2023-07-05
2023-06-18
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2023-06-29
2023-03-19
更新时间：2024-04-28 19:39:00 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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自20xx年实施农村义务教育保障经费改革以来，公用经费的投入，加强了学校的软硬件建设，大大改善了教育教学环境；国家对学生助学金的落实到位，使国家的惠民政策落到实处，为贫困学生提供了生活补助，进一步减轻了学生和家长的经济负担。但由于存在资金拨付到位较晚的问题，造成公用经费使用及学生生活补助费发放的滞后，给学校各项工作的开展造成了一定的影响。
根据《xx县人民政府办公室关于做好迎接审计厅财政运行与风险情况专项审计调查工作的通知》（蓬府办40号文件要求，我校高度重视，精心组织安排，科学有序的开展了自查自纠工作，现将工作汇报如下：
一、中职学生资助金：
1、人数上报：我校严格按照国家有关政策，各班据实上报，学校精心核查人数，通过到班点名的方式逐一核对，然后上报人数，再后请上级领导到校，到班清查人数。最后才上报我校中职学生享受自助金人数，不存在虚报人数套取资金问题。
2、资金发放：我校按时、足额、据实按规定发放了资助金。资助金的发放，学校再次组织班主任、学生、学生家长、学校领导，请上级领导到场，通过点名、签字，发放的方式对资助金进行了发放。有资助卡的学生，我校给其足额打卡。
3、20xx年春季我校发放助学金万元，免学生学费万元；秋季发放资助金万元，免学生学费万元。
二、中职专项资金：
通过xx县政府采购中心对计算机及电子白板和电子成套设备公开采购后，省财政下拨的220万元专项资金余额为500390元。对设备专项资金余额，学校行政会商讨决定采购以下设备：
①书架及实训工具柜计划95000元，已通过xx县政府采购中心批准的分散采购成功；
②实训空调及安装线路计划300000元，正由xx县政府采购中心采购中；
③图书180000元，也正由xx县政府采购中心采购中。
根据区教育局文件精神，结合我校实际，认真规范财务管理，严肃财经纪律，进一步贯彻落实国家，省、市各项财务管理政策，切实履行会计监督职能职责、把学校资金监管工作落到实处，实现政策制度更加完善，资金使用管理更加阳光规范，促进学校教育事业的有序发展，现将学校教育专项资金自查报告如下：
1、学校领导非常重视，成立了校长为组长，副校长为副组长，全体校务成员为组员的领导小组，分工明确，把自查工作落到实处。
2、自查时间为XX年元月至XX年8月的资金落实情况。
3、义务教育生均公用经费，学校在年初做好预算，上级按时拨付资金，用于学校公用经费开支，不存在挪用及发放补贴等违规使用现象。
4、寄宿生贫困生补助专项资金。学校寄宿生贫困生建档成册，材料规范齐全，及时公示补助标准，及时发放资金，接受群众监督。
经过自查，学校没有发现违规违纪现象，重大事项资金使用情况能够及时公布、公开，做到了透明、阳光。我校将一如既往贯彻履行上级精神，照章办事。
房地产行业资金供求缺口分析报告
内容提要：
1、我们估计，20_年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较20_年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在20_年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
2、我们对20_年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果20_年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果20_年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在20_年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着20_年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
3、我们认为20_年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。
一．房地产行业概况
20_年的中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地 产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。
（一）宏观经济形势
从20_年5月开始，CPI指数开始显著上升，到20_年上半年CPI长期居于8%的高位。对此，央行从20_年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到20_年7月，CPI情况开始好转，预期20_年下半年CPI为6％，全年CPI为7％，20_年CPI将在5％－6％之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同时，GDP增速也出现了明显滑坡。预计20_年全年在10%左右，如果没有较为明显的调控措施，那么20_年GDP增速在9％左右。
图一：20_年至今宏观经济走势
经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12年以来的最高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下，外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。20_年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，20_年，欧洲和日本经济有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中国经济在创下20_－20_年持续五年平均10％以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景气下行通道。
