商品房买卖合同网上备案系统中系统结构的选择

当前许多城市都已实现或正在进行商品房预销售合同网上即时备案(简称“网上备案”)。网上备案业务的开展需要有一个功能与之匹配的 计算 机管理系统为其提供技术支撑。而建设这个计算机管理系统的第二步是制定一个能够满足业务需求的设计方案，其中最主要的就是选定最佳的系统结构模式，即系统的选型。系统结构选型是否得当，关系到系统投入运行后，系统业务流是否流畅、安装维护是否简便以及系统升级的难易程度等多方面因素，直接决定人、财、物等多项运行成本的投入。

目前 ，系统结构模型主要有C/S结构(C1ient/Server的简称，客户机/服务器模式)和B/S结构(Browser/Server的简称，浏览器/服务器模式)两大类。本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来阐述如何选定最佳的系统结构模型。

一、合同网上备案方式及 内容

合同网上备案是指房地产开发 企业 在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签定合同时，在网上进行合同确认和打印的行为。房产管理部门将定期汇总、 分析 和发布全市的新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。对于违反规定或者不信守承诺的房地产开发企业及其委托的代理销售经纪企业，房产管理部门将建立开发、销售企业的信用档案，将其网上公示，并载入该企业的信用档案。

1.房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后，通过网站，即时公布下列信息：

(1)商品房预售许可证或房地产权属证明的主要内容，包括开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、可预(销)售面积、基础设施和公共设施情况；

(2)商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数，总层数以及具体房号清单；

(3)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图及每套房源的结构平面图；

(4)房地产抵押、查封等权利限制情况；

(5)商品房买卖合同示范文本；

(6)商品房的预(销)售均价。商品房拟预售的均价，将由房地产开发企业在办理商品房预售总登记时，向房产管理部门申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟预(销)售均价的，应当向房产管理部门申报，办理网上即时变更手续。

2.房地产开发企业所开发的商品房项目，如果有下列情况之一的，不得办理网上备案手续：

(1)预(销)售的商品房项目有项目转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外)；

(2)预(销)售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，或抵押权人未出具同意出售，再抵押(按揭)的书面证明的；

(3)商品房项目被法院依法查封的；

(4)其他 法律 法规禁止出售的。

3.即时反映备案商品房的销售状态，应当在商品房买卖合同或定金合同签约的第二天之前，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房的可预(销)售状态更改为已预(销)售或已预订状态。

定金合同网上备案后，在签订商品房买卖合同时，合同主体不得变更。买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，商品房买卖合同主体不得变更。也就是说，备案之后，购房人不能随意更改。

4.房地产开发企业与预订人应当自签订定金合同15日内签订商品房买卖合同。未在规定期限内签订商品房买卖合同，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房恢复为可预(销)售状态。

5.凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，申请预留房源的，应明确预留房源销售时间。

6.购房人申领房屋产权证前，当事人双方经协商一致，需要对合同中选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的；应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其他有关材料，向房产管、理部门申请办理合同变更备案手续。

当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。

7.商品房由“预售”转为“现售”(即房屋由“期房”转为“现房”)，房地产开发企业必须委托具有测绘资质的测绘公司对商品房面积进行实地测绘，在取得测绘报告后，由房产管理部门通过“网上备案操作系统”，将该商品房的项目的实际信息与商品房预售时网上公布的信息进行校核后公布，原商品房信息由“预售”转为“现售”状态。

8.商品房预(销)售，开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同。预(销)售人应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同向房产管理部门办理登记备案手续。

二、合同网上备案系统需求分析

1.工作端分散、覆盖地域广

房地产开发企业要在其各自的销售场所进行操作，销售场所遍及城市各个部位，有的还会远离主要市区设立在卫星城市，所以工作端涉及地域非常广大，最大可覆盖数千平方公里(如直辖市)。此外，异地购房则会出现工作端距离数据中心数千公里的情况，

2.工作端数量大

3.涉及相关业务部门

合同网上备案业务除合同联机打印外，还涉及商品房预售许可证发放、商品房合同备案、楼盘表信息校核、房地产抵押、房地产查封等业务。此部分业务属于房产管理部门职能，因此系统要同时面对房地产开发企业和相关业务部门两部分用户，并对其按不同功能、不同权限加以区分。

