2023-07-05
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2023-06-29
2023-03-19
更新时间：2024-03-15 15:23:01 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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买二手房，最怕买到产权有瑕疵纠缠不清的房子，这种瑕疵，不是说房产上有银行抵押、贷款未还完这样的常规操作，因为多数人买房都是按揭贷款的。
贷款未还清，房屋上有银行的抵押，反而更安全，因为银行不会轻易允许原房东把房子转让给其他人，有银行替买家监管着，也总比房东私下一房多卖的好，至于银行抵押，等房东还清尾款（一般是用买方的首付款、定金），就能自然解除。
这里的产权瑕疵，主要是指房东有多个、共同所有人等状况，比如夫妻双方一方容易卖，一方不同意；比如因老人去世继承的房屋，有多个子女继承人的，兄弟姐妹对卖房达不成统一意见等。
还有的产权瑕疵，是房产的产权交易受限，比如小产权房、农村宅基地自建房等，这样的房产要敬而远之。
不利因素和潜在硬伤，既包括房子自身的，也包括周边环境的，由于“所见即所得”的二手房交易模式，这些问题相对更容易发现。
比如房子是否漏水潮湿、采光朝向、通风、楼间距等，或者周边有无垃圾处理站、化工厂、物流园等不利因素，开车或者在小区周边走一圈就能发现问题。
还有些可能需要经过一番邻里走访调查才能发现的，比如是否属于凶宅等。
当然，这些问题要比产权瑕疵更容易甄别，每一套房产都不是完美的100分的，只不过看每个人对于购房的侧重点不同。
有的只是看重房子的一个资格，比如学区房，那么面积小点小户型无所谓，有的更看重改善居住功能，那么周边配套就是加分点，总之就是因人而异的。
比起新房、期房市场买到烂尾楼、停工项目而言，二手房交易环节中，容易出现资金风险的，其实也就是付款、过户等交易流程了，当然，交易流程风险管控相对容易、规范。
但是，一般而言，各个大中城市的二手房交易流程目前来讲都比较规范，而且如果有中介参与其中把控风险，分担买卖双方的权利义务，也是相对有保障的。
实在不放心，可以委托第三方做资金监管，可以是银行，可以是房管机构的国有公司，也可以是中介第三方公司，有了资金监管的二手房交易流程，一般都很安全。
当然，最重要的是买房人要有这个风险管控意识，能够接纳各方专业的服务介入，而不是排斥，那么流程就会相对比较顺畅。
毕竟，对于不经常买卖房屋的非专业人士而言，有些信息是不对称的，虽然过程中会有疑惑，但这并不妨碍购房交易的安全性，流程基本上都是模式化的，而且相关机构对于二手房交易的监管也很负责到位。
基本上，二手房交易的流程，简化而言就是：
①和房东议价、签合同
→②向房东支付定金和首付（可做资金监管）
→③向银行贷款、面签贷款合同
→④贷款审批下来，约房东过户、银行出新证、办抵押
→⑤银行支付尾款（一般是直接向房东支付尾款）
→⑥交钥匙、水电物业交割等
基本上就是这么个流程，很多都已经规范化、流程化了，不管是银行金融行业，还是房地产经纪行业，监管都很规范严格，需要本人当面到场的时候，中介和相关机构会通知，所以，流程会有专业人士来把控，房东和买房人，需要重点关注的，其实就只有房子本身的品质。以及房价是否合适而已。
“独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲。”这首流传于世的古诗，道尽了无数在外打拼的游子们的真实写照！
“任凭你展示得多么热闹多么幸福，也掩盖不了自己那颗迷茫流浪的心。”
人生最伤感、最痛苦的事情莫过于：白发苍苍之时，自己却依然还在外孤独地漂泊着——回不去的故乡，融不进的他乡，无法安放的灵魂！
斗转星移，白驹过隙。随着年纪渐渐老去，叶落归根的愿望越来越强烈，回家的想念，就像是夏天的水草一样在心底疯长！此刻，老家的房子不再只是用来遮风挡雨那么简单，而是你最后的落脚点和精神港湾！
外面的世界很精彩，外面的世界也很无奈！然而，一样是灯火通明的城市，却没有一盏灯，是真正地为离开故乡去远方翱翔的游子们点亮！