（二）房地产行业供给面形势
20_年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。
从20_年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。
图二：房地产行业景气指数
从土地购置和储备情况来看，在《土地为祸、资金为王：中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中，我们估测截至到20_年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平米，沉淀的资金接近2万亿元。从截止到20_年第二季度的数据来看，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，20_年一季度的土地购置面积增长率达到，而第二季度环比迅速下跌到了的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制，20_年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上，增加亿平米，土地储备总量仍持续多于10亿平米。而土地购置成本也始终处于较高水平。20_年1、2季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升和，土地储备成本持续增加。
从开发面积的情况来看，20_年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入20_年第二季度之后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。
图三：房地产土地购置面积和开发面积走势
从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下，在固定资产投资的带动下，20_年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28％-30％左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点，20_年房地产投资增幅比05—07年并无明显回落。
图四：固定资产投资和房地产投资情况
房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，20_年第一季度，三者的同比增幅达到、和。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了、和，增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。
图五：全国新开工、竣工和施工情况
可以看出，20_年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。
（三）房地产行业需求面形势
从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。20_年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势，7月房地产销售面积同比下降，环比下降，呈现出20_年以来最大的跌幅。
图六：房地产销售面积情况
目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：
首先，20_年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，20_年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。
（四）房地产市场价格走势
房地产销售面积和销售金额的双双下降，从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。
从调整的进程看，20_年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到20_年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳，供求的双向下降支撑了上海房价，20_年2月起，但上海房价上涨的势头已经停止，7月，房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺，但是到20_年6、7月，京城房价环比上涨停止。从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。
全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。
图七：房地产销售价格指数
需求面的打击是房价增速减缓的主要原因，到20_年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。
二．房地产资金供求缺口分析
（一）房地产资金来源分析
从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。
从统计的数字来看，20_年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到20_年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅，与前期30%—40%的增幅相去甚远。定金及预付款增幅，其他资金增幅，也和前期差距很大。
