你，嘿嘿！
8、眼睛是心灵的窗户，看外面的生活多姿多彩，看外面人的喜怒哀乐，都要靠它，时候到，该睡觉了，晚安。
9、是苍天见我孤单，把你送到了我的世界；是生命给了我希望，让你滋润了我的灵魂；这辈子有你，我很幸福，晚安！
10、我怎么那么喜欢你，我发誓第二天再也不要喜欢你，结果第二天，我好像比昨天更喜欢你了。
11、夜晚的宁静是美好的，有你的陪伴是幸福的，有你的照顾是贴心的，生活对我来说，永远都是有意义的！晚安！
12、有点困，我是传说中的睡美人吗？
13、夜深了，睡觉吧，送你几声呼噜吧：一声好运气，二声有福气，三声喜气罩，四声运气到。收到祝福开始呼噜吧，哈哈，晚安！
14、不因劳累而改变，问候不因疲惫而变懒，祝福不因休息而变缓，关怀随星星眨眼，牵挂在深夜依然，轻轻道声：祝你晚安！
15、生活不止当下的苟且，还有前任的请帖。晚安！
16、人生最宝贵的`，并非是物质的富有，聪明的人，凡事都是往好处想，人在最强大的时候，那不是坚持的时候，而是放下的时候。当你选择腾空双手，还有谁能从你手中夺走什么！生命是要懂得知足。晚安！
17、最困难的时刻也许就是拐点的开始，改变一下思维方式就可能迎来转机。以平常心看世界，花开花谢都是风景。晚安，朋友！
18、赶快睡觉吧，你的头发不允许你瞎想。
19、晚什么安，我巴不得你想我想到夜不能寝。
20、明明刚刚相见，现在又开始思念，长夜漫漫，无心睡眠，听窗外雨打花瓣，滴滴点点，风吹过窗帘，因来几多伤感，努力睡眠，梦里相见，宝贝晚安！
21、该做的事做了，该说话的话说了，该看的风景看了，该玩的游戏玩了，该写的总结写了，该做的梦也该做了吧？早点睡吧，晚安！
22、想送你一个月亮，有我对你温和的嘱咐；想送你一颗星星，有我给你俏皮的祝福；想送你一条美梦，让晚安连同星星月亮随你入梦！
23、现在的我们，上不去的是成绩、下不去的是体重、拿得起放不下的是筷子、钻进去出不来的是被窝。晚安！
24、我要乔装成一颗小奶糖，夜深了提着星星灯，快快溜到你的梦里说晚安。
25、今天要做一个早睡的宝贝，要跟全世界一起入睡。
26、寂静的夜，愿月亮为你祈祷，星星为你唱摇篮曲，清风为你催眠，床为你带来放松，枕头带你进入梦乡，我的祝福送你好梦，晚安！
27、世界上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，却TM偏偏有无缘无故的胖。晚安！
28、不要总拿自己跟别人比，你羡慕别人瘦，别人还羡慕你肠胃好，你羡慕别人有钱，别人还羡慕没人找你借钱。晚安！
29、睡前心情极易躁，轻柔音乐来报道，烦恼从此不打扰，睡觉之前泡泡脚，舒筋活骨疲惫消，我的问候一来到，你的心情定会好，心情坦然乐陶陶，压力尽可随意抛，好梦连连乐逍遥。
30、没有灯的夜，我愿为蜡烛，为你照亮；没有月亮的夜，我愿为星子，和你相守。愿你夜夜安然入睡，好梦甜甜美美。
1.我勇敢地抬起头，眼泪也未曾滴落。在遥远的天边，独自一人守候。
2.谢谢你当初的绝情冷漠，让我终于下定决心头也不回。
3.我从未变过，只是学会了伪装。跌跌撞撞的，走过了人生最丧最灰暗的时刻，与那些最难熬的时光。
4.想要送给你温暖的你，不会去问你需不需要;想要送给你的东西的人，不会去问你值不值得的。
5.七月天没有落叶，但是你的一切我想要了解。
6.这柄剑，三尺一寸，我用它杀过很多人。若伤人取命，他天下第一。论刻苦揉心，他没有你锋利。
7.我现在在做两件事，一件是变优秀，第二件是等你。
8.生活总是这样，不能叫人处处都满意。但我们还要热情地活下去。人活一生，值得爱的东西很多，不要因为一个不满意，就灰心。
9.想要人生不平淡充满波澜，那么首先就要让自己强大一点。
10.不是每一句“对不起”都能换回一句“没关系”，不要认为每次道歉都能换来一切如昨，道歉有时只是你的解脱，而不是别人的释然。
11.遗忘了伤痕的笑脸，是否还会想起曾经残酷的碎片。
