2023-07-05
2023-06-18
2023-07-05
2023-06-29
2023-03-19
更新时间：2024-03-26 14:25:26 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
2023-07-05
2023-06-18
2023-07-05
2023-06-29
2023-03-19
土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地出让金的行为，又称批租！
招标出让：是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人，法人或其他组织参加国有建设用地使用权的投标，根据投标结果确定具有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让：是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，跟据出价结果确定，国有建设用地使用权的行为。
挂牌出让：是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。协议出让：是国家一协议的形式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权的转让：是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发的经营的基础上，对出让土地的在转移，土地使用权的转让时土地使用者之间的横向土地经营行为。
土地使用权划拨：是指县级以上的人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用之后，将该幅土地交付使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或其他组织投标。
房地产市场调查：从广义上讲，指为了了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息，正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。狭义上讲，是指开发商为了将项目的需要而进行的市场调查活动。
房地产市场调查的原则：客观性原则 全面性原则 经济性原则 学习性原则
房地产市场调查的特点：调查内容的广泛性 调查内容的针对性 调查内容的时效性 调查方法的多样性与专业性 调查结果的局限性
房地产项目策划的特性：地域性 系统性 前瞻性 市场性 创新性 可操作性 多样性
房地产项目策划的作用：能创造显著地经济效益和社会效益 能为项目决策指明方向 能是房地产开发项目增强竞争能力 能有效的整合房地产资源。
产品定位的原则：定位的市场化原则 定位的差异化原则 定位的前瞻性原则 产品之间的不可替代性原则
房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容
指导思想：项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思原则 规划设计中的和谐理念 工作内容：规划布局 建筑造型 住宅户型 配套设施规划 道路交通规划 绿地与景观规划 住宅开发中常见的建筑风格形式：中式建筑风格 欧陆风格 异域风格 新古典主义 现代主义风格 主题风格
房地产开发的风险因素：投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
房地产开发商对项目贷款是如何进行风险管理的：开发商在获得金融机构的贷款后，一方面应认真安排资金的使用计划，加强工程建设阶段的成本管理，降低财务风险的发生，从而合理的利用金融贷款，是根据开发项目的估算的资金需求量和开发计划筹集的，只能用于指定的贷款项目，不能挪用于其他项目或做其他用途。开发商在项目开发过程中，要加强贷款资金使用的严格监控和管理，保证开发项目的顺利实施。
发布部门: 宁夏回族自治区人民政府
发布文号:
宁夏回族自治区城镇国有土地使用权出让和转让办法（修正）宁夏回族自治区人民政府
（1995年5月24日宁政发（1995）49号发布根据1997年12月29日发布的《宁夏回族自治区人民政府关于修改〈宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定〉等二十三件规章的决定》进行修正）第一章总则
第一条为了加强国有土地资产管理，合理开发、利用、经营土地，规范土地市场，促进城镇建设和经济发展，根据《_城市房地产管理法》、《_城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。第二条凡在我区城市规划区内出让和转让国有土地使用权（以下简称土地使用权）的均须遵守本办法。
土地使用权出让和转让期间，所有权仍属国家所有。
第三条国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照国家有关规定和本办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。
第四条地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权出让、转让、出租、抵押范围。第五条依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在出让合同约定的使用期限内可以依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动。依本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以依法继承，合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地，将土地使用权转让、出租、抵押或用于其他经济活动，应当符合土地利用总体规划和城市规划，遵守法律、法规和规章规定，不得损害社会公共利益。
第六条市、县人民政府应按照统一规划、统一征地、统一开发、统一管理、统一出让的原则，加强对城镇土地的管理。
第七条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门依法办理。
自治区建设行政主管部门、土地管理部门依照自治区人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全区房地产工作。第二章土地使用权出让 第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（以下简称出让金）的行为。