目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。
图八：房地产资金来源分类
从资金供给总量的角度我们也可以发现，房地产资金在20_年第四季度达到一个顶峰，20_年较20_环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从20_年第四季度已经开始大幅向下，这种趋势从7－8月的数据来看还将持续，预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。
房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面：首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。
我们认为，先有需求空缺，然后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。
图九：房地产资金来源总计和增长率
（二）房地产资金支出分析
开发投资是房地产资金支出的主要部分，大概占房地产商总支出的70%—80%。从房地产开发投资的数字来看，20_年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。
房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，20_—20_始终保持着30%以上的增长幅度。
图十：房地产开发投资和投资增长率
房地产商的第二大资金支出是土地购置，20_年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到20_年上半年，土地储备规模也已超过亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。
图十一：土地交易量和土地价格指数
20_年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，20_年上半年则超过了2100亿元。
另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。
图十二：房地产商贷款应付本金和利息
最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到20_年税收支出已经接近2500亿元。
图十三：房地产企业税费
综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。20_年，房地产商的支出达到一个顶峰，从20_年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。
（三）房地产资金缺口历史分析
从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得，20_—20_年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高，5年基本稳定在68%—69%，贷款本金偿还所占比例一般在16%—18%，购买土地资金占比约11%—，税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。
从房地产资金流入的情况看，20_—20_年，开发贷款的占比一般在20%左右，而自筹资金的占比在30%—33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到46%—50%，其中的定金和预付款占比达到30%—40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。
表一：房地产企业资金周转情况分析
20_—20_年房地产行业的资金缺口情况尚不明显，20_在房地产市场景气度极好的房地产企业的资金供给甚至大于需求，20_年资金基本处于平衡状态，而20_—20_年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。
图十四：房地产商资金缺口情况
从20_—20_年的情况来看，20_年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入，20_年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。
三．房地产资金缺口预测及分析
（一）20_年上半年房地产市场评价和资金缺口计算
20_年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10％的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。20_年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。
此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向20_点而去。全国性的房地产市场调整也大体从20_年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。但是在刚刚过去的20_年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约528亿左右，问题刚刚浮现。
表二：20_年上半年房地产行业资金缺口情况（单位:亿元 ）
我们计算20_年上半年的资金缺口在亿元，缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于20_年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。
（二）20_年房地产资金缺口计算