无数在外打拼的失意男人，在落魄的时候，总会把衣服搭在肩膀上，迈着微醺的跄踉步伐，灰溜溜地不知不觉间，又回到老家那个温暖的小家。
做人，不能没有底线思维，因为底线是基础、是根本，是不能再退的最后一道防线！
在老家能留下一处房舍，并且及时地过户到你的名下，这就是你的底线！往后的日子，你才能行事坦荡，气定神闲；即使“世界末日”来临，你也能做到泰山崩于前而色不变，才不会畏惧世间任何风雨！
那么，城镇户籍的子女和进城落户的农民，如何才能申领到一块农村宅基地？
01依法继承
自然资源部于20_年9月9日对十三届_三次会议第3226号建议的答复中作出：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。
根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记_该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人_。
古语有言：适时则贵，失时则损。意思是说，适时而动就会得到实惠（好处），错过机会再行动就可能受到损失。
因此，无论工作有多繁忙，我们都应该相机图事，趁父母在世，及时把老家的房产所有权过户到自己的名下。此外，特别注意的是，按照新规“地随房走”的原则，城市户口的子女可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。而且，一旦宅基地上的房屋毁坏消失，或者房屋闲置两年以上，那么宅基地也会被村集体组织收回。
直白点说就是，城市子女想要继承农村的宅基地使用权，必须做到地上房屋不损毁、不能长久闲置。如何规避这一点，其实很简单，你只需要时不时回去住一阵就行，纯粹当作是度假旅游，到农村呼吸呼吸新鲜空气，放松心情了。一旦发现房屋有什么细微损毁现象，随时局部修缮、加固，这套房子只要它还不倒，那么它无疑“永久”就是你的房子了。如此一来，你就可以给自己在农村留条后路，也为自己在危难之际留条生路！
02合法取得
随着国家工业化和城镇化建设发展，一大批农村农民外出务工或经商，富裕起来的农民，不惜花费巨资在城镇购买房子；随着房地产行业的火爆，许多农村人进城买房也成了一件非常时尚的事，农村里的房子基本上就放弃了，农村空心化越来越严重，农村田地无人耕种，空置的房屋也越来越多，许多老房子成片倒塌，给人一种十分破败的景象。
根据政策有关规定，1999年《_办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。
为扎实推进国家实施乡村振兴战略，目前各地都下大力气治理农村空心化问题，制定出台了不少接地气的优惠政策，鼓励退休人员只要满足非农户口转农业户口的条件，可以把户口迁回农村，参加新农村建设。如此，把已经进城落户且有经济头脑的经济能人吸收进村“两委”班子；允许精通政策法律法规、有一定技术专长的退休人员回村发展产业，推动乡村振兴等。
为解决这部分人的后顾之忧，根据《村民委员会组织法》规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产；宅基地的使用方案应当经村民会议讨论决定。因此，在遵守法律法规、政策的前提下，坚持农民的事情农民自己办，充分发挥集体经济组织或者村民委员会、村民小组等集体土地所有权代表行使主体和基层群众自治组织的作用，许多地方通过“宅基地的使用方案由村民会议讨论决定”的方式，酌情合理安排一块宅基地给他们使用。
03合作建房
由于种种原因，本农民集体经济组织成员因参加工作转为城镇居民或者外出劳务、经商等行为进城落户，失去了农民集体经济组织成员身份，变为非本农民集体经济组织成员，不能依法取得宅基地。
目前，我国部分地区出台了政策支持农村合作建房，外地人没有宅基地，可以和当地农民合作建房，外地人出钱，农民出地的模式建房，收益按比例分红。一些进城落户的失地人员也可以参照此办法回村建房（最好是与家属里面的堂伯叔之类的亲戚合作建房，不容易发生纠纷，毕竟打断大腿还连着筋,这个你懂的！），至于不动产权证书之类的问题，就暂不考虑，谁还在乎它呢？只要回到老家有地方落脚就成，你说呢？若干年之后，也许政策改变，到那个时候，那你就赚大发了!