第九条土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。市、县人民政府土地管理部门应会同计划、城市规划、建设管理部门根据本地区国民经济发展计划、土地利用总体规划、城镇总体规划、产业政策以及年度建设用地计划编制土地使用权出让年度计划（以下简 称供地计划），经同级人民政府同意，报自治区人民政府批准后实施。
供地计划包括当年拟出让土地使用权的土地面积、位置、范围、用途、供地方式、预计收取的地价款和可行性分析等内容。
第十条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十一条具体地块的土地使用权出让，应先拟定出让方案。出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设管理和房产管理等部门根据年度供地计划、城市规划和基本建设投资计划共同拟定，并按《宁夏回族自治区实施_土地管理法办法》（以下简称《实 施办法》）规定的建设用地审批权限，报经有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、四至范围、出让方式、年限、规划用途及宗地地价等内容。
征用、划拨土地的有关材料应与出让方案同时报批。
第十二条对按照城镇规划和建设需要连片综合开发的土地，可按开发小区一次申请批准征用，分期出让或划拨使用。已征用范围内尚未实施建设的耕地，可暂借农业集体经济组织负责安排继续耕种。
第十三条土地使用权出让最高年限按_的规定执行。第十四条土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同（以下简称出让合同）应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让者（让下简称受让方）签订。出让合同应包括土地位置、界址、面积、使用年限、土地利用规划设计要求、出让金额、付款方式、投资总额、开发建设期限、限制条件及违约责任等内容。出让合同的式样，由自治区人民政府土地管理部门统一印制。
第十五条土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式。采取双方协议方式出让土地使用权的，其出让金不得低于国家规定的最低价。
第十六条土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门发布拍卖公告。
（二）竞买者到土地管理部门办理参加竞买手续，提交资质、资信证明，缴纳保证金（不计利息，下同），购领拍卖文件和应价牌。
（三）土地管理部门按照公告规定的时间、地点公开主持拍卖，竞买者应价竞争，最后确定出价最高者为受让方。
（四）受让方当场与出让方签订出让合同，并按照出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
竞投未中者所缴的保证金，土地管理部门应当在拍卖后十日内如数退还。第十七条土地使用权招标出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门发布招标公告或者招标邀请书。
（二）投标者领取投标文件，缴纳保证金，按投标文件规定投标。
（三）土地管理部门会同有关部门组成评标小组，主持开标、评标、决标，在评标小组签发决标书十日内向中标者发出通知书，同时书面通知未中标者，并退还保证金。
（四）中标者在接到中标通知书后，按规定时间与出让方签定出让合同，并按出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。第十八条土地使用权协议出让程序：
（一）申请用地者须持申请书和县级以上人民政府或者计划部门批准的项目可行性研究报告，向当地市、县人民政府土地管理部门申请预约用地登记。
（二）土地管理部门在十五日内向符合条件的申请者提供有关资料。
（三）预定受让者在规定的时间内向土地管理部门提交土地开发利用方案和有关文件，缴纳预约金（不计利息）。
（四）土地管理部门审查预定受让者提交的方案和有关文件，并在三十日内给予书面答复。
（五）经协商一致，签订出让合同，并由受让方按出让金的20％缴纳定金。
（六）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。第十九条受让方应在规定的期限内与出让方签订出让合同。受让方因故不能在限期内与出让方签订出让合同的，可在期满前十日内向出让方申请延期。延长期不得超过三十日。
第二十条市、县人民政府土地管理部门应在土地分等定级的基础上，会同物价、财政、_门按照土地的区位、用途拟定基准地价，经自治区物价部门会同有关部门评审验收，按_规定的审批权限报经批准后公布。基准地价应根据当地社会经济的发展和土地的供求状况适时进 行调整。
第二十一条受让方应按出让合同约定支付出让金。所付预约金或保证金、定金可抵充出让金。一次性缴纳出让金确有困难的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超过一年，分期支付的期限不得超过五年。具体支付期限和方式应在出让合同中约定。延期和分期支付期间受让方应按中国人民银行公布的贷款利率支付未付款额的利息。
第二十二条预定受让者在规定时间内不与土地管理部门签订出让合同的，取消其受让资格，所缴预约金或保证金作为违约赔偿，不予退还。受让方未在出让合同约定的期限内支付出让金的，出让方有权解除合同，所交定金作为违约赔偿不予退还。
出让方未按出让合同的约定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让方须将受让方所支付的预约金、保证金如数退还，并双倍返还定金。
第二十三条土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途和规划要求的，必须取得出让方和城市规划部门同意，依照本章的有关规定重新签订出让合同或者签订出让合同变更协议，调整出让金，办理土地使用权变更登记手续。
第二十四条受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由县级以上人民政府土地管理部门征收出让金20％以下的闲置费；满二年未动工开发的，县级以上人民政府无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作
造成动工开发迟延的除外。
第二十五条对土地使用者依法通过出让方式取得的土地使用权，不得在使用期满前收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，经市、县人民政府批准，可以依照法律程序提前解除出让合同，收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予 相应的补偿。