20_年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成20_年的销售量较20_年有所下降；（2）是房价的下降，房价撑不过第三季度，20_年房价的调整势在必行；（3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（4）开发商将减缓投资开发增速；（5）紧缩的货币政策在20_年不会出现反转。尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。
在以上预期之下，我们对20_年的资金缺口情况进行预测，结果如下： 表三：20_年房地产行业资金缺口情况预测（单位:亿元）
假设条件：
（1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）；
（2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）；
（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，08年偿还03—05年贷款；
（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）；
（7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；
（8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。
（9）利用外资情况上下半年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变
表四：20_年参考数据（单位：亿元）
如此看来，在进入今年第四季度之后，房地产景气将继续下滑，资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。
（三）20_年房地产资金缺口敏感性分析
一、资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析（单位:亿元）
结论：房地产资金缺口对自有资金具有较强的敏感性，我们认为，房地产商提高资筹资金的比例有助于缓解资金缺口，是房地产企业解决资金缺口问题的重要方法。
二、资金缺口对20_年开发投资额增幅的敏感性（单位:亿元）
结论:资金缺口对开发投资额增幅的敏感性较高，开发投资额决定了房地产企业支出的绝大部分，如果未来房地产企业要应对资金紧缺的现象，减少开发投资是最直接的减少资金缺口的方法。
三、资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析（单位：亿元）
结论: 从上表我们可以看出，资金缺口对新增国内贷款增速的敏感性相对较弱。但是，如果央行放松银根，还是在一定程度上可以缓解房地产企业资金紧张的情况，但无助于行业景气的恢复。
四、资金缺口对拿地支出的敏感性分析（单位：亿元）
结论：资金缺口对拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，虽然地价近年来上涨及其迅猛，但地价占房地产总成本的比例11%左右，因此地价的变化敏感性相对较弱。
（四）20_年房地产资金缺口计算
对于20_年的房地产市场，我们认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期，在20_年全年行业没有复苏势头；其二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到20_年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。我们目前认为，房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。
决定20_年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，20_年底有望走出低谷。在这种预期之下，我们对20_年房地产市场资金缺口分两种情况进行预测：长期调整情况和短暂调整情况。
可能性1：中期调整、资金缺口近万亿。
如果20_年房地产市场出现中期期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量进一步萎缩，房价继续下跌，房地产投资迅速减弱，购买土地持续减少。整个房地产市场将进入衰退阶段。
表五：20_年房地产行业长期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）
假设条件：
（1）09年开发投资额增速下降20%；
（2）09年土地出让金同比下降20%；
（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款；
（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款全年同比下降20%；
（7）09年商品房销售面积下降20%，；
（8）09年房价下跌20%。
（9）利用外资情况和08年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变
可能性2：短期调整，资金缺口近5千亿
如果20_年房地产市场出现短期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量萎缩后年底出现反弹，房价小幅下跌后反弹，房地产投资反弹，购买土地持平。整个房地产市场将在09年的短期调整后，在第四季度开始出现明显复苏的势头。
表六：20_年房地产行业短期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）
假设条件：
（1）09年开发投资额增速和08年持平；
（2）09年土地出让金同比下降10%；
（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款；
（4）税收支出同比下降5%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款和上一年保持一致；