4.各开发企业设备、人员条件差异大

房地产开发企业相关操作人员计算机操作水平参差不齐，部分计算机设备陈旧老化，安装的计算机操作系统多种多样。

5.二手房网上备案

目前，合同网上备案业务还只限于商品房买卖，但随着房地产市场日趋规范，亦有二手房买卖合同进行网上备案的可能性。因此，系统设计时应考虑到日后针对二手房买卖合同网上备案的功能扩展。

6.信息发布

通过互联网定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，提供政策法规及业务流程查询服务，公示企业信用档案，建立二手房信息平台。

三、B/S与C/S结构概述

C/S结构： 应用 程序被分布到客户机和服务器上，其中表示层与应用逻辑层分布到客户机，数据资源层分布到服务器。客户端完成一定的计算任务并通过一定的协议和接口与服务器通信，请求完成一定的服务或要求得到数据。服务器通常采用高性能的PC、工作站或小型机，并采用大型数据库系统，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客户端安装专用的客户端软件。

B/S结构：基于B/S模式的三层体系结构将表示层、应用逻辑层、数据资源层分布到不同的单元中，表示层对应的客户端由浏览器和Web服务器的动态页面组成，接收用户的处理请求并交给应用服务器。应用逻辑层对应于应用服务器，应用服务器中的中间件完成业务逻辑处理，处理过程中会使用数据资源层的服务来得到必要信息或存储修改相应的数据。数据资源层对应于数据库服务器，数据库服务器实现对数据库的管理和库中数据的访问与增删改。客户机上只要安装一个浏览器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服务器安装Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等数据库，浏览器通过web服务器同数据库进行数据交互。

四、B/S与C/S结构比较

1.系统构架

C/S结构软件一般采用两层结构，客户端提供用户界面、运行逻辑处理应用；数据服务器接受客户端SQL语句并对数据库进行查询，然后返回查询结果；客户端将数据进行计算(可能涉及到运算、汇总、统计等)并将结果呈现给用户。用一个形象的比喻来描述就是：服务器端像一个仓库，主要功能是存储原材料和成品，但并不进行加工；而客户端就像加工车间，完成从原料到成品的整个制造过程，然后将成品存储到仓库。由于业务的处理逻辑主要在客户机端执行，因此这种结构也被称为胖客户(Fat client)结构，其最大的优点在于结构简单，开发和运行的环境简单。C/S二层计算模式的基本结构如图1所示。

B/S结构软件采用的是三层结构，在传统的二层结构的基础上增加了应用服务器。客户端接受用户的请求，客户端向应用服务器提出请求，应用服务器从数据库服务器中获得数据，将数据进行计算并将结果提交给客户端，客户端将结果呈现给用户。通过这样的结构设计，使得应用逻辑被所有用户共享，这是两层结构应用软件与三层应用软件之间最大的区别。B/S三层计算模式的基本结构如图2所示。

这两种结构的不同点是，两层结构中客户端参与运算，而三层结构中客户端并不参与运算，只是简单地接收用户的请求，显示最后的结果。由于三层结构中的客户端并不需要参与计算，所以对客户端计算机的配置要求是比较低的。

此外，C/S结构已经由二层结构向三层结构 发展 ，但仍未从根本上改变其胖客户结构，C/S三层 计算 模式的基本结构如图3所示。

2.用户数量

C/S结构的数据库与每个用户都建立一个连接，当用户数量增多时性能会明显下降，特别是当超过某一临界点时，整个系统性能会急剧下降到不可忍受的程度。

B/S结构中系统处理负载分布在 应用 服务器和数据库服务器上，应用服务器的数量可以根据访问量进行扩展配置采用CLUSTER结构方式，当用户数量增多时性能不会明显下降。业务处理驻留在应用服务器上，应用服务器可以建立与数据库系统的连接池，通过复用连接可以支持更多的客户。