出让方依法收回土地使用权，应当在收回前六个月将土地使用权收回的理由、四至范围、收回日期等通知受让方，并在被收回土地涉及的范围内公告。
第二十六条土地使用权出让期满，受让方可以申请续期，出让合同另有约定的除外。
受让方需要续期的，应当在期满前一年向出让方申请，经审查批准的，重新签订出让合同，支付出让金，办理房屋产权和土地使用权登记手续。第二十七条土地使用权出让期满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用者应当在期满之日起十五日内分别向市、县人民政府房产管理部门和土地管理部门办理房屋产权和土地使用权注销登记。第三章土地使用权转让、出租、抵押
第二十八条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权或者土地使用权连同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，将土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和其他附着物作为抵押物，向抵押权人提供债务履行担保的行为。第二十九条土地使用权转让、出租，必须同时具备下列条件：
（一）具有出让合同、土地使用证，有地上建筑物和其他附着物的，还应有房屋所有权证；
（二）已缴清出让金；
（三）投入的开发建设资金（出让金和税费除外）已达到出让合同约定开发投资总额的25％以上；
（四）已实现出让合同约定的其他转让、出租前提条件。
第三十条土地使用权转让、出租、抵押，只能转让、出租、抵押出让合同约定的使用年限内的余期使用权。
第三十一条土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押。
地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。
第三十二条土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权出租、抵押时，出租人、抵押人必须继续履行出让合同；承租人、抵押权人应当按租赁、抵押合同的约定享有权利和承担义务。第三十三条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，不得影响土地的使用价值，并应当经市、县人民政府房产管理部门、土地管理部门批准。分割转让同一建筑物的，各房产所有权人占有相应比例的土地使用权。不宜分割的土地使用权，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。
第三十四条转让已出租的土地使用权时，转让人应提前三个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先受让权。
第三十五条抵押人将已出租的房屋连同土地使用权作抵押时，应当将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同期间，原租赁合同继续有效；抵押权人处分抵押人已出租的房屋连同土地使用权时，原租赁关系终止，原承租人在同等条件下有优先受让权。按份共有的土地使用权设定抵押的，应当以抵押人所占有的份额为限。抵押人应当同时书面通知其他共有人，征得其他共有人书面同意。
第三十六条土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的转让、抵押，当事人应委托有资格的评估机构进行价格评估。
第三十七条土地使用权及其地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押，双方当事人应按照自愿、公平、诚实、信用的原则签订相应的合同。所签合同不得违背法律、法规、规章和出让合同的约定。
第三十八条土地使用权的转让、出租、抵押，双方当事人应在签订合同生效之日起十五日内持申请书和合同，附出让合同、出让金交付凭证、土地使用证、交易价格申报表和资质证明，向土地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请办理转让、出租、抵押登记。土地上已建有房屋的，转让、出租、抵押双方当事人应在合同生效之日起十五日内，先向市、县人民政府房产管理部门申请办理房屋产权变更、出租、抵押登记，并在办理房屋产权变更、出租、抵押登记之日起十五日内，持有关文件向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权
变更、出租、抵押登记。只经一个部门登记的，转让、出租、抵押无效。土地使用权及其地上建筑物和其他附着物出租、抵押关系终止，双方当事人应当在终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销登记。
第三十九条土地使用权转让、出租、抵押，应按国家有关规定缴纳税费。第四十条土地使用者将土地使用权作价入股的，其投资额应当按出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。
原土地使用者已在使用的土地上进行了投资建设或者地价上涨的，投资者应当委托有资格的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳土地增值税。
第四十一条土地使用权转让，转让人申报交易价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可按申报价优先购买，收回土地使用权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，县级以上人民政府应当采取必要的措施。第四十二条土地使用权转让后，受让方需要改变出让合同约定的用途和规划要求的，按照本办法第二十三条的规定办理。第四十三条有下列情形之一的，抵押权人应向房产管理部门和土地管理部门申请处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物：
（一）抵押人到期未清偿债务的；
（二）抵押人在抵押合同期间宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的；
（四）抵押人的继承人、受赠人或代管人拒不履行债务的。 第四十四条因处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按第三十七条第二款的规定，申请办理房屋产权和土地使用权变更过户登记。