（7）09年商品房销售面积上升5%，；
（8）09年房价上升5%。
（9）利用外资情况和08年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变
我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下：
1、宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，20_－20_年间，我国连续5年GDP增速高于10％，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，20_年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在20_年领先于其他行业出现明显复苏。
2、目前房地产行业遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应，第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。
3、房地产行业的中期调整，反过来又可能加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力。此外，房地产行业的调整也可能严重恶化我国中低收入阶层的就业状况。下表给出了目前商业银行贷款的行业分布情况。
表七：主要商业银行的贷款行业结构
从总体而言，房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款是万亿级的，但是现在尚难以判定贷款损失的严重程度。
4、外资难以充当房地产行业的主要资金供给者，主要的理由如下：第一，迄今为止外资在中国房地产行业始终不是主角，在我们20_年所做的《外资进入中国房地产行业的渠道及规模估测报告》中，指出外资在房地产开发、购买和租赁市场上，除高端写字楼租赁市场之外，外资的份额估计未超过20％，在央行和外汇管理部门收紧外资进入房地产行业的渠道之后，目前外资进入该行业更为困难。第二，次贷危机在美国国内和全球范围内的蔓延远未结束，全球金融动荡百年一遇，在这样的背景下，欧美大型金融机构迅速从流动性过剩转向流动性紧缩，目前已经出现从新兴市场撤资的初步迹象，估计未来两年内，中国的外贸顺差以及利用外资FDI均将呈现较为明显的下滑。因此这轮房地产行业调整不太可能伴随外资蜂拥而入“抄底”的现象。
5、针对宏观经济的扩张性调控政策，例如增值税转型、温和放松信贷、积极灵活的财政政策等等均不足以使得房地产行业景气回升。相对而言，地方政府在地价款支付、地方税费征收方面可能对房地产行业相对较为宽容，即便如此，行业调整仍然难以避免。
四．房地产上市公司分析
（一）上市企业总体净利润分析
20_—20_年，房地产上市企业的营业总收入以及营业总成本都逐年递增，其中收入的增长幅度大于成本的增长幅度，尤其在06和07年两年上市企业净利润的大幅增长。然而，情况从20_年开始有所改变，随着房地产企业营业收入的下降，净利润也在被压薄。从上市公司的数据来看，20_年难以实现像20_年一样的净利润高速增长的局面。
图十五：房地产上市企业营业总收入和总成本情况
20_年第一和第二季度净利润之和只占20_年净利润的43%，即使下半年净利润的增长速度与上半年持平，那么08年净利润也要比20_年要低亿，况且房地产企业20_年下半年所面临的形势更加严峻，净利润可能在下半年较下半年有所下滑。总体而言，房地产上市公司20_的盈利情势并不容乐观。
图十六：房地产上市企业净利润情况和增长率
（二）房地产上市企业总体现金流分析
从上市企业的现金流情况来看，净现金流与07年相比已经明显减少。在08年第二季度比第一季度下降80亿元，而且可以看出，第二季度的净现金流已经为负。经营活动、投资活动和筹资活动的情况如下图所示：
图十七：房地产上市企业经营活动、投资活动和筹资活动现金流情况
净现金流的是由经营活动现金流与融资及投资活动现金流相加总得到的。净现金流为负，也是由这几方面原因造成的：
第一，企业经营活动的现金流情况，许多购房者由于房价过高而无力购买，企业销售情况严重受阻，经营现金流在08年1、2季度出现了明显减少的现象。
第二，企业的投资活动在20_年仍然高速攀升，20_年一季度的投资活动现金流就已经超过了20_年全年的投资活动现金流。投资活动的活跃，以及资金成本的上升给现金流状况带来了较大的负面影响。
第三，上市企业的融资活动所带来现金流与股市状况高度相关。我们可以看出，在市场高涨的20_年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而现在我们面临着资本市场低迷，因此融资比较困难，第一季度融资活动的现金流为亿元，第二季度比第一季度融资减少亿元，为亿元，还不到07年融资现金流的10%。
图十八：房地产上市企业总体现金流情况
从净现金流的情况看，20_—20_年，房地产上市企业的净现金流相对平衡，而20_年和20_年房地产企业在房价上涨的强烈推动下，现金流情况良好，出现了较大规模的正现金流，特别是20_年，这种情况到达了一个顶峰。到了20_年第二季度，房地产企业的净现金流出现反转，在下半年经营现金流负值会继续增大，而筹资活动依旧不活跃的情况下，预计20_年全年房地产上市企业的净现金流为负，随着时间的推移，20_年下半年资金紧张状况比上半年严峻，而20_年则比20_年严峻。
xx市人民政府：
我校是一所公立全日制的事业单位，负责对社会主义新农村新龙村五千三百多群众的子女实施九年义务教育的神圣责任。现有在校学生807人，教师29人。
10多年前，为了普及两基，建起了一幢三层共1010平方米的教学大楼及580米长的围墙。由于各种客观原因，学校的部分设施老化严重，如教学楼的窗户老化腐烂、教学大楼经市防雷检测中心定为不合格、以及紧靠路边的围墙出现较大的裂缝和倾斜。所有这些，对师生和附近群众的生命财产安全造成了严重威胁。目前学校经费短缺，无力更新和维修。现特向人民政府申请援助，给大楼装上铝合金窗、安装避雷针和维修围墙，所需资金约万元，恳请政府审批。（附件）