3.客户端

C/S结构的客户端能够处理任务，这虽然对客户机的要求较高，但能充分发挥客户端pc的处理能力，很多工作可以在客户端处理后再提交给服务器。

B/S结构在客户端对大容量数据进行深层次 分析 、汇总、批量输入输出、批量更改的工作中存在困难，尤其更难实现图形图像等复杂应用，在需要与本地资源(如调用本地磁盘文件或其他应用程序，如扫描驱动、OCR识别、图型压缩与解压缩和工作站本地密码机的调用等)进行交互性的操作上极不方便。

传统的C/S结构虽然采用的是开放模式，但这只是系统开发一级的开放性，在特定的应用中无论是Client端还是Server端都还需要特定的软件支持。由于没能提供用户真正期望的开放环境；C/S结构的软件往往需要针对不同的操作系统系统开发不同版本的软件。在每一台客户机上不但要安装应用程序，而且必须安装相应的数据库连接程序，还要完成大量的系统配置工作。

B/S结构系统的客户端都是标准的浏览器，所以大规模部署使用不会引起系统管理难题。采用Internet/Intranet技术，以TCP/IP作为基本通信协议适用于局域网和广域网环境用户，可以通过Internet或DDN专线访问系统，这些显而易见的优势使B/S结构软件系统相对易于把握。而且这一特性能够实现不同的人员，从不同的地点，以不同的接入方式(比如LAN，WAN，Internet/Intranet等)访问和操作这个B/S结构的软件系统。

4.维护工作

C/S结构的客户端需要安装专用的客户端软件。首先；涉及到安装的工作量；其次，任何一台电脑出 问题 ，如感染病毒、硬件损坏，都需要进行安装或维护；还有，系统软件升级时，每一台客户机都需要重新安装，其维护和升级成本非常高。假如一个系统中共有50个客户站点使用一套C/S结构的软件，则当这套软件进行了哪怕很微小的改动后(比如增加某个功能)，系统维护员都必须将服务器更新到最新版本，将客户端原有的软件卸载，再安装新的版本，然后进行设置。最为可怕的是客户端的维护工作必须不折不扣地进行50次。若其中有部分客户端是在另外一个地方，则系统维护员还必须跑到这个地方再进行卸载、安装、设置等工作。

而B/S结构的软件系统客户端不必安装及维护，系统维护员只要将应用服务器的软件升级到最新版本就行了，用户只要重新登录系统，使用的就已经是最新版本的软件了。随着软件系统的改进和升级越来越频繁，B/S架构的产品明显体现出更方便的特性，无论用户的规模有多大、有多少分支机构，都不会增加任何维护升级的工作量，所有的操作只需要针对服务器进行。尤其是客户端部署在异地时，对人力、时间、费用的节省是相当惊人的。

5.扩展性及开发周期

当C/S结构的三层结构中有一部分需改变时，就要关联到另一模块的变动，使系统极难升级。通常应用逻辑的改变意味着客户机端代码的重写并需要更新所有客户机程序。但与B/S结构相比，从技术成熟度及软件设计、开发人员的掌握水平来看，C/S技术相对成熟可靠，开发费用较低，开发周期较短。

B/S结构中三部分模块各自相对独立，其中一部分模块改变时，其它模块不受 影响 ，系统改进变得非常容易，且可以用不同厂家的产品来组成性能更佳的系统。虽然采用C/S结构开发系统在费用上较低开发周期也比B/S结构短，但由于C/S结构固有的一些缺点，要开发出具有很强可扩展性的程序有很大困难。

6.培训及部署

C/S结构的用户界面是由客户端软件所决定的，其使用的 方法 和界面各不相同，每推广一个软件系统都要求用户从头学起。B/S结构的用户界面则统一在浏览器上，而浏览器易于使用、界面友好，不需再 学习 使用其它的软件，从而一劳永逸地解决了用户的使用问题。

此外，B/S结构最大的优点就是易于部署，即可以在任何地方进行操作，而不用安装任何专门的软件，只要有一台能上网的电脑就能使用，这就是所谓的。客户端零维护”。而且系统用户的扩展非常容易，只要能上网，再由系统管理员分配一个用户名和密码就可以使用。它甚至可以在线申请，通过内部的安全认证(如CA证书)后，不需要人的参与，系统可以自动分配给用户一个账号进入系统。