第四十五条已作抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物处分过程中出现下列情形之一的，应中止处分。
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人表示愿意即时清偿债务请求中止，并经抵押权人同意的；
（三）被处分的抵押土地权属和房屋所有权因有争议而引起诉讼的；
（四）其他应中止的情形出现。
第四十六条处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所得价款，按以下顺序处理：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的应缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人、债权人债权本息及违约金；
（四）所剩余款退还抵押人。
第四十七条房地产开发企业预售商品房应符合《_城市房地产管理法》规定的条件，并已确定竣工交付日期，经县以上房产管理部门批准，取得商品房预售许可证。商品房预售人应将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。第四章划拨土地使用权
第四十八条划拨土地使用权，是指下列建设用地的土地使用者毋须履行出让手续缴纳出让金，经有批准权的人民政府依法批准取得的土地使用权。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其它用地。 第四十九条有下列情形之一的，其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、抵押：
（一）没有合法的土地使用证、房屋所有权证的；
（二）权属有争议的；
（三）违法占地建房尚未处理的；
（四）土地在房屋拆迁封户公告范围内的；
（五）法律、法规禁止转让、出租、抵押的其他情况。
第五十条转让划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物，应当依照《实施办法》规定的建设用地审批权限报经有批准权的人民政府批准后，办理出让、转让手续，其程序是：
（一）当事人须持申请书，附土地交易价格申报表、土地使用权证、房屋所有权证及资质证明，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出申请。
（二）土地管理部门审核权属证件后，由有资格的资产评估机构进行地价评估，报有批准权的人民政府审批。
（三）经批准转让的，土地管理部门与转让双方协商一致，受让人与土地管理部门签订出让合同，并与转让人签订转让合同。
（四）受让人按出让合同的约定向土地管理部门缴纳出让金后，将约定的成交价扣除出让金的剩余部分交转让人，转让人交付土地。
（五）转让双方按合同约定缴纳出让金后，按本办法第三十七条第二款的规定，分别向房产管理部门和土地管理部门申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发房屋所有权证和土地使用证。
转让划拨土地使用权及其地上建筑物报批时，有批准权的人民政府按照_规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家有关规定将转让所获收益中的土地收益，上缴土地管理部门或按政府决定作其他处理，并按规定办理房屋产权和土地使用权变更登记手续。
转让土地使用权进行建设的，当事人应按基本建设程序取得项目可行性研究报告和建设用地规划许可证后，依照本条第一款规定的程序办理。
第五十一条将划拨土地使用权作价作为股本金或合作条件，与其他企业或外商共同举办合资、合作企业的，或者企业改组成立股份制企业的，投资者应持成立合资、合作企业或股份制企业批准文件，按原企业隶属关系向该级人民政府土地管理部门提出书面申请，经土地管理部门审核，由有资格的资产评估机构进行土地资产评估后，报政府批准，原投资企业与土地管理部门签订出让合同、补交出让金后，方可将土地使用权折价作为法人股。原企业补交出让金有困难或者其他原因不能缴纳出让金的，可将土地使用权折价作为国家股，由政府授权的机构持股；也可以以承
租方式由原投资企业与土地管理部门签订土地使用合同，每年缴纳土地租金。新成立的合资、合作企业或改组的股份制企业应按本办法规定申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发证书。
第五十二条农村集体经济组织将城市规划区内集体土地作价入股举办联营企业的，应先由国家征用后，再依法出让给联营企业或由国家以土地资产入股；原农村集体经济组织可用获得的征地补偿、安置费向联营企业投资入股。
第五十三条对以划拨方式取得使用权的土地，土地使用者有下列行为之一的，应当向市、县人民政府土地管理部门缴纳土地受益金：
（一）以营利为目的，将土地连同地上建筑物和附着物出租的；
（二）将非经营性用地及地上建筑物改为经营性使用的；
（三）将城市规划区内划拨土地用于临时性经营的。 第五十四条抵押划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的，抵押人应凭合法的土地使用证、房屋所有权证，向市、县人民政府土地管理部门申请，补办出让手续、补缴出让金，在以出让方式获得土地使用权后，方可进行。补缴出让金确有困难的，经土地管理部门批准，可用抵
押所获收益抵缴出让金，或在处分抵押物时从转让所得价款中缴纳相当于出让金的款额。第五十五条划拨土地使用权及其地上建筑物和其他附着物转让，办理出让手续的，出让期满，土地使用权由土地所在市、县人民政府无偿收回，其地上建筑物、其他附着物应根据实际情况给予适当补偿。
第五十六条划拨土地使用权的土地使用者，因解散、撤销、迁移或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回土地使用权，并依法予以出让。
市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，对划拨土地使用权可以无偿收回，并依法予以出让。
无偿收回土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物应根据实际情况给予适当补偿。第五章罚则
第五十七条违反本办法第二十八条、第四十九条、第五十条第一款规定，未经批准擅自转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收非法所得，并根据情节处以非法所得30％至50％的罚款。