12.有些人会一直刻在记忆里的，即使忘记了他的声音，忘记了他的笑容，忘记了他的脸，但是每当想起他时的那种感受，是永远都不会改变的。
13.无论你活成什么样子，背地里都会有人对你说三道四。一笑了之，给自己一个灿烂的阳光，一片自由的海洋，让自己不断变强，其实就是最好的蔑视。
14.所谓经验，不过是走错的路，信错的人，还有那些或深或浅刻在心上的伤痕。
15.弹着一曲歌声有谁听?就像是一块石头不懂痛。世界上没有人为我感动，就让我用一生的悲剧来告终。
16.别放弃你的梦想，迟早有一天它会在你手里发光。
17.你永远不知道自己在别人嘴里有多少个版本，所以做好你原本的样子就好。
18.假如我不曾和你一起，但我也不会失去自己。
19.在看的见的地方，我的眼睛和你在一起;在看不见的地方，我的心和你在一起。
20.无论今天发生多么糟糕的事，都不应该感到悲伤。一辈子不长，每晚睡觉前，原谅所有的人和事。
21.如果人生在世，不谈感情的话，那么就实在一点，金钱并不可耻。
22.你说的话杀伤力有多强，取决于听的人有多爱你。
23.我落日般忧伤就像惆怅的飞鸟，惆怅的飞鸟飞成我落日般的忧伤。
24.我还是会想起你，就像是你总是会提醒。
25.等与不等，我都等了;在与不在乎，我都已在乎了;任何事情，总有答案;与其烦恼，不如顺其自然。
26.你的剧本里，我甘心做你的配角。前提是，这个配角是无可代替的。
27.最好的爱情，没有天荒，也没有地老，只是想在一起，仅此而已。
28.山有木兮卿有意，昨夜星辰恰似你。
29.有时候的低头并不是懦弱，而是要看清楚自己脚底下的路。
30.这世上不存在相爱却不能在一起的人，如果没有在一起，只能说明爱得不够深;至少爱，比让你们分开的因素重要。这样看来，也没什么好后悔的。
31.这一生，如果有个人让你历经沧桑，受尽命运的颠沛流离，却始终不悔，那是多么多么幸运的事情。
32.千帆过尽，回首当年，那份纯净的梦想早已渐行渐远，如今岁月留下的，只是满目荒凉。
33.两人在一起时看的是感情，分开时看的是德行。
34.黄昏下你离开的背影，带走了我整个黑夜，从此我在黑夜中失眠。
35.如果没有人喜欢你，那就自己喜欢自己。
36.我知道一开始不知道疲倦的是爱恋，而最后离开承受决裂的只会说抱歉。
37.其实很想找个人倾诉一下，却又不知从何说起，最终的最终是什么也不说，告诉自己，明天就好了。
38.不离不弃，是海誓山盟折射于现实的写照。她在灯火阑珊处等了他很久很久，直至东方渐白再不能等下去。
39.这个世界没有什么值不值得，只有你愿意我也也愿意的情愿。
40.想做个被放在心尖上的人，有人宠着，那我一定会把所有好的东西都赠于他，跟他全世界第一好。
41.有一种爱情不是我的，但是却还久久不肯放手。
42.眼中的泪水装饰不了点睛，枯竭的树木年轮摇曳曾经的梦。
43.请不要出现在我的梦里，我已负担不起醒来的失落。
44.永远太远，直到走远，放开就不眷恋。
45.爱闹情绪的人都渴望存在感，故意说反话就是想引起你的注意，你要知道，那些别扭又违心的嫌弃，都是我说不出口的喜欢。
46.你把我当人看，我就把你当人看。你把我当鬼看，我就做鬼给你看。
47.如果你的前半生没人爱你，让请相信我会让你的下半辈子不再被尘世纷扰伤害，我愿爱你护你，以我命起誓。
48.陪伴了你多年，最后还是自我欺骗。
49.对呀，我特别喜欢钱，但不是因为喜欢钱，而是因为喜欢钱能买到的自由。
50.我从不主动要求见你，不是因为高傲，而是因为唯有你也想见我的时候，我们见面才有意义。
一、活动时间
20__年11月7日-11月11日
二、活动内容
1.全场满就减：
双11大牌美妆任你挑：全场购物满300元立减100元。双11超级护肤套盒低至7折!
2.线上线下互动，十万大牌折扣券提前抢!
十万抵用券免费疯抢!大牌化妆品折后满额立减，低至折上7折!