xx小学
根据县教育局通知精神，近期我校组织专人对近几年债务化解、民生工程及专项等涉农资金的使用情况进行了认真的自查，现将自查情况报告如下：
一、自查组织：
成立了由周锁牢校长任组长、其他相关负责同志为成员的组织机构，对学校近几年所涉及资金作用情况进行了逐一自查。
二、自查范围
这次自查重点是检查近几年义务教育经费的使用情况。(营养餐实施情况、“一补”执行落实情况、寄宿生联动补助的发放情况，学校专项资金使用情况及债务化解情况)。
三、自查内容
(一)专项资金使用情况
1、营养餐实施情况：
（1）、享受营养餐学生：每一位在校生。
（2）、营养餐供应每周5餐，学校食堂管理人员专人负责配餐。
（3）、营养餐资金管理规范，台帐登记清楚规范。
2、“一补”执行落实情况：
（1）、按教育局文件认真评议学生贫困生，并将其名单进行公示。
（2）、所拨专项资金按时足量发放到每一位贫困生生手中，并将发放照片留档备查。
3、寄宿生联动补助的发放情况：
（1）、落实每学期住宿生人数，并及时建档成册上报。
（2）、凡住宿学生均享受寄宿生联动补助，每学期均及时公示补助名单、补助标准，及时发放补助资金，并将发放名册留档备查。
4、危房改建资金使用情况：
（1）、为保师生安全，学校组织专人定期对学校校舍安全情况进行排查；
（2）、发现问题及时上报，并组织人员及时维修。
（3）、危房改建申请上报获批后通过招标的方式对危房进行改建，并由专人负责监管工程进度及施工质量。
（4）、危房改建所涉及资金均有正式发票，其上备注有使用用途，负责人签字，并将有账目明细表、资金支出情况进行公示。
（二）债务化解：
近几年，我校利用现有资金对前期债务进行化解，共化解债务xx元，杜绝了“一边清理老债、一边产生新债”的现象。
（三）其他检查
检查中没有发现收费住宿生费、借读费，代收费、服务性收费，教师没有违规订教辅资料并从中牟利和违规补课收费情况。
经自查，学校没有发现违规违纪现象，重大事项资金使用情况能够及时公布、公开，做到了透明、阳光。我校将一如既往贯彻履行上级精神，照章办事。
按照永财绩(20xx)3号文件的要求，我校对20xx年市财务部门下拨的财政扶持学校专项资金的使用情况和达到的效果进行了认真的自查，现将自查情况报告如下：
一、基本情况
(一)、获得专项资金扶持基本情况
为了保障学校事业发展的需要，20xx年财政安排专项经费万元，具体项目情况如下;
A:运动员训练伙食补助专项经费90万元。B:举重、游泳基地配套经费30万元。C:义务教育保障经费万元，用于开展九年义务教育。
(二)、各项目资金使用情况
1、运动员训练伙食补助专项经费90万元。为保证运动员、教练员训练营养补充的需要，为国家培养更多、更好的竞技体育后备人才，为国家争光，为永州争光。根据湘体字[20_]6号文件规定，我校现有在训运动员280人，带训教练员20人，按每人每天10元伙食标准，全年按300个实训日计算，年需经费90万元，财政实际安排经费80万元，学校实际支出143万元，有力的保障了运动员训练营养的补充，为提高训练成绩打下了基础。
2、举重、游泳基地配套经费30万元。根据湖南省体育后备人才培养条例的有关规定，按照1:1配备的政策，为我市培养更多合格的竞技体育后备人才，财政实际安排经费30万元，学校实际支出37万元。
3、义务教育保障经费万元，用于开展九年义务教育所需的书籍、水电等支出，学校实际支出万元经费全部拔付到账。专项资金综合使用情况及绩效评估主要体现在以下几方面：
1、项目经费按照项目实施进度安排，按时足额到位。未出现截留、挤占、挪用等现象。
2、经费到达后，我校制定了资金使用方案，严格按项目计划和规定用途专款专用;建立健全会计核算制度，专项核算财政扶持学校发展专项资金的使用情况。
3、我校定期向主管部门汇报项目进展与专项资金核算使用情况。项目按照序时进度进行，自筹资金已经基本到位，未出现项目滞后情况。
4、项目经费主要用于弥补运动员训练伙食补助和参加各级各类比赛以及保障运动员的书籍课本和水电支付等。
5、所有申报项目的实施都已按照预定目标快速、高效组织实施并取得较好的效益。
二、存在的问题和建议
1、财务管理人员专款专用意识不强，认为都是财政预算安排拨付的资金，只要没揣进个人腰包，为单位工作怎么使用都行。导致对专项资金实行单独核算的`过程中，项目经费与经常性经费存在混合使用的现象发生。
2、财务经办人员缺少控制意识，对于专项资金的使用只是数字上的简单汇总，而没有从财务角度加以分析和运用，特别是缺乏对资金使用情况的综合评价，没有通过费用预算进行专项资金支出控制，对资金使用结余或者超支的具体原因做出科学、合理的分析。
管委会：
中心学校自x年迁入新校区以来，办学规模不断扩大，学生数不断增加，至x年秋季开学，学校教学班已达到21个，学生数1150人，教职工近70人，已顺利完成从小学到九年一贯制学校的过渡。
但学校快速发展的同时也面临一些困难：
一、学校各项配套设施还不够完善，如各学科实验室、电教室、会议室的建设;
二、宿舍楼及食堂的投入使用使学校水电费方面的开支激增;
三、运动场所还不够完备，各种运动健身器材配备还不够齐全;
四、教学楼是在原美术学校基础上建立，所以教室的结构不适合中小学使用，需要进行适当改造，同时教学楼房顶出现渗水情况、地面、电路、下水管道等也相继出现问题，需要修缮;
五、教师办公条件还比较简陋，急需改善。
以上困难仅依靠教育局拨义保经费远远无法解决，为保
证学校教学工作的正常进行和学校快速发展，现特申请管委会下拨x年度教育经费十五万元，以解决学校困难。
特此报告，请予批示。
中心学校
x年10月9日
尊敬的领导和老师
自本学期开学以来，为了迎接我校百年校庆，我院各个社团都十分积极的举行了一系列的活动， 活动不仅丰富了同学们的课余生活，锻炼了同学们各方面的能力，同时还为我院迎接百年校庆添上了靓丽的颜色。
举办好的活动，需要有好的创意，好的策划，好的宣传，也需要有一定经费上的支持。但在活动过程中，我们逐渐发现了一些问题。
1、现状