第五十八条擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，依照国家和自治区有关规定处罚。第五十九条转让、出租、抵押土地使用权必须履行登记手续，超过规定期限不履行土地使用权登记的，按国家和自治区有关规定处理。
第六十条未经政府批准或者超越批准权限擅自出让土地使用权以及工作人员在出让、转让工作中接受礼物、收受贿赂、泄露机密、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门追究有关责任人员行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。第六十一条当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也
不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。第六章附则
第六十二条土地管理部门依照本办法收取的出让金、土地受益金、滞纳金、罚没款，必须上缴同级财政部门，纳入预算，主要用于城市建设和土地开发。
第六十三条在城市规划区外出让、转让国有土地使用权的，参照本办法执行。第六十四条本办法由自治区人民政府法制局负责解释。第六十五条本办法自发布之日起施行。
（1997年12月29日宁政发（1997）129号）
根据《_行政处罚法》及有关法律、法规的规定，自治区人民政府决定对《宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定》等23件自治区人民政府规章进行修订。现将修改内容予以发布，并请按修改后的规章贯彻执行。
土地出让合同-土地出让合同纠纷案
上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司、上海新城房产企业公司、上海市虹口区房屋综合开发经营公司与某某房地局签订沪土出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司，上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日，某某公司与某某房地局又签订沪土出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》约定：某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；某某公司如不按与上海市虹口区人民政府签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，某某房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分别与案外人虹口区政府签订
《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。
1996年10月，某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。土地出让合同
【法院判决】
1、一审判决
上海市高级人民法院审理认为：
合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给
某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。
诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。
合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。
(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。
上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：
一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；
二、虹口区政府于判决生效后10日内偿
付某某公司赔偿金2，645，美元；
三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，美元；
四、某某公司的其它诉讼请求不予支持；
五、某某公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。
尊敬的各位领导：
今天，*组长及州国有土地使用权出让专项清理检查组的各位领导莅临**，对我县国有土地使用权出让情况进行检查指导，这充分体现了*组长及检查组各位领导对我县经济社会发展特别是国有土地出让工作的关心和关爱。在此，我谨代表县委、县人民政府向检查组的各位领导表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
下面，我就我县国有土地使用权出让清理情况向检查组的各位领导汇报如下：
一、国有土地使用权出让清理情况
我县县委、政府高度重视国有土地使用权的出让工作，严格依法规范出让国有土地使用权。根据大监通〔20_〕4号《关于印发〈大理州继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作方案〉的通知》要求，县监察局、国土局、规划建设局、财政局、审计局等部门在县委、政府的统一领导和组织下，各尽其责，密切配合，对我县国有土地使用权出让进行了认真清理。
（一）土地供应基本情况
20_年1月至11月，全县供应国有土地39宗，面积公顷，土地价款5208833元。划拨科研设计用地1宗，挂牌出让工业用地3宗，挂牌出让商业、住宅用地35宗。其中：县城国有土地出让9宗，乡镇30宗。38宗招拍挂用地出让价款元，1宗行政划拨用地出让收入元。
（二）供地前规划情况
在国有土地使用权出让前，县规划建设局均依据县城、集镇总体规划和控制性详细规划出具规划设计条件和附图；规划设计条件明确了宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地比例、主要出入口、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求；附图标明了宗地区位与现状、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。所出让宗地均符合城镇建设规划，不存在违反规划出让的情况。
（三）供地方式的合法性情况
在国有土地使用权出让时，县国土资源局严格依照《划拨用地目录》、《协议出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定进行供地，供应土地的用途也符合国家的土地供应政策、《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》的要求。20_年度划拨国有土地使用权1宗，属党政机关和人民团体办公用地；无协议出让土地，凡经营性用地均以招、拍、挂方式出让，无违法违规供地行为。