三、活动细则
2.每人每个品牌仅限领取10张。
3.双11当天，顾客凭券面折扣码即可享受对应品牌折后立减50元，30元、20元优惠。
4.单张小票仅限使用一张折扣券。
备注：折后抵用券抵用起点需根据各品牌实际客单价而定，折扣满减的金额由供货商和店铺按照不同比例承担。此活动主要是吸引线上客群到店。
5.吊丝逆袭白富美，完胜高富帅!元、元、11元、110元热抢超级单品!
四、活动细则
11月7日至11日，每天11款单品，仅用元、元、11元、110元即可抢购。每款限量，抢完即止。微店线上支付即可成功秒杀!
五、品类营销亮点出击
双11作为店铺的大型促销，全品类均要开展活动(折扣或者赠礼)。建议所有品类均要有代表品牌或者亮点折扣参加活动。以下四个品类：单品需要突出陈列，在通道灯箱片和柜台指引上需要增加搭配和温馨推荐。
1)保湿膏霜类。
2)补水乳液类。
3)原液/精华液类。
4)彩妆类。
六、VIP营销情感攻势
VIP浓情招募：
单日消费满50元即可免费办理VIP卡一张，单日消费满500元即可升级为钻石卡。
1.双11·VIP顾客免费送：双11当天到店，即可在__甜心饮品获得指定热饮一杯。(异业联盟，无费用)
2.双11·VIP顾客免费玩：钻石卡VIP凭卡即可带小朋友至__游乐园免费畅玩一次。
七、文化营销攻心为上
双11，单身情人场·光棍走起。
单身男女在本店购物满198元即可以获得__电影院单身贵族专属票，男生还可获玫瑰花一支(用于赠送邻座女生。)座位均按照随机男女一一搭配。
活动时间：11月11日
活动地点：__电影院1、3号厅(详情以具体观影时间场次为准)
八、氛围布置营造旺销
1、店门口主展区/各品类展区：
沿用20__年秋冬流行元素。活动期间增加展区内光棍节模拟对话标识。
例如：光棍节来__化妆品店=吊丝逆袭白富美等鲜明标识。
2、橱窗/柜台：双十一灯箱片、立式POP架。
备注：活动详情请以店内标识为准。
1.还没来得及察觉，你口中的永远却已到了尽头。
2.今生无缘，来世续缘。
3.我的千言万语，抵不过你的一句，好聚好散。
4.恋爱的时候我是个傻子，分手后我成了疯子。
5.学会了孤单，就不会感到寂寞。
6.有皱纹的地方，只表示微笑曾在那儿呆过。
7.不知不觉，我竟成了自己当初口中反感的人。
8.只要我心里还想着你，就不会有幸福。
9.当时说好的永远，原来也抵不过时间。
10.往事变得那么的凄凉，让我如何能够一直停留。
11.拜托，别再让我遇见跟我不会有结果的人了。
12.心碎了，再也没有勇气去爱了，彻底的无助了。
13.独自凄凉还自遣，自制离愁。
14.暧昧只能让人充满防备，内心却没有归属。
15.少一点预设的期待，那份对人的关怀便会更自在。
16.奈何缘浅不如意，而无似景画中人。
17.从此花间独游戏江湖，再无离经易道为一人。
18.塞北黄沙，送我无尽风华叹。
19.时光不老，我们不散。
20.找不到你的时候，我宁愿一个人。
21.有痛，有甜更有苦。
22.她抽烟总被烟呛，捂着眼睛说想再爱你一场。
23.眼泪流下来，才知道分开也是另一种醒悟。
24.我们都很无奈，就如现实反过来就是实现。
25.烟灰，黯然跌落。
26.烟花再美只是瞬间，情话再甜只是敷衍。
27.腐化掉，的纯情。
28.受过伤的更懂，怎样爱与被爱。
29.多亏了你，我才能烟酒脏话样样不差。
30.谁是谁的劫，谁又是谁的救赎。
31.喜欢不一定是爱，但爱一定是喜欢。
32.有生之年说变就变，遇人不淑在所难免。
33.保持青春的秘诀，是有一颗不安分的心。
34.打完这句话，我准备离开你了。
35.遗憾到底是得不到，还是得到了发现却没有那么好。
36.每当我回头内疚，是刽子手砍掉我回忆中的所有。
37.别人在等送伞，而我在等雨停。
38.等爱的人，有最痛苦的希望，和最甜蜜的绝望。
39.尽管再怎么舍不得，终究还是没了你的身影。
40.是不是不属于你的，你都想要拥有，那我呢？
41.有一天，我们各安天涯，有一天，我们不再年轻。
42.人生有两个词很心酸，爱而不得和得非所爱。
43.实那些坎我一个也过不去
44.有人慌张见面，有人简单告别
45.人生最难的不是拥有，而是放下
46.海的博大是因为承受了太多苦涩
47.能熬我就熬，熬不下去，我就离开
48.有人一瞬间眼泪止不住就流了出来
49.人生才到十多岁，我却什么都懂了
50.香烟到头终是灰，故事到头终是悲