社团举办活动的开销均来源于新生入会时缴纳的会费(10元/人)，每个协会一年能收取的活动经费大概为二三百元，其中社团部收取30%用于资金调动，即：将举办活动较少的社团的部分资金拨给举办活动较积极的社团，使这些社团能有充裕的资金支持，让他们的活动能达到预期甚至更佳效果。
今年社团部共收取调动资金490元，而大部分社团收取的会费在上学期的活动中已基本告罄，现阶段活动开销来源于这部分调动资金。开学以来的手工艺品大赛，古韵文学知识竞赛已花去了335元，即将举办的英语演讲比赛预计花费一百五十余元。社团部的调动资金也将所剩无几。
2、以往情况
往年，社团活动经费部分是由外联社拉赞助而获得，但20xx年外联社并入学生会成为外联部，主要为学生会举办的各大型活动提供资金支持，而为社团这边所能提供的赞助就打了折扣。
去年组织的活动并不是特别多，有些活动是同学生会部门合办的，活动经费由学生会负责，所以在资金这方面没有出现什么明显问题。
今年是特殊的一年，是我们母校百岁诞辰的一年，校社联的会议上多次表达了学校领导对社团的重视，同时也希望各社团能够xxx给力xxx，百团献礼，为百年校庆添彩。所以我相信，如果我院各社团能够xxx给力xxx发展，那么生命科学学院的旗号也会更加响亮。
我相信，这并不是一个短期的问题，如果社团想要发展壮大，经费问题将长期存在
3、如果解决社团活动经费问题
关于这一问题，我与社团部成员及各社团会长集思广益，最终讨论结果按可行性排列如下：
1)社团部根据各社团往年举办活动的情况，做出预算，并在9月份申请院办老师下拨本年度活动资金至团委。各社团举办活动时，再由社团部向团委申请使用这部分资金。
2)与学生会外联部结合，活动前由外联部拉取赞助，用于活动经费。但考虑到外联部同时还要为学生会各活动拉赞助，以及现在拉赞助的成功几率，可能会耽搁活动的进行，并且在各社团之间资金分配方面也可能出现问题。
3)社团自己组建外联小组，活动前争取赞助。可以请外联部做些经验传授，但这需要长期锻炼，同时考虑到学生的安全问题，此方法可以考虑但可行性不大。
经过讨论，我们一致认为，第一方案可行度较高。
因此，我们统计了本年度各协会的活动开销及由于经费不足而夭折的活动预计开销，如下：
4、年度经费预算
1)会费收入：1570元
2)各协会支出(元)：
阳光体育协会325达达语言协会350
兰梅斋290兰意倒影文学社364
青年志愿者协会560PC技术协会120
爱心家教社100总支出：2109
3)由于经费问题未能举办的活动支出：350元
4)收支差：20xx 350-1570=889元
望老师根据本年度的收支情况，酌情给予社团活动一定的资金支持，有了您的支持，我们誓将我院社团发展更好。
年 月 日
乡人民政府：
我校现在根据县乡政府的决策部署，我们紧扣学校实际，强化宣传教育，开展集中整治，全面推进“美丽·清洁校园”活动，现取得了明显成效。活动开展以来，共组织力量1000多人次，环境整治行动30次，清理垃圾10多车，完成垃圾池建设1座，为师生营造了良好的学习环境。
虽然我们取得一些进展，但“美丽·清洁校园”活动是个长期性的活动，由于学校经费紧缺，今后将对活动受到很大影响，现特向乡政府申请拨付20xx元资金用于清洁校园活动，主要用于垃圾清运人工费、车费;添置劳动工具;购买除草剂;宣传教育材料费等。更加快推进清洁工程建设，逐步改善校园及校园周边的环境。
为保证农村清洁工作正常运转，特向乡政府申请X元资金，专用于“美丽·清洁校园”活动的开支。
此 致
中心小学
尊敬的教育局领导:
xx乡xx小学现址在贫困山区xx村民小组，离xx乡政府18公里。xx小学原属省定村级完全小学，因生源逐年减少，学生数达不到村级完全小学要求，现有2个教学班，在校学生48人，教教师2人。
xx小学校区生源主要以xx村民小组少年儿童主，xx村民小组现有 农户，常住人口 人，现有适龄儿童 人。因xx村民小组离乡政府较远，学生就学不便，为使地区儿童更好的接受教育，经综合考虑，xx小学为长期保留学校。
近年来，各级党委、政府和教育主管部门先后投入大量资金，为xx小学建盖了砖混结构教师、砖木结构教师宿舍和厕所、及水泥地板球场、围墙等硬件设施，学校的办学条件得到了较大改善。但今年我县‘’地震中，xx小学也受到了不同程度的损失，砖混结构教师轻度受损，围墙倒塌40余米，教师宿舍、学校厕所严重受损。其中围墙、教师宿舍、学校厕所急需拆除重建，重建需投入资金多，经测算造价为20余万元，为能及时恢复重建我，改善学校办学条件，提高教育质量，特恳请 给予解决20万元学校重建资金为盼!
此请示妥否，请予批示。
(一) 专项资金使用情况
1、营养餐实施情况：
（1）、享受营养餐学生：每一位在校生。
（2）、营养餐供应每周5餐，学校食堂管理人员专人负责配餐。
（3）、营养餐资金管理规范，台帐登记清楚规范。
2、“ 一补”执行落实情况：
（1）、按教育局文件认真评议学生贫困生，并将其名单进行公示。
（2）、所拨专项资金按时足量发放到每一位贫困生生手中，并将发放照片留档备查。
3、寄宿生联动补助的发放情况：
（1）、落实每学期住宿生人数，并及时建档成册上报。
（2）、凡住宿学生均享受寄宿生联动补助，每学期均及时公示补
助名单、补助标准，及时发放补助资金，并将发放名册留档备查。
4、危房改建资金使用情况：
（1）、为保师生安全，学校组织专人定期对学校校舍安全情况进行排查；
（2）、发现问题及时上报，并组织人员及时维修。
（3）、危房改建申请上报获批后通过招标的方式对危房进行改建，并由专人负责监管工程进度及施工质量。
（4）、危房改建所涉及资金均有正式发票，其上备注有使用用途，负责人签字，并将有账目明细表、资金支出情况进行公示。
（二）、债务化解：
近几年，我校利用现有资金对前期债务进行化解，共化解债务 元，杜绝了“一边清理老债、一边产生新债”的现象。
（三）其他检查
检查中没有发现收费住宿生费、借读费，代收费、服务性收费，教师没有违规订教辅资料并从中牟利和违规补课收费情况。
经自查，学校没有发现违规违纪现象，重大事项资金使用情况能够及时公布、公开，做到了透明、阳光。我校将一如既往贯彻履行上级精神，照章办事。
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