（四）供地过程的规范性
第四章 土地使用权出让
一、判断题 （5小题，每题4分，共20分。正确选A，错误选B）1．土地使用权转让是转让人对土地使用权进行占有的结果。（）
2．国家对土地使用者依然取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前，不得以任何理由提前收回。（）3．土地使用权出让金应当全部上缴财政。（）
4．土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同可以由土地使用者双方签订。（）5．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，只要于届满前一年申请续期，应当予以批准。（）
二、选择题 （5小题，每题4分，共20分）1.招标是国有土地使用权（）的一种方式。
A.出让 B.租赁 C.作价出资 D.作价入股 2.住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为（）年。 3.土地使用权变更不包括（）
A.主体变更
B.客体变更
C.内容变更
D.其他事项变更 4.城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是（）
个月 个月 年 年
5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（）A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款
三、案例分析 （3小题，每题20分，共60分）案例一
1994年1月甲公司向市土管局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究，市土管局批准了该项申请，与甲公司签订了土地有偿使用合同，并办理了登记备案手续。同年5月，水泥厂正式投建，但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉，部分房屋开裂变形，迫使基建工程于10月初下马，未能如期完成建厂计划。适值此时，乙公司急于寻找场地建娱乐中心，甲、乙两公司经协商于同年12月签订了买卖水泥厂房屋财产合同，合同约定：(一)甲公司将水泥厂现有房屋10间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司；(二)甲公司在合同签订后15天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司，乙公司在接收上述房产和全部资料后将50万元价款一次性付清。次日，此事被他人举报到市土管局。与此同时，经他人帮助，甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质，到市土管局交待了错误行为的经过事实，承认这是一种违法行为，提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。问题：
1.甲公司和市土管局签订的土地有偿使用合同是否合法？
2.甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的违法行为？ 3.市土管局对此事应作何处理？
案例二
某市土地管理局因酒店公司未在约定期限内交清土地使用权出让金，于20_年9月30日决定：解除20_年11月23日与酒店公司签订的《国有土地使用使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，酒店公司已经支付的定金不予退还。酒店公司因此向该市中级人民法院提起诉讼。问题：
1.土地管理局与酒店公司签订的《国有土地使用使用权出让合同》是否有效？为什么？
2.酒店公司已经支付的定金该不该退还？
3.酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金该不该退还？
案例三
某县氯碱化工厂始建于1975年，系县有独立企业法人的地方国有企业。该厂职工377人，土地亩，系国有划拨土地。20_年被人民法院宣告破产还债。清算中，该企业资产土地价值243万，设备评估31万，房产45万。负债1800万元，设备变现16万元不是抵偿清算费用。因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。经清算组多次向当地政府报告，20_年县人民政府收回土地使用权。由于人民政府未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。问题：
1.土地使用权是否应交由政府收回？其法律依据何在？ 2.政府收回土地的方法在现实中是否可行？ 3.破产清算中，如何处置国有划拨土地使用权？
附：答案及理论分析
一、判断题
1．选B。土地使用权转让是转让人对土地使用权进行处分的结果。而不是占有。2．选B。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
3．选A。根据《_城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由_规定。
4．选B。根据《_城市房地产管理法》第十四条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”
5．选B。根据《_城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”
二、选择题
1.选A。根据《_城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”目前合法的土地使用权出让方式主要是招标和拍卖。因此，招标是国有土地使用权出让的一种方式。2.选B。我国以用途为标准，_规定为：普通标准住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐和别墅用地为40年；综合用地或者其他用地为50年。因此，住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为70年。
3．选B。土地使用权变更包括主体变更、内容变更和其他事项变更，而不包括客体变更。
4．选D。根据《_城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