51.错过不是时机，而且数不清的犹豫
52.从那以后，没有人可以走进我心里
53.熬夜和爱而不得的人，都该戒了。
54.我以为，其实也只是，我以为。
55.你没有舍不得我也不好意思难过。
56.一瞬间的不快乐，我可以记住一辈子
57.如果你觉得很累，及时道别并没有错
58.细节往往能让一个人的心石沉大海。
59.再热闹的街，一个人走也是孤独的。
60.我好像过得很好又好像过的不是那么好
61.爱别人要适可而止，爱自己要尽心尽力。
62.相识于人海，最后还是要归还于人海的。
63.明知不可为而为之
64.你所怀念的会有回音吗。
65.再见这词是期待还是遗憾。
66.爱没有技巧真诚才是必杀技
67.兜兜转转得不到的还是得不到
68.你好像也不是很在意有没有我在
69.那段日子挺过来。现在又开始了
70.乐观该演到什么程度才会快乐。
71.不属于你的花就别等它绽放了。
72.大雾四起，这次我站在无人处爱你
73.这次我缓过来了你再也没有机会了
74.抱歉让你认识一个这么差劲的我。
75.一瞬间的喜欢没想到竟撑到了现在。
76.你早就变了是我记忆中的你太好了
77.可能是现在感情太昂贵，让付出真心的人好狼狈。
78.没有深夜痛哭过的人，不足以谈人生。
79.你的眼泪留给我收藏，那些心碎别白白浪费，人不都是边爱边学求一个无悔。——《替我照顾她》
80.你的借口我越听越心寒。
81.替你难过，你的以后都不会有我。
82.所有的离开都是有征兆的，所有的怀疑都可能是真的，有的人，该让你失望的事，从来都没辜负过你。
83.岁月解释什么叫刻薄的时候我依旧留着最初的固执和微笑
84.我假装不在乎你，但痛的是我自己。
85.你不会虚假的那一套说明你还没长大
86.我们并肩坐在冰凉的台阶上，有风吹过，有爱来过，却最终被我们一起错过，原来，时间真的像流水，走的悄无声息，很多时光，很多事情，很多人，转眼就变得和当初认识的不一样了。
87.零碎的记忆，铭记着那段不堪回首的爱情
88.爱你，却要无欲无求，好难！爱你，却要偷偷摸摸，好累！爱你，却让自己心碎，好惨！但这生活中，往往不经意间听到某句熟悉的歌词就突然潸然泪下，此刻的你，有没有那么我对神许愿：愿你永远快乐。神说不行，只能盗走我的心，我决定告你上法庭，该判你什么罪呢？法官翻遍所有的犯罪记录和案例，最后陪审团有时候不必为别人着想太多，该多为自己想想，也许别人不需要。
89.感情是短暂的，现实是残酷的，我爱你是认真的，而分手你走的那么干脆。
90.谁不虚伪，谁没当过你别时的叮咛，在我心头波动着深远的音响，散发着幽兰般素淡的清香。
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1、总有不期而遇的温暖，和生生不息的希望。
2、生活就像照镜子，你笑它就笑，你哭它就跟着哭。
3、请干净到极致，努力提升层次。
4、脸皮怎么那么厚，让猪皮情何以勘。
5、万里寻山历百艰而无悔，一朝见井纵九死以何辞。
6、生活很美好，要学会如何去善待自己善待一切。
7、不到可以陪我风雨同舟的人，那我就一个人走。
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9、有一种拒绝叫“我很忙”。
10、倘若留不住，权当未拥有。
11、你总爱编织谎言那我也只好配合表演。
12、生活中应该就要像小黄人，没心没肺才能活着不累。
13、你的善心从来不该惯着不识好歹的人。
14、如果觉得不幸福，那一定是走在通往幸福的路。
15、你在这人间，我也在，这真的太美好啦。
16、和对自己有恶意的人绝交。人有绝交，才有至交。
17、爱你是我的英雄梦，独抱一腔孤勇。
18、据说，每一个爱傻笑的人，心里都有着放不下的痛。
19、要走要留你随意，反正有你没你都没关系。
20、用不着你来喜欢，更轮不到你来讨厌。
21、最了解你的人有时不是你的朋友，而是你的敌人。
22、一辈子，遇见对的人就很短，遇见错的人就很长。
23、你知道我最珍惜什么吗?就是这句话的第一个字。
24、敷衍表示谎言已经开始，冷淡表示感情即将结束。
25、就是喜欢看你笑，你笑是我入眠的药。
26、最自私的，也是最暖的一句话送给你。你是我的。
27、可能是时间太短，即使再次见到你也就只剩心酸。
28、笑得没心没肺，过得平淡无味。
29、你让呵呵，靠一下嘛!