04迁回原籍
《农村宅基地管理办法》第十三条之（六）规定： “离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的，可申请宅基地。”
退休职工要办理户籍返回原籍手续需要几个步骤，这几个步骤一步都不能少：1、要向原籍所在地的派出所提出申请，原籍所在地的派出所经过初审觉得符合迁回原籍的条件，会上报派出所的上级公安局户政科进行审核，然后发给准迁证；2、凭准迁证办理户籍迁移证。在拿到原籍派出所办理的准迁证后，到户籍所在地的公安派出所办理户籍迁移证；3、凭户籍所在地办理的户籍迁移证到原籍所在地的公安派出所办理上户手续，重新_，照相，重新更换本人身份证。
退休人员将户籍迁回农村，并自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系，因此，当原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，其有权申请重修祖宅，或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地，异地建房居住建房。
05题外之话
很多人可能会有疑问，城市房价高，有房家庭资产就多，而且城市里交通、医疗、教育等资源更发达，不管是居住、工作、养老，都更便捷、更舒适。农村的宅基地和房子有什么值得继承的，卖也卖不掉，住又不方便，就算继承过来，也是毫无用处。
这样想就大错特错了。一方面，城市各类资源发展虽好，但是房价高、物价高，空气、水源质量却不高，而且城里生活压力大、居住环境难以改善也是“硬伤”，越来越多的城里人想要“逃离”城市，重新回归农村，就是证明；另一方面，城市化进程如火如荼进行，但国家其实并没有忘记农村。
近年来，政策对农村的发展大力支持，乡村振兴战略、城乡一体化等的提出，就是发展农村的重要举措。尤其值得一提的是，20_年国家住房和城乡_办公厅更下发了重要文件，明确指出，要在2035年全面实现“宜居型示范农房”建设，改善农民居住条件和居住环境，提升乡村风貌。这都说明未来的农村建设发展只会越来越好。
结语：未雨绸缪，谋定而后动！对于父母留在农村的宅基地和老房子，一定要想尽一切办法保护好、利用好！
#买二手房,需要注意什么,流程又是什么?#
如果没有买过二手房，千万别说自己懂房地产。
每一次二手房交易，都是市场对房产价值的再确认、再认可，因而，二手房的含金量，往往纯度较高，价格方面，也是经过了多房源供应方的充分竞争，不像新房、期房那样，定价主动权掌握在开发商手中。
但是，买二手房需要注意的点是很多的，尤其是以下几个关键环节：
农民在农村所建的房子，人们喜欢称之为自建房，花钱特别少，样式自己确定，档次高低可根据自己的经济实力进行安排。城里的房子被称为商品房，商品房的样式、档次购买者一般是说了不算的，除非是定向开发的房子，有可能按照购买者的意愿进行设计。因为人家房子是商品，应该是先盖好房子才能进行销售的。至于期房，那是为开发商减轻负担的一种特殊操作。开发者可以说，我盖的就是这个样子，你爱买不买。
农村自建房
在农村家家户户都有自己的房子，农村的土地属于集体所有，集体土地中有一个用途就是划分给农民当宅基地使用。农民在取得宅基地使用权之后就可以在其上面建起房子，这种房子的产权完全属于农民自己所有。
农民自建房子的时候，成本是相当低的，宅基地取得基本上不花钱，然后就是材料费和人工费了。有个别农户对建房子一窍不通，请一两个内行人进行管理，发上一点工资。然后就是人来客去的招待了，以前农村人普遍建设的是大瓦房，瓦房上面很关键的东西是大梁，因此在上大梁的时候就要对工匠和乡亲们进行招待。这些基本上就是建房过程中的所有费用了，房子主体完工了之后，根据自己的经济情况选择装修的时间和档次的高低。
到目前为止在农村正常情况下建房子，从基础处理开始，经过主体建设，再到后期装修，一个平方米花费大约也就一千多块钱。当然基础地基或地势比较特殊、装修档次过高，肯定是要多花一些钱的。
城里的商品房就不同了，通过商品房的建设很多环节都是要有收益的，这些收益最终都必须要由购房者来买单的。开发商实际什么也没有，土地是国家的，开发商要把土地拿到手，变成合法的住宅用地，是需要办很多手续的，办手续的最大特点就是要交钱。
有了土地之后，开发商才能够委托设计单位进行房子设计，有了设计之后才能进入到盖房子的环节。通过招标寻找施工和监理单位，施工单位具体负责建设房子，监理单位负责房子的质量等。很多开发商在建设房子的同时，很早就把售楼部盖好了，同时装修得非常漂亮。
开发商从拿土地，寻找施工和监理单位，大张旗鼓地进行楼盘宣传，到建设装修售楼部等，各个环节都是要花很多钱的，同时卖房时开发商也是必须要考虑自己的利润的。这样算下所花的很多钱其实都不是直接用到盖房子上的，所以商品房的价格是很难降下来的。在当前房子销售不景气的大环境下，开发商虽然对已经建好的房子进行有限的价格下调，但是决不等于卖房子没有利润。
真正对房子有刚需的那一部分人，实际上现在买房子应该是比较好的时期。不过不论城市里的商品房价格如何变化，其价格永远也不可能比农村自建房低，所以农民在宅基地上搞自建房永远都是非常划算的。
城市商品房
商品房在一定程度上是比较时尚和潮流的，这也就是很多人愿意进行宣传，也愿意购买的原因之一。农村自建房比较经济实用，不具有商品性质，也就不可能花宣传那些冤枉钱了，只是它似乎不符合当前人们的追求而已，同时居住在农村有很多现实问题得不到解决，迫使一部分人不得不去追赶那个潮流。
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