7.系统安全

C/S结构的数据储存管理功能较为透明。在数据库应用中，数据的储存管理功能是由服务器程序和客户应用程序分别独立进行的。由于客户机直接与数据库服务器进行连接，用户可以很轻易地改变服务器上的数据，无法保证系统的安全性。

B/S结构容易根据需求部署各种安全模型，在局域网、广域网环境下都能使用，而且现有浏览器都支持SSL等安全协议，很容易实现客户端通信数据的加密，这在C/S结构中将花费极大的代价才可能做到。它能有效地保护数据平台和管理访问权限，从而间接提高服务器数据库的安全指数。B/S结构在客户机与数据库服务器之间增加了一层Web服务器，使两者不再直接相连，客户机无法直接对数据库操纵，有效地防止用户的非法入侵。

另外，对于集团级的异地软件应用，C/S结构的软件必须在各地安装多个服务器，并在多个服务器之间进行数据同步。如此一来，每个数据点上的数据安全都会影响整个应用的数据安全，其安全性令人无法接受。对于B/S结构的软件来讲，由于其数据集中存放于数据中心的数据库服务器，客户端不保存任何业务数据和数据库连接信息，也无需进行数据同步，所以这些安全问题也就 自然 不存在了。

五、方案对比

下面针对合同网上备案系统具体特点，逐项对两种结构进行优劣对比(见表1)。比较后，可以得出B/S结构比C/S结构更适用于合同网上备案系统，尤其是在解决工作端分散覆盖地域广、工作端数量大等方面尤为突出。尽管C/S结构在使用第三方设备方面更加优异，但因该系统业务方面无此类需求，而没有形成优势。

六、综述

就传统的C/S结构而言，由于数据的存取和处理主要依赖于客户端程序，本地化的程序配置复(如必须配制本地ODBC或固定服务器机器名等)，逐台配置机器对于一个拥有多用户的复杂系统而言，工作量较大，维护成本高：而应用程序由于需要经常更新，因此逐台更新的问题比较复杂；另一方面，C/S结构对 网络 底层协议的依赖性大，由于部份程序不是建立在TCP/IP协议之上的，因此对防火墙、多网端等等问题的解决并不方便，对跨平台(如Unix-Windows)的支持也稍显不足；此外， 目前 的应用系统建设一般都超出了局域网范畴，传统C/S结构对实现内网/外网、局域网/广域网间的有机整合也有局限。

相对来说，B/S结构对用户的技术要求比较低，对前端机的配置要求也较低，而且界面丰富、客户端维护量小、程序分发简单、更新维护方便。它容易进行跨平台布置，容易在局域网与广域网之间进行协调，尤其适宜信息发布类应用、但是，B/S结构在客户端对大容量数据进行深层次分析、汇总、批量输入输出、批量更改的工作中出现困难，尤其更难实现图形图像等复杂应用，对于需要与本地资源(如调用本地磁盘文件或其他应用程序，如扫描驱动、OCR识别、图型压缩与解压缩和工作站本地密码机的调用等)进行交互性的操作上极不方便，因而难以适用于基于流程类的办公、办证、审核等系统。

商品房买卖合同网上备案业务系统由于客户端分布广、数量多、设备种类多、人员素质差异大等因素，实施C/S结构方案困难较大。B/S结构在客件应用件应用上亦有缺陷，但因商品房买卖合同网上备案业务在此类问题上无相应需求，因此影响较小。因此，B/S结构方案更适用于商品房买卖合同网上备案业务系统。

以上分析表明，C/S结构与B/S结构各有利弊，只有将他们的特点进行互补，按照自身特点选择适合的技术平台，才能实现最大程度的应用。

推荐阅读：

　　试论当前农村信用社不良贷款的现状及成因

　　中国宏观经济形势与房地产调控

　　我国产业结构的变动和调整（二）

　　关于昆明团结乡城市休闲农场规划建设条件研究

　　新农村建设中公共产品供给主体的变迁

　　房价持续攀升对金融市场的冲击及对策