5．选C。根据《_城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。”
三、案例分析 案例一 1．甲公司和市土管局签订的土地有偿使用合同是合法的。因为土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2．甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是一个变相的非法买卖土地使用权的违法行为，表面上看甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产，实际上包括房屋的所有权和土地使用权，而土地使用权未经有关土管部门批准个人或单位之间不准非法转让买卖的，其所签订的买卖合同属非法无效。
3．市土管局应作如下处理：宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一非法的变相买卖土地使用权的违法行为，是一严重错误，所签订合同非法无效，应予作废；基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公司未交付房价款，也未接收房屋财产，合同未完全实施)，双方领导及主要责任人认识错误态度较好，责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分；对水泥厂土地使用权暂予以收回处理。
案例二
1．根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系。被告市土地局与原告酒店公司签订的土地使用权出让合同，符合平等、自愿、等价有偿原则，是有效的。
2．根据《民法通则》第八十九条规定，依照法律的规定或者按照当事人协商可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行市土局与酒店公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金额的15%作为合同定金，该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力。《民法通则》第八十九条第（三）项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”酒店公司未在合同约定的期限内交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返回定金。3．酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金，《条例》并没有“不予退还”的规定，土地局没收部分资金，于法无据。因此，土地管理局应当退还酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金。
案例三
1．土地使用权不应交由政府收回。因为《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反面规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因草拟而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的地使用权收回故国家不得因该等土地使用权没有期限而可以限时收回。
2．政府收回土地的方法在现实中无法操作。国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。如果破产企业的划拨土地使用权由政府收回，那就造成清算组只能对破产企业的非房产财产进行处分，而不能转让破产企业的房产。破产清算组控制破产企业房产的出卖，而不能将土地使用权一并出让；国家的授权部门国土局可以对收回的土使用权进行出让，而无权同时变卖地上附着物的房产。依照这样理解，破产案件中很多事务就无法想象，也无法操作了。正如本案的情况，政府收回土地，但未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现。
3．破产清算中，国有划拨土地使用权应按以下方式处置：首先，城镇的土地属国有所有，国家享有土地所有权，破产企业享有的国有划拨土地使用权是国家因企业需要无偿赋予企业对国有占有、使用的权利，有特定的用途，企业并不能时行土地经营，亦不能因土地获取收益，更不能进行土地使用权处分。当企业破产后，自然不再需要使用该土地，国家可以收回其赋予破产企业的草拟和土地使用权并依法处置。第二、破产企业国有划拨使用土地建筑物、其他附着物属破产财产，破产企业清算组有权依照《破产法》的规定对其进行清理、估价、变卖和委托拍卖。第三、破产企业清算组在处理房产前，应依照《房地产管理法》的规定，履行相应的审批手续。
土地出让方式
出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有挂牌、招标和拍卖三种形式[1]。对于经过公开征集，只有一个受让方的，也可以采用协议转让的形式完成土地使用权出让。[2]
土地使用权出让（state land use conveyance），国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。
按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(_令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让活动依照下列程序进行：
一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。
七、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交;
二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;
三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交;
四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。
在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。
招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让计划和方案
国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。