30、我不能给你轰轰烈烈，但我可以给你天长地久。
31、哪有谁比谁运气好，只是更加拼命罢了。
32、喜欢你呀，像一颗奶糖，从眉间甜到脚尖。
33、余生我只喜欢你，把你捧在手心里。
34、像女孩子这种可爱的生物，当然要宠着。
35、很多事情除非患了失忆症，否则根本没法忘记。
36、如果不幸福如果不快乐，那就放手吧。
37、看别人不顺眼，是自己修养不够。
38、你不用好奇，我没有故事也不想认识你。
39、不要得到了对方，丢失了自己。
40、能被抢走的东西，就算你还给我我也不要。
1.搜索引擎SEO
a商城主站的关键词选择、类目筛选属性关键词等的打造，关系到主站引流，关键词的选择和设置必要合理，电商运营推广方案。
b装修知识、汽车灯知识等专业性的知识可采用资讯形式;
c产品维修知识、售后知识等可采用问答形式，由用户群体自发打造内容;
e可根据需求打造分享站、论坛交流平台等。
f思考电商社交的可行性(SNS平台)。
2.淘宝SEO.针对淘宝等第三方平台，研究淘宝等第三方平台的自然排名规则，总结淘宝排名因素，如关键词的使用、爆款的打造、跳出率的影响等，并根据这些因素做相应的优化，从而提升淘宝等第三方平台站内免费流量的提升。
二.竞价推广
1.搜索引擎竞价推广
a.现在国内竞价平台主要集中于百度竞价和360竞价推广。
b.根据地区、用户属性等不同维度形成关键词库表，对不同维度形成不同的广告投放方案。譬如，××频繁发生某疾病，需要紫外线灯管，那么就可以着重在此地区投放竞价广告， 并收集容易形成购买性质紫外线灯管相关搜索关键词，而对于没有市场的地区减少投放或不投放，从而提升关键词投放性价比。
改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。
房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品(Product)﹑价格(Price)﹑渠道(Place)、促销(Promotion)四个基本要素组合做出相关的分析。
一﹑我国房地产业目前的基本情况
中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。
目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。
据国家_统计快报显示，20xx年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长(东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑﹑42%)，高于同期固定资产投资增幅个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长，占全部投资比重的70%。
商品住宅施工面积为亿平方米，增长，其中，新开工面积亿平方米，增长;竣工面积亿平方米，增长;销售面积亿平方米，增长，个人购房比重达到，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。
商品房价格增长，其中商品住宅价格增长。
统计数据显示，我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。
二﹑房地产营销的内涵及其意义
所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。
从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。
它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。
政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。
同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。
在房地产营销方面，这个问题同样存在。
在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。
市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。
三﹑房地产营销策略
由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。
为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。
由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。
比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理论在房地产营销中的应用。
它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。
许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但笔者认为，4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。
因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。
在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。
消费者开始注意产品的本身。
目前购房者的经验越来越多，日趋理性;违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。
因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
(一)房地产营销产品策略(Product)
房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。
房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。
按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。
它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。
指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。
3﹑延伸产品。
它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。
因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。
由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。
在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先是房地产品牌营销。
目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。
因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。
在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多的销售额这就是品牌的威力。
在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。
而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。
人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。
只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。
因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。
要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
其次是房地产产品的特色营销
消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。
买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。
开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。
以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。
再次是消费者居住环境的打造。
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。
购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。
这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。
现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。
如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。
随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。
后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。
当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
目前，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。
它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主;绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造，也包括了住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。
因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。
另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。
所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销。
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。
项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。
没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。
开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。
因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的.太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。
在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。
广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久回味。
另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。
现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
(二)房地产营销价格策略 (Price)
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。
掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。
在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。
而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。
影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。
产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。
市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。
定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。
从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。
将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。
以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。
将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。
将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。
在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。
开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3-4层(9层以下)为最好。
然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为，标准层以下每层下调。
在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。
一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8-10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3-5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。
有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。
车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。
直接的价格调整主要有两种形式：(1)基价调整。
基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。
因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。
这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。
每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。
但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。
差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。
差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。
有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。
优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。
优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。
优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。
同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。
再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
(三)房地产营销渠道策略 (Place)
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