1．出让方的权利义务
出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。
出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。
2．受让方应履行的义务
受让方应履行的义务主要有以下三项：第一，在签订土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部土地使用权出让；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。
在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：
1．出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；
2．出让金的数额、支付方式和支付期限；
3．土地使用期限；
4．建设规划设计条件，也称使用条件；
5．定金及违约责任。
国有土地使用权转让与出让区别大致包括如下几点：
(一)主体不同。
出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)行为性质不同
根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。
(三)转移条件与程序不同
出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
(四)交易市场不同
出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。
Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项
一、国有土地使用权直接转让
(一)国有土地使用权转让条件。
除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。
3、法律依据：
《房地产管理法》第 38 条、第 39 条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条
1.协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。
2.招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
3.拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
协议转让
协议转让是指产权交易双方在交易中心主持下通过洽谈、协商以协议成交的交易方式。企业产权转让中，由于目前市场机制尚不完善，而产权转让又涉及到转让方案的设计、职工安置、债权、债务的处理，产权转让行为的报批、资产的评估等诸多情况，所以企业产权交易往往还是以协议转让为主。但是_国有资产监督管理委员会在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让程序，也在第十八条规定“经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采用协议转让的方式。采取协议转让方式的，转让方应当与受让方进行充分协商，依法妥善处理转让中所涉及的相关事项后，草签产权转让合同，并按照本办法第十一条的规定程序进行审议。”第三十条规定“对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的，企业在实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让，经省级以上国有资产监督管理机构批准后，可以采取协议转让方式转让国有产权。”
凉土拍（挂）【20_】5号
根据《_土地管理法》、《_拍卖法》和_《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规的规定，经凉山彝族自治州人民政府批准，凉山州土地矿权储备开发整理交易中心决定公开拍卖下列宗地的国有建设用地使用权，现将有关事项公告如下：
织均可申请参加，法律另有规定的除外，申请人可以联合竞买，也可独立竞买。
三、本次国有建设用地使用权拍卖出让采用有底价增价拍卖方式，按照价高者得原则确定竞得人。
四、本次拍卖由凉山州土地矿权储备开发整理交易中心组织实施，出让的详细资料和具体要求，详见拍卖出让文件。申请人可于20_年4 月23 日至20_年5 月15 日（节假日除外），到会理县黎溪镇镇政府办公室索取拍卖出让文件。
五、申请人可于20_年4月23 日至20_年5 月15 日（节假日除外），到会理县黎溪镇镇政府办公室向凉山州土地矿权储备开发整理交易中心提出书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为20_年5 月15 日16时00分。
经审查，申请人按规定缴纳竞买保证金，并具备竞买条件，我中心将在20_年5 月15 日 17 时 30 分前确认其竞买资格。
六、本次国有建设用地使用权拍卖会定于20_年5 月16 日 10 时00分在会理县黎溪镇镇政府会议室举行。
联系地址：会理县黎溪镇镇政府办公室
开 户 行：会理县黎溪农村信用合作社 账 号：88340110513510774
凉山州土地矿权储备开发整理交易中心
二○一二年四月二十三日
我国城市土地出让方式
政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。
划拨出让方式是政府以行政划拨方式进行的土地出让。划拨的土地仅缴纳土地征用补偿、安置等费用，或者无偿使用，而且没有使用期限的限制。在计划经济时代，城镇土地一般都是通过划拨进行配置的。
协议出让方式的供方（政府）和需方（开发商）在议定条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。相比于划拨出让，协议出让已经有市场参与的因素，土地价格的确定经过了土地供给方和土地需求方双方的谈判，并确定了土地出让后的使用途径。
招标、挂牌和拍卖都是市场参与程度较高的出让方式。挂牌出让的方式综合了招标、拍卖和协议方式的优点，具有交易便捷、成本低廉、公开性强的特点。从市场参与程度上看，挂牌既保证了较高的市场参与程度，又给了需求方充分的时间分析和考虑挂牌条件。挂牌出让的方式综合了招标、拍卖和协议方式的优点，具有交易便捷、成本低廉、公开性强的特点。招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
将本文的Word文档下载到电脑
推荐度：